城市規(guī)劃與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制的分析

文/劉卿 濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源開發(fā)有限公司 山東濟(jì)南 250101

在城市的發(fā)展與建設(shè)過程中，是離不開城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃在其中起到了指導(dǎo)性的作用。而城市建設(shè)的具體手段之一則是房地產(chǎn)開發(fā)。所以，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)作為城市發(fā)展中必不可少的內(nèi)容，二者必須要做到協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)必須要依據(jù)城市規(guī)劃，在符合城市規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)及結(jié)構(gòu)的調(diào)整安排的基礎(chǔ)上，在充分考慮城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)需求的前提下，合理進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。只有這樣，才能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境及社會(huì)效益的相統(tǒng)一，使城市的建設(shè)發(fā)展得到整體利益保障。以下筆者就結(jié)合實(shí)際，來談?wù)劤鞘幸?guī)劃與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系、矛盾及協(xié)調(diào)機(jī)制，僅供參考。

1、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系

1.1 城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)

城市規(guī)劃主要注重的是城市的整體利益與城市的長(zhǎng)期發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要注重的則是短期經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)在很大程度上受城市規(guī)劃的影響。具體來說，首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)范和管制作用，房地產(chǎn)開發(fā)必須要服從城市規(guī)劃安排，不能為了利益而隨意違背城市規(guī)劃；其次城市規(guī)劃是影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的最主要因素，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃決定著城市地價(jià)，而城市地價(jià)則影響著房?jī)r(jià)；再者城市規(guī)劃也會(huì)在一定程度上指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)橥ㄟ^深入調(diào)查城市數(shù)據(jù)，前瞻性考慮城市發(fā)展前景，能給房地產(chǎn)開發(fā)提供科學(xué)的指導(dǎo)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)反饋城市規(guī)劃

城市規(guī)劃內(nèi)容是通過房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)的，所以房地產(chǎn)開發(fā)反饋了城市規(guī)劃。具體來說，首先通過房地產(chǎn)開發(fā)可以解決城市規(guī)劃與實(shí)施間的矛盾，利用房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市的合理布局來使城市規(guī)劃逐漸趨于合理；其次通過房地產(chǎn)開發(fā)可以促進(jìn)城市用地結(jié)構(gòu)趨于合理，從而促進(jìn)城市規(guī)劃的快速發(fā)展；再者在房地產(chǎn)開發(fā)過程中還會(huì)對(duì)城市地價(jià)起到調(diào)節(jié)作用，從而促進(jìn)城市用地結(jié)構(gòu)的合理性。

2、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在的矛盾

2.1 城市規(guī)劃觀念落后制約了房地產(chǎn)開發(fā)

由于我國(guó)部分城市在城市規(guī)劃中觀念過于理想化，實(shí)際規(guī)劃內(nèi)容沒有體現(xiàn)出動(dòng)態(tài)可操作性，因此制約了房地產(chǎn)開發(fā)。理想化的城市規(guī)劃往往在實(shí)際操作中缺乏彈性，而一旦出現(xiàn)問題后，將難以有效調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。并且城市規(guī)劃觀念落后還會(huì)導(dǎo)致城市建設(shè)空間逐漸縮小，無法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到應(yīng)有的促進(jìn)作用。

2.2 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)城市土地過度開發(fā)

就現(xiàn)狀來看，我國(guó)的城市可用土地資源正逐漸減少，現(xiàn)有土地價(jià)格飛速上升，可謂寸土寸金。在此背景下，城市規(guī)劃的要點(diǎn)之一就是要盡可能地將土地資源的價(jià)值發(fā)揮到最大。但是，很多房地產(chǎn)開發(fā)商卻將提高土地價(jià)值簡(jiǎn)單粗暴地理解成對(duì)土地過度開發(fā)，例如有的房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅樓建設(shè)中為提升利潤(rùn)而縮短住宅樓的間距，這不但沒有提高土地價(jià)值，反而降低了居民生活質(zhì)量，影響了城市和諧發(fā)展。

2.3 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)城市土地開發(fā)不合理

一些房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)城市土地資源之時(shí)，經(jīng)常會(huì)為了追求利益，而無視土地實(shí)際情況是否適合建筑用途，一味對(duì)城市土地進(jìn)行不合理的開發(fā)，導(dǎo)致建設(shè)出來的一些建筑實(shí)際應(yīng)用效益較低。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)破壞了城市特色景觀

現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)中“利益至上”思想的日益嚴(yán)重，很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了在房地產(chǎn)開發(fā)中降低土地成本，而肆意增加建筑容積率，甚至將一些原本應(yīng)該用于城市綠化的土地也用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而導(dǎo)致城市中的特色景觀遭到破壞，影響了城市的文化和環(huán)境發(fā)展。

2.5 城市中圈地現(xiàn)象日益嚴(yán)重

隨著我國(guó)城市地價(jià)的不斷上漲，近年來很多房地產(chǎn)開發(fā)商搶占先機(jī)收購(gòu)了不少城市中較好的土地資源，但在收購(gòu)這些土地后，卻遲遲沒有進(jìn)行開發(fā)，而是儲(chǔ)備著等待地價(jià)繼續(xù)上漲以創(chuàng)造利益。這一行為被稱為“圈地”，它極大地影響了城市的正常規(guī)劃建設(shè)。

3、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)機(jī)制

3.1 加強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理

在城市規(guī)劃建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)基于實(shí)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，有效引導(dǎo)和制約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中主動(dòng)遵從城市規(guī)劃安排，提前做好物質(zhì)和思想準(zhǔn)備，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行合理的土地開發(fā)。

3.2 加強(qiáng)政府對(duì)城市建設(shè)的宏觀調(diào)控

若想保證房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)格服從城市規(guī)劃安排，就必須先加強(qiáng)政府對(duì)城市建設(shè)的宏觀調(diào)控，嚴(yán)格處理不服從城市規(guī)劃安排進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)企業(yè)和人員，有效維護(hù)城市建設(shè)秩序。除了要嚴(yán)格執(zhí)法以外，政府的積極引導(dǎo)也非常重要，政府要必須要通過有效的鼓勵(lì)政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)合市場(chǎng)需求與城市建設(shè)需求來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以促使城市建設(shè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

3.3 依據(jù)市場(chǎng)基本需求進(jìn)行城市規(guī)劃

城市規(guī)劃不僅要重視居住功能、交通功能、商業(yè)功能、系統(tǒng)功能以及形象功能等基礎(chǔ)功能的建設(shè)，同時(shí)還要重視市場(chǎng)需求功能和經(jīng)營(yíng)功能。這一點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃是存在密切聯(lián)系的，因此城市規(guī)劃部門在規(guī)劃過程中應(yīng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的溝通，通過雙方通力合作來實(shí)現(xiàn)共贏。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)要遵循城市可持續(xù)發(fā)展需求

房地產(chǎn)開發(fā)必須要基于城市發(fā)展的客觀需求，充分考慮到城市發(fā)展的核心需要，將實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展作為基本原則。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)城市發(fā)展需要什么，就進(jìn)行怎樣的開發(fā)。

3.5 城市規(guī)劃應(yīng)注重良好的彈性

城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)都是處于不斷變化當(dāng)中的，城市規(guī)劃必須要具備良好的彈性，才能夠有效適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境，從而提高效益。同樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也應(yīng)當(dāng)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，適應(yīng)城市的發(fā)展。另外，城市規(guī)劃還要注重城市原本的資源優(yōu)勢(shì)與民俗特色，從而吸引更多的房地產(chǎn)開發(fā)商來開發(fā)本地資源。

結(jié)語：

綜上所述，城市規(guī)劃影響著房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)也反饋了城市規(guī)劃，二者之間既聯(lián)系密切，又存在很多矛盾。當(dāng)前，必須要盡快解決城市規(guī)劃與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間的矛盾，通過有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，來促進(jìn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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