新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制研究

文/胡珀　上海浦東開發(fā)（集團(tuán)）有限公司　上?！?01204

隨著國(guó)家“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”經(jīng)濟(jì)政策的推行，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)。作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，房地產(chǎn)也進(jìn)入了行業(yè)發(fā)展的新常態(tài)。在市場(chǎng)政策的調(diào)整下，房地產(chǎn)業(yè)迎來了新常態(tài)下的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著諸多挑戰(zhàn)。要想在新常態(tài)下的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持自身的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行合理的控制。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成

1.1　土地成本

土地是房地產(chǎn)企業(yè)得以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，擁有充足的土地儲(chǔ)備資源才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。土地屬于不可復(fù)制的稀缺資源，我國(guó)對(duì)土地實(shí)行用途管理制度，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，堅(jiān)守18億畝耕地紅線。近年來，隨著各個(gè)城市建設(shè)用地總量的減少，信貸政策的調(diào)整，及國(guó)家對(duì)樓市政策的調(diào)控等因素，使得土地價(jià)格逐年增長(zhǎng)，多個(gè)城市土地競(jìng)拍中出現(xiàn)所謂的“天價(jià)土地”。土地成本的不斷上漲給依靠土地生存發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。

1.2　工程費(fèi)用

工程費(fèi)用包括前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究階段產(chǎn)生的費(fèi)用及“三通一平”的費(fèi)用；建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)及裝修工程費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，工程費(fèi)用約占整個(gè)成本的比例較高，因此需要重點(diǎn)控制。工程階段的成本管理包括4個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)承包階段及施工階段，其中發(fā)承包階段是建安工程成本控制的核心。對(duì)于此階段的成本，應(yīng)該通過各種有效措施進(jìn)行控制，如合理的招標(biāo)策劃，重視招標(biāo)文件的編制、嚴(yán)格審核清單和標(biāo)底價(jià)格、合同簽訂階段嚴(yán)格把控等。

1.3　市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)

市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊等費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)指的是項(xiàng)目建成后產(chǎn)權(quán)和收益不歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有的公共配套設(shè)施，如公共廁所、居委會(huì)、垃圾處理站等設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用。這部分費(fèi)用可以采用單位指標(biāo)估算法進(jìn)行計(jì)算。

1.4　稅費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)

稅費(fèi)包括與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收費(fèi)用，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，及由地方政府及各級(jí)行政主管部們收取的行政性費(fèi)用，如城市建設(shè)配套費(fèi)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)等。

不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度不同，一般以建安費(fèi)為基數(shù)取3%～5%。

1.5　間接費(fèi)用

管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用構(gòu)成間接費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員工資、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，一般情況下都會(huì)借助貸款來解決資金需求，因此支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)銷售費(fèi)用包括廣告費(fèi)、銷售傭金、推廣費(fèi)等。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題

2.1　成本控制理念不成熟

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的重要保證，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的控制能力直接形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此，成本的管控非常重要。但是要實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，必須有成熟的成本控制理念，由此才會(huì)做出正確的決策和行動(dòng)。

房地產(chǎn)成本控制的理念應(yīng)該從項(xiàng)目決策階段開始，并貫穿整個(gè)項(xiàng)目始終。當(dāng)前高售價(jià)、高利潤(rùn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)成本控制產(chǎn)生足夠的重視。因?yàn)轫?xiàng)目策劃期的成本開支少，許多房地產(chǎn)開發(fā)商形成了注重事后核算，輕視事前策劃的誤區(qū)，成本控制理念不夠成熟，沒有建立完善的相關(guān)成本控制方案，最終導(dǎo)致了項(xiàng)目的成本失控。

些年低成本、高售價(jià)的房地產(chǎn)時(shí)代，在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的重視，形成了成本管理一些誤區(qū)。一是重事后算賬、輕事前策劃。單純的成本核算作為成本管理的重要內(nèi)容，使成本管理無法產(chǎn)生應(yīng)有的作用，最終結(jié)果是帶來成本失控。二是房企不應(yīng)該把“成本”只局限于建安范疇，而應(yīng)擴(kuò)展到整個(gè)項(xiàng)目的全局。三是很多管理者在與施工單位和供應(yīng)商談合約時(shí)，本著花費(fèi)的資金是越少越好的原則，一味地?cái)D壓對(duì)方的利潤(rùn)空間，不給對(duì)方預(yù)留合理的利潤(rùn)，迫使對(duì)方偷工減料、以次充優(yōu)，造成的后續(xù)工程返工成本和維修成本加大。從全過程成本來看是得不償失，另外還付出了不必要的時(shí)間成本和人工成本。四是忽視了其他部門的配合，財(cái)務(wù)部門只是成本監(jiān)控環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，如果沒有其他部門的相互配合，難以將成本管理真正落到實(shí)處。

2.2　成本控制機(jī)制不健全

目前，中小型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)眾多，這類企業(yè)大多區(qū)域性比較強(qiáng)，企業(yè)本身管理水平不高，并沒有建立健全的建設(shè)成本控制體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)階段本著中標(biāo)價(jià)越低越好的原則，一味地?cái)D壓施工方的利潤(rùn)空間，間接導(dǎo)致了施工方偷工減料、以次充好，造成了后續(xù)工程的返工成本和維修成本加大，從全過程成本來看是得不償失的。還有許多企業(yè)由于自身制度的不完善，導(dǎo)致成本控制執(zhí)行力不高，成本管理不規(guī)范，對(duì)成本控制的監(jiān)督流于形式化，沒有合理的成本控制機(jī)制予以制約。

2.3　成本控制方向不全面

成本控制不應(yīng)只局限于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段，在獲取土地階段和營(yíng)銷策劃階段同樣需要提高成本控制意識(shí)。由于土地資源的稀缺，許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地時(shí)不惜代價(jià)，花費(fèi)巨額產(chǎn)生“地王”。但是獲取土地的成本過高，導(dǎo)致很多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的問題，后期項(xiàng)目建設(shè)沒有足夠的資金支撐。還有房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的投入巨大，產(chǎn)品營(yíng)銷沒有事前充分的策劃與準(zhǔn)備，也沒有對(duì)此階段的成本控制形成足夠的重視。此外，項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)節(jié)和營(yíng)銷策劃之間的聯(lián)系不強(qiáng)，這也在一定程度上增加了營(yíng)銷成本。

3、新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的有效措施

3.1　項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)重視成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)要提高成本控制的意識(shí)，建立成本控制目標(biāo)體系，從項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)規(guī)劃與項(xiàng)目的可行性研究?jī)煞矫嫒胧?，?qiáng)化決策環(huán)節(jié)的成本控制。第一，要提高方案階段的前瞻性和科學(xué)性，通過多方案比選等措施，為決策提供依據(jù)，同時(shí)，注重工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。第二，要強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本的控制，建立完善的項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)體系，重視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防控等。第三，樹立項(xiàng)目成本控制理念，并將成本控制理念貫穿全程。建立成本控制目標(biāo)體系，在項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)堅(jiān)持明確的控制成本目標(biāo)，做好投資估算、設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算。

3.2　規(guī)范建設(shè)環(huán)節(jié)的成本控制

規(guī)范建設(shè)環(huán)節(jié)的成本控制。注重招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本管理，通過選擇符合項(xiàng)目情況的招標(biāo)方式，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查，編制完善的招標(biāo)文件，制定合理的標(biāo)底價(jià)格，慎重對(duì)待合同的簽訂等措施，對(duì)成本進(jìn)行管控。在施工階段，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，做好索賠管理，建立投資監(jiān)理制度，通過第三方力量強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的投資控制。對(duì)于竣工決算與結(jié)算，要執(zhí)行嚴(yán)格的審核制度，既要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審查，同時(shí)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的審價(jià)單位進(jìn)行外部審核，多方把控，從而控制項(xiàng)目成本。

3.3　注重取得土地環(huán)節(jié)及營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本控制

在目前土地價(jià)格高企的時(shí)期，土地成本占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的65%～70%左右，有的項(xiàng)目土地成本占比更高。房地產(chǎn)企業(yè)要想控制土地成本，以合理的價(jià)格獲取土地，就必須時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，了解競(jìng)拍地塊所在區(qū)域的規(guī)劃情況；同時(shí)，在競(jìng)買土地前需做好充分的經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作及貸款融資方案，制定合理的心理價(jià)位，并做好多方案預(yù)案。在營(yíng)銷策劃階段強(qiáng)化成本控制也非常關(guān)鍵。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)采取“全程營(yíng)銷”的方法，在營(yíng)銷階段不惜成本，雖然對(duì)項(xiàng)目樓盤產(chǎn)生了較好的宣傳效果，但是導(dǎo)致項(xiàng)目成本大幅上漲。因此要通過制定合理的營(yíng)銷方案，做好項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷成本控制的水平。

結(jié)語：

綜上所述，新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)行業(yè)不僅迎來了蓬勃的發(fā)展機(jī)遇，同樣也面臨了激烈的競(jìng)爭(zhēng)與調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，必須重視開發(fā)成本控制，無論是在項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)還是營(yíng)銷環(huán)節(jié)，都要建立明確的成本控制目標(biāo)，完善成本控制體系，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)收益最大化。

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