我國房產稅現狀分析及發展研究

文/李冠華　衡水市房地產市場管理處　河北衡水　053000

本文從我國房產稅的現狀出發，根據我國房產稅改革的現狀探尋實施房產稅的主要價值。在總結我國房產稅征收現狀分析中，找出當前我國房產稅征收的問題，從而進一步探討有效的房產稅費改革的方法。

1、我國現行房產稅體系及存在的主要問題

1.1　我國現行房產稅體系

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。主要包括房地產業營業稅、個人所得稅、房產稅、印花稅、土地增值稅、契稅等，涉及到房地產的開發、流通和保有等環節。房產稅包括在房地產稅的范疇之內，側重于保有環節。

上海和重慶自2011年開始征收房產稅.上海對增量房征稅，重慶側重高端房。重慶市個人房產稅調控面窄、稅率較高，上海調控面廣、稅率較低。重慶更注重調控房價。上海較為保守謹慎，防止給市場帶來過度震蕩。滬渝兩地的房產稅試點總體上沒有對當地房地產市場造成太大影響，低于人們心里預期，但是兩地為房地產稅的立法打下了基礎，提供了很好的實踐經驗。

1.2　我國房地產稅的主要問題

1.2.1　房地產稅體系不平衡

目前我國房產稅的結構不合理，存在著流通環節與保有環節稅負嚴重不平衡的問題。我國房地產保有環節的稅費較輕，房地產流通環節的稅費較高，稅費的種類繁多。由于我國房地產流轉稅過重，使得我國投資者擁有較多的空置房產。房地產稅的征稅對象主要為城鎮房屋，計稅主要為房屋余值，對于城鎮房產為個人所有的且非經營的實行免稅。在土地保有環節的征稅也與土地的市場實際價值不符，而且還存在許多免稅政策。

1.2.2　我國房地產價值評估體系不完善

目前我國房地產的價值評估評估體系不完善，不能根據市場的實際進行情況波動。由于房產稅費的計稅依據不合理，造成了新購房個人不公平的現象。同時有些房屋當前仍按房屋的原值繳稅，使得房產稅收流失嚴重。

1.2.3　監控機制不健全

我國房產稅的稅源有點多面廣的特征，但是缺乏完善的房產信息管理平臺，地稅部門難以取得全面及時的房產數據信息，不利于制定適合我國形勢的房地產稅政策。我國房產稅費的種類繁多，稅費混雜。目前與房地產相關名目的稅費項目有幾十種，但是這些稅費在性質上的差別較大，存在著以費代稅或以租代稅的現象。

2、我國房產稅改革的主要價值

2.1　使人民群眾共享改革成果

探索施行房產稅制度可以使人民群眾更好享受我國房地產市場發展帶來的成果，可以充分體現由市場進行房地產行業調整的制度優勢，可以有效的遏制一二線城市房價高漲，切實消除房價增長速度大于群眾收入增長速度的問題。通過房產稅還可以起到有效調節房屋分配的作用，提高我國房地產市場發展的均衡性，使房地產市場處于更加均衡的狀態，在穩定供求關系的基礎上，有效限制發展高端房地產市場，實現高端有市場,中端有支持，低端有保障的房地產業發展格局，合理進行房屋資源配置的目標。

2.2　有利于遏制房地產投機

通過房產稅可以更好的盤活閑置的房產，可以促進房屋資源進行再分配，這對于遏制近年來房地產投資過熱問題較為有利。當前炒房熱現象仍未得到有效的遏制，房產成為一些人的重要生財工具，這使得到房產資源集中于部分人手中，大部人只能望樓興嘆，畸形的房地產市場結構對于我國經濟的綜合穩定發展有重要影響，同時嚴重的影響了市場的資金流向。通過完善房產稅制度可以降低房屋的空置率，可以盤活閑置資產，達到促進熱錢流于其它產業，降溫房地產業的目標。

2.3　擺脫土地財務的束縛

當前我國土地財政問題仍然較為明顯，我國房地產稅收入約占地方稅收的70% 以上，而外國一些發達國家僅在8%左右。為了有效的減少地方政府過度依賴土地財政的問題，可以通過房產稅使地方政府盡快的脫離土地經營者的角色，使政府成為單純的公共產品的提供者，切實增加地方政府在其它產業的投入力度。同時構建起健康的經濟發展模式，形成完善的房產稅法律體系，促進地方政府把更多的房產稅投入到保障民生各項事業中去。

3、我國房產稅改革的策略

3.1　調整征收對象和范圍

為了提高房產稅的均衡性，發揮出房產稅的價值，應當在擴大征收范圍的基礎上，實現穩定的征收房產稅。首先，實現城市與農村房產稅的同步，切實把寬稅基的原則融入到房產稅改革中。其次，擴展使用不同的征稅模式，可以在房屋與土地的不同組合模式下探索不同的稅種，具體可以采用土地及附屬物的綜合征稅模式，要在對房產價值充分評估的基礎上，使用綜合性的征稅收段，提高房產稅的科學性與有效性。

3.2　改革房產稅的計稅依據

當前我國房產稅還具有對待不同納稅人不同態度問題，還需要從房地產市場發展的角度改革計稅依據。首先，對于經營性房地產項目可以保持從價計稅的方法和從租計稅。其次，要建立起周期性的評估更新依據，要根據市場的變化情況科學的確定一定時期的繳稅主要依據。例如，對于自主用房可以以家庭為單位計稅，或者直接對于第一套房子免稅，還可以對于不同用途房屋適當選擇稅率，體現出住房檔次的差別。

3.3　使用優惠的稅收政策

為了增強房產稅的彈性，使稅收更符合納稅人自身的實際情況，進一步符合納稅的能量負擔原則。要充分考慮房地產的用途。例如，對于特殊對象，以及處于生活保障線以下的居民的住房可以實現優化稅費的方法。對于農村的房產稅可以采用征收減半的方法。對于城市保障性住房可以免稅。

結論：

我國房產稅的改革可以從實際情況出發，根據我國房地產市場的發展現狀，找準我國房產稅改革的契機，在做好相關基礎調查后，找準房產稅改革的有效策略，全面提高房產稅改革的適應性與科學性。

參考文獻：

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