農村不動產登記現狀及思考

米子冬

我國不動產登記制度的建立，有利于維護在社會市場體制不健全、信用體系缺失情況下交易的安全；有利于明確產權關系，維護權利人的不動產權屬；有利于國家對不動產交易進行宏觀調控，如征收房地產稅等，并為法院處理與不動產有關的案件提供有力依據。我國土地管理制度的形成自周朝開始，1912年以后開始形成以公示為目的的登記制度，但自20世紀50年代后期開始，登記制度被荒廢，導致產籍混亂，效力不明，權屬不清，20世紀80年代改革開放后，我國不動產物權登記制度才開始逐漸恢復，并且在2007年頒布實施的《物權法》明確了“國家對不動產實行統一登記制度”，2014年發布《不動產登記暫行條例》，2015年正式實行，可以看到我國的不動產登記制度正逐步完善。但由于處于初期階段，關于農村不動產登記無針對性的法律文件，加之農村又具有土地流通性差等與城市不同的特征，因此，針對農村的不動產研究是非常必要的。本文從農村的角度對我國現階段不動產登記制度進行了探討，以及對一些問題進行了思考。

1 我國農村不動產登記現狀

1.1 未能形成統一的不動產登記管理體制 我國現行的不動產登記制度多針對城鎮國有土地，給農村土地的流轉使用帶來了不便，大部分農村地區的不動產登記分散在國土資源、住建、林業、農業等部門，登記部門以及登記責任的不統一給當事人的登記造成了困難，登記工作各自獨立，標準要求不統一，重復工作會造成人力、資源的浪費，尤其是對于大部分法律知識淡薄的農民而言，不明確的登記制度，不利于交易當事人查閱登記，給處理農村不動產的相關糾紛造成了極大地困難。另外，農村還存在集體用地，其所有權主體模糊，權益主張復雜，種類繁多，導致用權流轉處于無序狀態[1]。

1.2 沒有針對農村不動產的專業登記人員 由于登記制度的不健全，造成登記人員大多并不具備從事登記服務工作應有的專門登記知識，使登記工作的質量和權威得不到可靠保證，農村不動產登記人員在掌握登記知識的基礎上，還應掌握一些農村特殊產權獨有的登記方法。需要注意的是，由于農村法律制約相對松懈，登記人員良莠不齊，易發生登記不符合實情的現象。

1.3 不動產登記機關責任不明確 農村不動產登記具有面積寬、劃分亂、較分散、問題復雜等特點，工作難度相較于城市大，有些登記機關因登記工作需要消耗大量的人力、財力、物力，以及解決一些歷史遺留問題等原因，存在拖延阻礙登記工作進程的現象。工作人員的嚴重過錯，以及登記機關的故意或重大過失造成的登記錯誤，都會給當事人造成重大損失，然而由于沒有明確的賠償責任制度，致使真正權利人和善意相對人得不到應有的賠償，也讓那些惡意不履行責任的人逃脫了法律的制裁。

1.4 大部分農民缺乏相關政策知識的認知 由于我國大部分農民農業生產規模小、投資少等特點，農民們對不動產登記工作反應不積極，大部分村集體的負責人也缺乏對該項工作的了解，沒能有長遠的為集體著想的心，缺乏責任心，存在懈怠不重視的現象，致使農民們對不動產登記政策的認知更加欠缺[2]。

2 針對不動產現狀的思考

2.1 加強不動產登記宣傳工作，提高相關人員素質 我國應建立統一的登記官員選拔機制，設立有不動產登記官員的培訓機制，要求登記官員不單有過硬的相關知識，充分了解文獻和登記流程，還要有良好的職業道德，認真負責的做好本職工作。增強各村負責人的不動產登記的相關知識，讓其充分意識到不動產登記的重要性，國家還應出臺鼓勵政策，積極引進相關人才，提高管理者的整體素質。在有較高素質和覺悟的負責人的領導下，加大不動產登記宣傳教育，讓農民們看到不動產登記所能帶來的好處，并能拿到切實的福利，從而積極地響應國家號召，使農村不動產登記高質量完成。

2.2 建立健全不動產登記體系，明確賠償責任 按照相關法律規定，明確統一的不動產登記流程，有利于不動產登記工作的交接和信息流轉，人員調動，可有效預防腐敗現象的發生。明確賠償責任，針對性地建立相關的法律法規，做到有法可依，切實保護當事人的合法權益，同時還可以制約相關登記人員的行為，有利于我國不動產登記的建設。

2.3 建立一個部門共享、安全可靠的信息網 信息網的建立可使國家政策中的建立統一機構的目標更好更快達成，還有利于整合土地，從而順利推動各部門的各項工作，將多個部門聯系在一起，推進土地調查的進展，從而實現資源的合理利用，整體治理，提高中國環境質量、食品質量與安全。

3 結論

總之，農村不動產登記還存在諸多問題，主要體現在不動產登記的法律體系、農村相關人員的素質和農村相關知識的宣傳教育上。因此，我國應積極地推進不動產登記制度的完善，提高相關人員的專業知識和職業素質，完善福利補償機制，調動農民的積極性，確保農村不動產登記又好又快地進行。