工程造價在房地產評估中的運用探索

文/姜傳林 江蘇東華土地房地產資產評估有限公司 江蘇蘇州 215500

土地是人們生存所必須的自然資源，土地資源在人們生活和生產中都發揮著十分重要的作用，因此近些年來我國在房地產工程建設方面投入的資源越來越多。一般情況下，房地產工程建設所需的資金大多是由國家財政撥付，為了節省資金消耗、提高資金利用率，在房地產工程建設中，必須做好工程造價的評估和管理工作，為工程施工按時按量的完成奠定堅實的基礎，促進我國房地產工程建設的長遠發展。

1、工程造價在房地產評估中的運用依依研究

1.1 為房地產工程決策提供科學依據

工程實施可行性和經濟性是房地產工程決策中需要重點關注的兩個要點，其中經濟性則和工程造價存在著緊密聯系。在開展工程造價全過程管理時，投資估算是其中的環節之一，其可以當作工程項目決策的依據，用于判斷工程項目的經濟性。此外，工程造價全過程管控還需考慮到一些動態因素的影響，這則可以為工程造價的評估提供一定的參考，提升工程決策的科學性。

1.2 為工程宏觀評估目標和投資規模的確定提供依據

一般情況下，投資人會將工程設計概算作為投資計算的重要依據，因此在工程建設過程中概算一般不會發生變動。這就需要相關人員在施工前采取一切措施提升設計概算的精確度，從而為工程建設提供充足的物資和資金支持。由此可見，一旦設計概算計算出現偏差，將有可能造成工程資金超預算、工程建設規模失控等現象，今日影響到房地產工程的工期和質量，損害其整體效益。

1.3 提供科學合理的資金方案

當前階段，我國在房地產工程建設中已經初步形成了政府財政為主導、廣泛吸納社會資本的投資體系，除政府投資外，比較常見的投資模式有民營投資、外資或是銀行貸款等。在多元化的投資體系下，針對工程經濟指標的評價以及工程項目的評估就顯得至關重要。做好工程造價管控工作在房地產工程總投資確定和建設資金籌措中都有著較為積極的作用。

1.4 促進房地產工程整體效益提升

當前階段，我國房地產工程普遍呈現出復雜化和規?；奶攸c，加之其投資的多元化發展，都為工程造價評估帶來了巨大的挑戰。因此將工程造價管控落實到工程項目實施的全過程之中，可以為工程實際造價提供科學的依據，實現工程建設的有效協調，進而促進房地產工程整體效益的提升。

2、工程造價在房地產評估中的運用問題研究

2.1 工程決策結算造價評估缺乏可靠依據

現階段，我國很多房地產工程都存在無法按時按量完成的現象，工期的延長必然需要更多的資金投入，進而造成工程造價的提高。這一問題的根本原因就是工程決策階段缺乏充實可靠的依據，導致工程造價評估缺乏針對性和科學性，對后續的工程造價評估和管理帶來了嚴重的負面影響。

2.2 工程設計階段造價評估力度不夠

工程質量是衡量房地產工程綜合效益的重要指標之一，工程造價同樣不可忽視。但是在很多工程實踐中，都存在著過度重視質量反而忽視工程造價的情況，導致房地產工程的性價比處于一個較低的層次。這種單純的重視某一方面的情況很容易使其它方面難以兼顧。只有將質量和造價有機結合起來，才能實現二者的協調發展。

2.3 工程造價管理力度不足

由于缺乏完善的工程造價管理體制，很多房地產工程在建設施工的過程中，造價管理人員都無法嚴格按照規范要求對各項管理工作進行落實，導致違規操作、隨意更改工程設計的情況十分常見。尤其是后者，一旦出現設計變更，必然會牽扯到工程費用，進而對工程造價管控帶來不可預知的惡劣后果。

2.4 工程結算階段造價評估管理不足

房地產工程結算階段，施工單位和委托單位常常會出于自身的利益進行長時間的討價還價，造成工程結算長期延宕，對工程造價帶來一定的不利影響。

3、工程造價在房地產評估中的運用改善方案研究

進行工程造價在房地產評估中的運用改善方案研究，針對程造價在房地產評估中的運用問題，主要可以將研究內容總結為做好工程設計階段的造價管控、工程招標階段的造價評估和管理、房地產工程施工階段的造價評估和管理和工程竣工結算階段的造價評估和管理三點，具體研究內容如下：

3.1 做好工程設計階段的造價管控

在房地產工程設計階段，工程造價的評估管理措施主要包括以下兩種，首先，優化完善工程設計方案。工程設計方案是房地產工程建設施工的重要依據，其中涉及到了材料、技術、工藝等許多方面的內容，都和工程造價存在緊密的聯系。在對其進行優化時，應該重點關注方案在經濟、技術以及使用方面的可行性，這項工作必須在保障設計方案滿足工程建設需求的基礎上開展。比較常用的方法為投標競選。其次，加強對設計變更的評估。上文中提到，設計變更會造成工程費用的變動，同時一部分已經完成的工程將會被廢棄，造成工程造價的增加。因此，在設計階段，應該結合工程實際情況對設計方案的應用效果進行科學預測和評估，從而最大可能的避免設計的變更的出現。此外，一旦工程施工中出現設計變更，可以采用造價變更的方法盡可能減少其對工程的負面影響。

3.2 工程招標階段的造價評估和管理

在房地產工程的招標階段，工程造價評估和管理可以選用以下兩項措施：首先，對施工單位進行全面嚴格的審查。施工單位的綜合能力決定了工程設計方案能否得到順利的落實。因此在招標階段，建設單位應該對所有施工單位的資質以及能力進行全面審查。尤其需要重點關注施工單位提交的建設方案，考察其內容是否和工程現場實際情況相符。同時還需對技術以及機械設備的使用情況進行檢查，保障其和工程施工的需求相適應。其次，完善招標文件編制。招標文件的質量很大程度上影響著工程造價，因此應該盡可能的避免出現錯誤。房地產工程的復雜性和影響因素的多樣性決定了其成本計算很難做到完全精確，對此可以適當的參考平均成本，在招標文件中對國家、招標方以及投標方的利益進行協調，同時最大程度的排除外部因素的影響。

3.3 房地產工程施工階段的造價評估和管理

施工階段是房地產工程造價評估和管理的關鍵時期，因為其中涉及到了人員、技術、材料等多方面的因素，在這一階段中，想要實現對工程造價的有效評估和管理，應該從以下兩點入手：首先，將管理和評估有機結合。在工程建設施工中，評估和管理均對工程的修改和完善具有一定的積極意義。因此管理人員應該結合時代發展趨勢對工程管理評估方法進行創新改革，如對編制項目進行預算、加強對工程增加量的評估、和設計單位簽訂限制合同等。此外，還可以采用購買工程保險或是預留出一定數量的備用資金以應對突發事件等措施，最大程度的降低工程施工中的造價風險。其次，對工程變更和索賠進行系統化管理。工程變更是導致工程造價提高的主要原因，因此必須強化變更管理，所有變更必須由設計單位、建設單位以及監理單位共同審批同意之后才能實施，在審批過程中，必須對變更方案進行造價評估。

3.4 工程竣工結算階段的造價評估和管理

在房地產工程項目實施過程中，工程竣工結算階段的造價評估和管理常常遭到忽視，但是必須要意識到，竣工結算是工程項目造價考核的重要依據，其中主要涉及到了合同價和調整價、項目管理預算、設計概算和最后結算等方面的文件。在這一階段的工作中，結算人員必須秉持嚴謹認真的工作態度，對所有與工程造價有關的內容進行系統性核算，避免出現遺漏，如此才能實現對工程整體造價的有效評估。

結語：

綜上所述，房地產工程是我國基礎設施建設的重要組成部分，房地產工程造價全過程評估和管理的主要目的就是實現工程經濟效益和社會效益的最大化。由于房地產工程日趨復雜，且工程造價影響因素眾多，導致造價管控中存在許多問題。本文對這些問題產生的原因和危害進行了簡單的介紹，并針對性提出了相應的策略，希望可以為我國房地產事業的持續發展做出一定的貢獻。