房地產開發的項目管理模式與風險研究

文/唐曉華 麗水新湖置業有限公司 浙江麗水 323000

在房地產開發項目的管理中，管理者根據預先設置的項目目標，對工程投資、工程建設、項目交付和項目售后過程進行計劃編制、組織開展、統籌協調和全程控制，從而更高效地運用人力、財力、物力、時間和空間進行建設，進而實現以最低的成本和代價獲得最高的社會效益、經濟效益和環境效益。

1、房地產開發項目管理的主要模式及特點

1.1 設計招標建設模式

設計招標建設模式是按照傳統的房地產項目開發模式進行管理，即開發商委托專業機構進行前期設計，而后通過競標的方式選擇承包商，最后選擇監理機構進行項目監理。這種模式的優點在于可以有效節約資金，同時能夠對工程建設進行控制。通過競標的方式選擇承包商不僅可以選擇資質好的企業進行建設，還可以大大降低成本。

1.2 代理型模式

代理型模式是指開發商選擇專業的代理人代替其監督設計方、建設方和監理方。代理人為開發商提供全程或者某階段的代理服務，全權代表開發商協調與各方的關系。這種模式的優點在于能夠為房地產企業有效縮短工程建設時間，從而節約資金。同時，開發商可以自主選擇代理人進行管理，其自主性得到大大增強，可以滿足其對管理與技術的專業需求。

1.3 經理人型模式

在經理人型模式中，開發商在進行項目管理前，選擇專業經理人幫助其進行項目前期管理，并負責項目建設的全過程管理。經理人可以根據開發商的要求，自行設計管理模式進行管理。開發商與經理人簽訂合同，經理人對開發商負責，開發商可以在建設中調整要求，其擁有較大的自主權。這種模式可以有效縮短建設時間，降低開發成本，控制工程進度，但相對而言，由于具有一定的不確定性，所以造價較高，經理人選擇較為不易。

2、房地產項目管理模式風險分析

2.1 項目質量管理風險

在我國當前的房地產項目管理中，多數項目采用的是項目承包制，這就給許多資質不好、水平不高的建設方提供了許多便利，也使項目建設中的風險和隱患大大增多。此外，當下國內很多從事建設行業工作的工人都來自于農村，不僅沒有接受過高校的正規教育，也沒有接受過技術院校的技能教育，而一些項目管理者也缺乏相關的管理資質，如建造師、建筑師等，所以，工程項目的管理質量有所下降，無法有效把控工程的建設質量與標準，安全事故頻頻發生。

2.2 項目管理制度風險

從現行的管理制度看，當前的房地產項目管理制度無法有效支持房地產業發展的需要，尤其是在國家宏觀調控的背景下，房地產業對于項目的精細化管理要求越來越高，有所缺失的房地產項目管理制度不能有效滿足項目日常管理的需要，難以適應如今風險頻出的房地產項目管理現狀。

2.3 項目合同管理風險

由于受到宏觀調控的影響，開發商為了降低成本、提高利潤，而強行將自身風險通過不平等合同轉嫁給建設方、承包商以謀求用最小的成本實現效益的最大化。而建設方和承包商為了獲得工程的承包權，在接受合同的同時，會選擇將項目工程非法轉包、分包甚至降低工程質量偷工減料等，這會給項目的管理帶來巨大的問題和矛盾，也會使項目的建設與管理形成許多風險和隱患。

2.4 項目人員管理風險

在一般的房地產開發項目中，缺少專業水平高、工作技能強、管理經驗豐富的一線管理人員已經成為普遍現象。管理人員素質低下、專業不對口也是日常項目管理中頻頻出現的問題，這些問題已經嚴重影響了我國房地產項目的管理與發展。此外，國有企業在培訓、激勵機制等方面也有所欠缺，缺少專門從事人才隊伍管理和項目管理的人才，無法對項目管理的全過程派駐專門的管理人才，從而也很難提升項目全過程管理的水平與質量。

3、加強房地產項目管理的對策

3.1 因地制宜，重視基礎管理和動態管理

在房地產項目建設與管理過程中，要充分認識每個項目自身的特點，準確把握項目的優勢與劣勢，熟悉和掌握項目所處的環境、地點、時間等條件以及建設方或承包商的建設水平，從而因地制宜地通過科學、合理、合適的管理方法進行針對性管理，使科學管理貫穿于項目建設的始終，從而有效提升建設效率，減少建設成本，提高管理水平，降低風險隱患。此外，在項目的管理中，還要積極發揮基礎數據的作用，如企業的ERP管理系統等，通過對建設材料等的動態監控、計量監控，實現全方位、多層次、全過程的動態監控，從而使現代項目管理理念在日常的項目建設管理中發揮應有的作用。

3.2 加強房地產行業法律法規建設

近年來，房地產開發商為了追求利益最大化，無視法律法規的束縛，為了降低成本無所不用其極，對項目的正常管理產生了極其惡劣的影響。因此，要切實制定全面完善的法律法規，規范房地產項目管理。由于房地產項目管理偏重實務，所以在政策的制定過程中，要積極考慮法規條文落實的現實性，避免出現界定模糊的現象，使房地產項目管理的全過程落在陽光監管之下，這樣才能徹底杜絕各種違規現象，使項目管理回歸應有之義。

3.3 加強人才培訓與激勵

對于企業而言，首先要加強對人才隊伍的培訓力度，加大培訓資金的投入力度，積極完善培訓形式，拓展培訓內容，針對企業人才隊伍建設的現狀，有針對性地開展專題培訓，切實提高人才隊伍水平。對于一些骨干人才、核心人才，要加大激勵力度，對于一些青年人才、技能人才要加大扶持力度，設計形成一條完整的人才晉升通道，使人才能夠有充分的成長空間。只有做好專業管理人才的儲備與培訓，才能更好地提升項目管理水平與能級，使企業的項目管理邁上一個更高的臺階。

3.4 建立健全項目合同管理制度

加強房地產項目管理、降低管理風險，首先要對每個管理環節進行精細化管理，尤其是在合同的簽訂上，要做到責任細化、責任明確，使每個環節的管理責任都有據可查，切實將承包商和建設者的權利義務予以一一明確，從而降低在建設過程中的風險，減少建設的隱患。

結語：

房地產開發項目的管理，是一項精細化的工作，是房地產項目順利進行的關鍵。而隨著各種新媒體、新技術、新系統的投入，房地產項目管理者可以充分運用新媒體媒介掌握工程建設各個環節的實際情況，并運用大數據技術上傳匯總給開發商，通過云計算技術及時進行調整和完善，從而在項目開發的各個流程環節進行全方位、多層次、全過程的有效管理，進而使房地產項目開發更加高效，幫助企業獲得更好的收益，也使房地產項目管理邁上一個更高的臺階。