房地產開發各階段設計管理措施的探討

文/呂曉宇 上海寶地楊浦房地產開發有限公司 上海 200082

隨著人們對于住房需求的急劇增長，極大地促進了房地產事業的蓬勃發展，但是隨著國家宏觀調控政策的出臺，以及行業競爭的加劇，這就要求企業要不斷地完善自身管理，提升企業競爭力，這樣才能在市場中獲得發展。對于房地產企業而言，設計成本只占總成本的極小一部分，但是卻會對建設成本帶來極大的影響；同時在開發的過程中，由于對設計管理的忽略，極大的影響了建設項目的進度、成本以及質量，因此提高對設計管理的重視程度，對房地產項目開發具有重要的意義。

1、房地產開發項目設計階段管理的重要性

建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計管理人員在策劃和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此在建設項目的高階段——設計運作過程中,房地產開發公司設計管理人員如何介入？如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性？是取得項目建設成本和效果控制成功的關鍵。一般房地產開發建設項目的設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖設計藍圖。同時，這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進行工程項目施工。大部分房地產開發公司都在第一階段投入大量的內部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的開發設計方案。多輪的方案競標,內部評審,專家咨詢論證等,方法不一而足,最終的目的就是希望能創造出有效合理成本下的設計精品。但有時卻事與愿違,要么設計成果偏離目標,要么設計進度一拖再拖,延誤總體建設工期。故在方案設計階段,強有力的設計組織和執行是設計階段控制的必要條件。房產公司項目團隊一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成,在設計規劃部門的協調組織下通力合作,在方案設計過程中及時、科學地引導決策,保證項目在設計階段的順利推進。

2、房地產開發項目設計階段管理中存在的問題

項目設計階段的管理是項目管理中的重要內容，它將直接影響著開發項目的質量、時間進程以及成本。但在我國房地產企業中，設計階段的管理方法還存在著許多不足。

（1）房地產企業忽略設計管理。在項目開發和推進中，開發部門往往會聘請專業監理對施工過程進行監管，但在項目設計方面，卻大多是由內部非專業人員自行管理和決策，從而使項目設計缺乏專業性和可實施性。

（2）對設計費用的計算不合理。由于開發公司內部設計人員缺乏市場的敏銳度和時效性，對設計費用的計算往往過于簡單和低廉，缺乏系統正確的計算方式，造成在費用計算和支付上不夠合理，從而導致設計單位在后期中喪失更多積極性，不愿意提供更完善的后期配合服務。由于國內設計管理體系不夠健全，無法真正的為設計工作順利開展提供科學、法制的保障。我國房地產開發公司的設計管理體系不健全為行業常態，項目管理依據不規范，開發的意圖不能明確傳達而導致的信息不對稱，最終影響設計的質量和設計的效果。

（3）房地產開發公司對設計進程的內部控制管理機制不健全，缺乏進度控制管理策略。當周期過短、進程快的項目，公司無法做出有效的應對機制。由于設計中面臨的突發事件較多，特別是城市更新后，改擴建項目居多的情況下，設計管理控制的機制不健全，會給設計進程增加一定的難度，如不加以控制，不僅會影響建設項目時間節點，同時影響到建設成本的控制。因此，房地產公司有必要完善體制內部的設計管理機制，編制更有效的管理方法。

3、房地產開發項目設計階段管理措施

（1）設計資源管理。在房地產開發的設計過程中，設計管理主要資源就是采購的設計單位，設計管理的第一步就是采購選擇設計單位，選擇到專業性強、服務性好的設計單位是項目設計管理中的關鍵。故在選擇設計單位時，需要做到以下幾個方面：①需要詳細的根據項目涉足市場和產品定位，收集有關的資料，針對項目的特點選擇合適的設計單位；②對設計開發階段所需的費用進行有效的預估和控制，要切實且有可實施性的確定合理的設計費用；③對于正在服務的設計單位，建立供應商服務信息反饋數據庫，從而合理的選擇設計單位與設計人員，有效的降低溝通成本；④在設計單位選擇過程中，多數采購模式是公開招標方式，通過方案比選考察設計單位對項目的理解程度和匹配度，同時體現設計單位各專業配合程度。此外，還可以更有效的通過設計費用的公開競爭方式，有效的降低設計費用。

（2）設計任務管理。在房地產的開發過程中，房地產企業關注的是客戶的需求、建設的成本以及完工時間等，以上內容需要設計單位通過技術語言轉化到圖紙中，因此設計任務書就是向設計單位提出相關要求的書面文件。設計任務書一般包括項目概況、項目定位分析、項目產品要求、項目技術要求、工作計劃、項目的成本要求等方面，同時還應對項目當地的政策等情況進行說明，使設計單位能夠全面、完整地理解建設單位的意圖。在設計過程中，往往出現對設計任務書不夠重視，未理解開發商用意的情況，由此產生設計方案反復修改，造成時間和成本的極大浪費。因此，一份明確的設計任務書，有利于設計單位更好地理解和貫徹建設單位的意圖，避免反復。

（3）設計進度控制。①重視工程項目設計。將設計任務移交給專業的設計單位制定，并在制定設計任務時，明確項目的定位以及技術指標，進行全面、合理的設計例會制度和設計交底工作。設計進度的控制需要在設計過程中精細化的管理，制定各主要階段的時間節點并考核相關節點成果。②在圖紙設計階段。要求設計單位列清所有控制性材料和物料的技術清單，并開發公司的設計標準對材料提出要求和建議，協助做好施工材料準備和封樣工作，避免由于后期選材時對設計圖紙的變更而造成工期延誤的現象。③制定合理的設計管理方案。明確各階段的成果文件要求，在項目管理過程中，組建項目實施管對，明確相關設計和專業配合人員的職責要求。④在設計過程中，對合同、信息進行分類管理；通過制定合理的管理方案，優化設計中的各個環節，從而實現設計進度的控制。⑤在設計進程管理中經常會面對設計周期過短以及進度延誤等問題，對于設計周期過短，可通過多階段多內容并列進行的方法，縮短設計周期。此外，還可以采取委托外包形式來控制短周期內的設計效果。如果設計進度延誤，則應采用合理搭接工作安排或者利用協調管理等補救策略來加以控制。

（4）設計質量管理。影響設計質量的因素包含：設計人員態度素質、設計管理體系、設計費用以及物質基礎。在設計質量管理中，應做好四個因素的管理工作。①提高設計人員工作態度和素質。設計質量的優劣與設計人員的綜合素質脫離不開。在以人為本的項目設計中，提高設計人員的綜合素質和工作態度是設計質量管理的重要內容。對設計單位加強設計人員的工作監督和管理，對設計人員的資格和專業性進行審查，建立設計單位與開發公司相互監督的管理體制，設立獎懲機制，保障設計成果的輸出質量。②管理人員專業化。管理人員是設計質量管理的核心，由于項目設計本身就對技術要求較高且精細化的工作，如管理人員缺乏專業技術支撐，便無法保障成果質量。管理人員的專業化，不僅要求設計管理人員掌握專業技術，同時需要有綜合的理論知識構成，包括法律法規、管理、金融、技術等全方面的只是，屬復合型管理人才，這才是提高設計質量監督管理高水平的保障。

（5）設計費用管理。我國的現行設計費用收取制度有兩種，一種是限額設計取費，一種是非限額取費，在計算上都需要對照固定費率計算來收取費用。一般設計費用都會按照計費標準計算確定后，將其明確在設計合同中竣工后結清。在設計費用管理上，房地產企業對設計費用預先設定費用范圍，明確設計費用的最高限額，在設計投資金額環節，通過與往期項目設計的對照和經驗積累，實現投資費用的合理化。另外，針對設計費的支付，用于以創新，應根據各階段成果文件遞交的比重不同，支付不同比例的設計費用。針對施工配合階段，預留少部分設計費用，用于牽制設計單位合理完成設計配合階段的工作內容。同時，如果施工中由于設計不合理造成的設計變更，則應酌情對設計單位進行相關懲處措施。

結語：

房地產開發項目中的設計管理是項目開發的基礎環節也是不可忽視和輕視的重要過程。項目的設計管理直接影響到項目的定位、品質、成本、工期等關鍵環節，是一個體系工作，并非獨立存在的一個階段。隨著房地產行業的不斷創新和發展，越來越多的建設單位意識到設計管理在項目開發中的重要性，并加大了對項目設計管理體系和激勵機制的研究與實施，針對不同房產開發企業的特點，制定滿足自身情況和發展需求的設計管理體系。因此，做好項目設計管理的工作，不僅是保證項目正常開展的必要條件，也是房地產開發企業提升核心競爭力的必經之路。