土地出讓市場化如何促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

文/郭潔 天津土地交易中心 天津 300042

資源配置效率的提高對經(jīng)濟(jì)增長有非常重要影響，當(dāng)前我國專家學(xué)者在資本和勞動力配置效率對經(jīng)濟(jì)增長方面的影響和作用展開了大量的研究分析，但是在土地配置方面影響相對較少。在城市化進(jìn)程發(fā)展過程中，土地資源配置效率會很大程度上影響到經(jīng)濟(jì)增長。改革開放后，我國在城市土地供應(yīng)制度方面不斷改革和更新，為土地要素配置對經(jīng)濟(jì)增長影響方面研究提供了條件方面支撐。計劃經(jīng)濟(jì)時代，我國很多城市用地都是由政府無償劃撥配置的，自上世紀(jì)八十年代開始，我國城市經(jīng)營性建設(shè)用地逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敵鲎專源宋覈鞘薪?jīng)營性建設(shè)用地出讓進(jìn)入全面市場化階段。土地出讓市場化對經(jīng)濟(jì)增長有非常重要影響，本文就此展開了研究分析。

1、土地出讓市場化制度背景

1.1 土地出讓市場化改革歷程

上世紀(jì)九十年代，我國城市土地有償出讓，但是多為協(xié)議方式，協(xié)議本身缺乏公開性和透明性，非常容易有覆蓋等情況出現(xiàn)，造成土地利用的嚴(yán)重浪費(fèi)，無法取得理想的利用效果。與商住用地相比，工業(yè)用地在出讓秩序方面表現(xiàn)的更為混亂，很多政府通過低價甚至負(fù)低價等方式招商引資，最終導(dǎo)致全國范圍內(nèi)工業(yè)用地價值十分低廉，存在有非常嚴(yán)重的浪費(fèi)情況。為了實(shí)現(xiàn)對土地出讓領(lǐng)域腐敗等情況的有效控制，更好的保護(hù)耕地資源，促進(jìn)土地的集約化利用，我國政府在土地出讓方面開展了一系列的市場化改革。但是因?yàn)椴煌胤皆谕恋爻鲎屖袌龌蠓矫娴穆鋵?shí)程度存在有非常大差異，實(shí)際改革效果也存在明顯區(qū)別。

1.2 土地出讓市場化改革效果

城市土地出讓存在有協(xié)議、招標(biāo)、掛牌以及拍賣等不同方式，土地出讓市場化改革初期階段，政府規(guī)定土地出讓只能通過拍賣和招標(biāo)方式，之后引入掛牌出讓方式。相比于拍賣，掛牌出讓方式要求相對較低，不需要超過三個競拍方，成交率高。雖然相關(guān)文件中在土地出讓方式的選擇方面沒有明確規(guī)定，但是自掛牌方式引入后，成為一種非常受歡迎出讓方式，在土地招拍掛中的比例越來越高。在工業(yè)用地出讓市場化改革后，土地市場化出讓水平有了跳躍式改變。

土地出讓市場化在經(jīng)濟(jì)增長方面的影響機(jī)制十分復(fù)雜，一方面土地出讓市場化能夠使房價和地價有明顯提升，增強(qiáng)政府融資能力，增加政府土地出讓收入，最終提高土地抵押融資能力。在企業(yè)方面，房價和地價的上漲能夠增大企業(yè)房產(chǎn)和土地抵押價值，實(shí)現(xiàn)對融資約束的有效緩解。在部分金融投資不夠發(fā)達(dá)區(qū)域，隨著房價的上漲，會產(chǎn)生有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資產(chǎn)泡沫，減少資本外流，提高投資效益。根據(jù)相應(yīng)增長方程，隨著投資的增加，會促進(jìn)資本增加，獲取更多的產(chǎn)出。

2、土地出讓市場化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式

2.1 土地出讓市場化緩解融資約束，擴(kuò)大城市融資規(guī)模，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

土地出讓市場化配置有兩個方面優(yōu)勢，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)對競爭性定價的篩選，增強(qiáng)土地配置對要素的評價，因?yàn)槭袌龇从炒嬖谟蟹浅４箪`敏性，能夠更快速實(shí)現(xiàn)供需平衡，避免資源過多閑置；另一方面利用市場化降低尋租所產(chǎn)生的租金消耗，在市場配置情況下，信息公開透明性有了明顯提高，實(shí)現(xiàn)對社會無意義資源損耗的有效控制。土地出讓市場化改革還會產(chǎn)生積極影響，首先，能夠控制尋租腐敗，降低各類腐敗等行為發(fā)生率；其次，能夠利用公開競爭等方式，提高土地資源和使用者方面配置有效性，提高資源配置效率。

2.2 土地出讓市場化能夠?qū)崿F(xiàn)對城市生產(chǎn)資源配置效率的改善，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

土地出讓市場化所產(chǎn)生的融資效應(yīng)會對配置效應(yīng)產(chǎn)生非常大影響。具體表現(xiàn)在兩個方面，一方面利用融資效應(yīng)強(qiáng)化配置效應(yīng)，土地融資如果應(yīng)用在城市基礎(chǔ)建設(shè)的擴(kuò)大和企業(yè)投資研發(fā)方面，利用融資效應(yīng)，可以在緩解生產(chǎn)融資約束的同時提高資源配置效率。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善以及補(bǔ)貼的增加，能夠吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)，使經(jīng)濟(jì)全要素生產(chǎn)效率得到提升。城市現(xiàn)有的企業(yè)可以利用融資約束緩解，加大生產(chǎn)性投資力度，進(jìn)而更好的提升自身生產(chǎn)效率。但是另外的，融資效應(yīng)還會對配置效應(yīng)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，有研究表明，隨著房價的增長，會使投資結(jié)構(gòu)發(fā)生一定的扭曲，導(dǎo)致地區(qū)技術(shù)創(chuàng)新水平受到抑制。當(dāng)經(jīng)濟(jì)中存在有過多流動性時，不僅會使房地產(chǎn)等部門表現(xiàn)出過熱情況，同時還容易提升制造業(yè)等部門的流動性。也就是說，當(dāng)土地融資產(chǎn)生的信貸無法得到科學(xué)合理利用時，隨著信貸資金供給的提高，將會有更多的生產(chǎn)企業(yè)等涌向房地產(chǎn)，導(dǎo)致資源配置效率有明顯下降，進(jìn)而不利于全要素生產(chǎn)率的提升。

3、深化土地利用制度改革策略

首先，從市場角度出發(fā)對土地出讓制度進(jìn)行完善，隨著土地出讓市場化程度的提高，能夠很大程度上提高資源配置效率和經(jīng)濟(jì)增長率，雖然土地出讓市場化會在短時間內(nèi)產(chǎn)生一定的負(fù)效應(yīng)，但是從長遠(yuǎn)角度而言，對經(jīng)濟(jì)增長會產(chǎn)生更多的有利之處；其次，對土地市場制度建設(shè)進(jìn)行完善，降低土地融資風(fēng)險，隨著政府 監(jiān)管干預(yù)，能夠?qū)崿F(xiàn)對市場失靈等情況的有效彌補(bǔ)，提高市場化負(fù)效應(yīng)控制有效性。重視土地二級市場建設(shè)，促進(jìn)土地供應(yīng)多元化發(fā)展，積極探索新的土地融資模式；最后。轉(zhuǎn)變地方政府職能，促進(jìn)財稅制度改革，受到地方政府權(quán)責(zé)和稅收不匹配等因素影響，政府對土地出讓收入和融資有非常大依賴性，可能會阻礙土地出讓市場化配置。適當(dāng)轉(zhuǎn)變政府職能，能夠避免政府對土地供應(yīng)和融資方面干預(yù)，將市場配置資源作用充分全面發(fā)揮出來，實(shí)現(xiàn)對土地融資風(fēng)險的有效緩解。

結(jié)語：

土地出讓市場化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面土地出讓市場化緩解融資約束，擴(kuò)大城市融資規(guī)模，另一方面土地出讓市場化能夠?qū)崿F(xiàn)對城市生產(chǎn)資源配置效率的改善，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。未來土地出讓市場化發(fā)展還需要提高土地利用制度改革方面重視度。