征收評估常見凝難問題處理辦法

文/周元立 湖南萬源土地房地產評估測繪有限公司 湖南長沙 410000

在征收評估實踐操作過程中，會遇到許多難以解決的疑難問題，比較常見的有交易案例搜集、類似房地產市場價格確定、土地和房屋用途不同估價、門面進深修正、空坪隙地評估等等，怎樣處理是每一個房地產估價師必須謹慎對待的事情。筆者根據相關的法律法規和多年征收估價實際工作經驗，對這些征收估價工作中常見的疑難問題進行了全面分析，并談談處理這些問題的辦法，為估價同行在征收評估工作中提供參考和幫助。

1、交易案例搜集

交易案例價格是影響估價結果重要因素，每一個被征收人一般會詢問交易案例價格高低、案例在哪里、甚至有些被征收人律師會詢問案例是怎么來的。

現實中，由于信息不對稱，無法找到真實成交案例，房產官方網站上根本查不到二手房成交價格，只有大量網上掛牌待售房屋價格，不能作為估價成交案例。

處理辦法：

（1）通過街道、社區協助來搜集買賣協議。

（2）私人出面向二手房經紀公司出錢購買房地產買賣協議。

（3）行業協會牽頭，統一有償共享二手房經紀公司的成交案例。

（4）行業協會成立二手房成交案例庫，有償提供給估價機構。

（5）估價機構自己設立數據庫，收集成交案例。

2、類似房地產市場價格確定

根據國務院590號條例，被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格，被征收房屋類似房地產市場價格是指類似房地產交易實例在評估時點的平均交易價格，被征收人一般會拿自己房屋的估價結果與類似房地產市場價格進行對比，據此，必須搜集大量的類似房地產交易實例，同時，有的被征收房屋（如工業房地產、獨棟私房）在征收范圍區域無類似房地產交易，無法明確被征收房屋類似房地產市場價格，這樣給估價機構造成了很大難度。

處理辦法：

（1）有交易案例的，根據上述第一條“交易案例搜集”辦法進行處理。

（2）無交易案例的，在估價結果中說明“被征收房屋類似房地產無成交案例，不能明確類似房地產市場價格”。

（3）被征收房屋類似房地產市場價格只在整體報告的技術報告中進行測算，為便于比較，該類似房地產市場價格須進行裝修、年限修正到基準房價；分戶估價報告結果說明與類似房地產市場價格的關系。

3、土地和房屋用途不同估價

征收評估中，我們會遇到土地和房屋用途不同情況，具體分三種：

（1）住宅小區第一層有商業用房，但土地使用權證未辦理分割，仍為住宅。

（2）工業土地中的其他用途房屋（如住宅、辦公、商業等）。

（3）獨立的多層私房，房屋和土地用途不一致。

處理辦法：

（1）對住宅小區第一層商業用房，根據住宅小區規劃允許有6%-10%左右的配套商業用房規定，對第一層證載商業房地產仍按商業用途進行評估。

（2）工業土地中其他用途房屋（工業土地使用權證未辦理分割）分為以下情況處理：

第一種情況是工業廠區房產證記載為住宅，根據當時總規劃圖，屬規劃成棟或成片的住宅樓，要按住宅用途進行房地合一評估，如果只是零散的、面積不大的住宅用房，則可按房地分估原則進行評估，其中土地仍按工業用途評估。

第二種情況是工業廠區房產證記載為辦公，面積不大，一律按房地分估原則進行評估，其中土地仍按工業用途評估。

第三種情況是工業廠區內房產證記載為商業，一律按房地合一原則按商業房地產進行評估，再扣減該商業用途土地和工業用途土地差價。

（3）獨立多層私房，要分析出現房屋和土地用途不一致原因，如房屋記載為住宅，土地是商業，這時要從國土部門調查相應資料，最后通過征收主管部門確認房屋每層用途，而不是全部按房屋產權證上的用途評估。

4、門面進深修正

征收評估中會遇到許多的商業門面，其進深不一，價值也不一樣，合理進行商業門面進深修正十分重要。

處理辦法：

（1）以被征收房屋所在區域或道路大多數商業門面進深的眾數或平均數設定為標準進深。標準進深取整，可5米、7.5米、10米、15米、20米等幾個數值。

（2）被征收房屋（商業門面）進深小于標準進深的，不作進深調整。

（3）超過標準進深部分，作進深調整。

進深調整，可根據四三二一和九八七六法則，計算不同進深商業門面所分攤的土地價格比例關系，再根據土地價格占房地產價格中的比例計算商業門面進深的調整系數。

5、空坪隙地評估

是指征收整宗地塊中的一部分土地，而這部分土地又沒有辦理分割土地使用權證或不動產權證，這些土地有的沒有明確土地面積，有的沒有相應規劃指標，利用狀況和整宗地塊利用狀況又不同，針對這種情況，一般有以下處理辦法：

（1）根據利用現狀，征收已開發完成住宅小區其有效土地面積中的空地時，一般有三種方法評估該空地價值：第一種是按價值減損來計算這塊空地的補償價值；第二種是按該塊土地取得成本再加上至價值時點利息來計算；第三種是按容積率為1來計算該空地價值。

（2）代征地地塊（道路路幅和綠化地），不進行評估補償。

（3）土地為工業，計算房前屋后空地和邊角余地時，先對每棟房地產價值進行評估，如果實際容積率小于1，按一般操作慣例，根據房屋基地加倒影面積的原則合理確定每棟房屋應合理分攤的土地面積，再根據土地總面積，扣減每棟房屋應合理分攤的土地面積之和，余數即為需要計算空余土地的面積數據，注意前提條件是計算出合理分攤的土地面積之和必須大于或等于所有建筑面積之和，否則與實際容積率小于1的前提條件相沖突。

（4）當土地為非工業用途，對單位個案要計算房前屋后空地和邊角余地時，先對每棟房地產價值進行評估后，如果實際容積率小于區域平均容積率，按上述房屋基地加倒影面積原則合理確定每棟房屋應合理分攤的土地面積，再計算是否有空地。注意前提條件是計算出合理分攤土地面積之和后的容積率不得與小于區域平均容積率的前提條件相沖突。實際容積率大于區域平均容積率情況下一般不考慮存在有空地。

綜上所述，征收估價 工作存在的疑難問題許多，上述只是列舉其中常見的一些疑難問題，而對這些疑難問題的處理又要根據具體情況而定，這樣才能確保評估結果的客觀公正，確保征拆雙方的合法權益。