農(nóng)村房屋登記的困境及解決路徑

文/ 余敏 鄂州市不動產(chǎn)登記中心 湖北鄂州 436000

在我國不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度的要求下，農(nóng)村地區(qū)也相應(yīng)地進(jìn)行了農(nóng)村房屋登記，但農(nóng)村房屋登記往往處于不重視的困境，在實際工作當(dāng)中面臨著多方面的阻礙。為了農(nóng)村房屋登記工作能夠順利開展，需要進(jìn)一步化解這些阻礙。

1、農(nóng)村房屋登記存在的困境

1.1 村民申請登記存在消極性

當(dāng)前，政策以及立法都在大力推行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記工作，并按照工作程序逐步實現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。但是“重地輕房”傳統(tǒng)觀念在部分農(nóng)民身上還比較根深蒂固，再加之對農(nóng)村房產(chǎn)交易法律限制的顧慮等諸多因素，村民對參與農(nóng)村房屋登記工作并不熱心，積極性和主動性不高，影響了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的進(jìn)一步展開。

1.2 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的特殊性

農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)與城市房產(chǎn)存在極大不同。一方面體現(xiàn)在當(dāng)前農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流動性上。目前我國農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓范圍受到嚴(yán)格限制。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占有農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）也指出：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。”因此，“小產(chǎn)權(quán)房”的法律糾紛也是層出不窮。另一方面體現(xiàn)在房、地產(chǎn)權(quán)主體的差異性。農(nóng)村房屋是依賴于宅基地的。當(dāng)前取得宅基地的方式，一般是以戶為單位申請獲得，同時要求具有集體組織成員的資格。但一般房屋的產(chǎn)權(quán)享有者是以自然人為權(quán)利登記主體的，而且在現(xiàn)實中會因各種因素的影響，導(dǎo)致部分權(quán)利個體喪失了集體成員資格，以至于出現(xiàn)了地、房主體不一致的情況，給農(nóng)村房屋登記帶來一定的困擾。

1.3 含有較多的歷史遺留問題

長久以來，農(nóng)村不動產(chǎn)等級管理比較混亂，并且農(nóng)村居民對辦理住房審批手續(xù)的法律意識不高，初步登記有關(guān)手續(xù)不完備，登記流程缺乏規(guī)范性，農(nóng)村房屋建設(shè)管理不夠科學(xué)，導(dǎo)致占用公共用地以及大面積建設(shè)房屋等現(xiàn)象層出不窮，由于沒有及時、有效地處理和解決，形成了歷史遺留問題。當(dāng)前，農(nóng)村不動產(chǎn)登記過程中存在的主要問題是農(nóng)村違規(guī)建設(shè)房屋以及農(nóng)用地的非法應(yīng)用。這些問題嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村房屋登記工作的進(jìn)一步開展。

1.4 統(tǒng)一登記工作量巨大

從宏觀上來說，我國農(nóng)村土地種類多種多樣，而且每個區(qū)域都有各自的特點和不同。但是從微觀上來講，我國農(nóng)村房屋的數(shù)量非常多，需要大量的人力、物力和財力才能推開農(nóng)村房屋不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，但是就目前的情況來看，一些地方在落實、開展該項工作時，鑒于主客觀方面的影響，所投入的人力、物力和財力距離工作本身的需要相差的還比較多，急需投入大量的資源。

1.5 電子化信息管理有待完善

在農(nóng)村房屋登記過程中，傳統(tǒng)的工作方式已經(jīng)不能適應(yīng)需要，需借助電子化系統(tǒng)登記平臺，運(yùn)用平臺處理大量的數(shù)據(jù)資料。但從現(xiàn)狀來看，我國農(nóng)村在電子化信息管理方面不夠完善，既缺乏相關(guān)人員，也同樣缺乏硬件設(shè)備，開展工作十分困難。

究其原因，主要表現(xiàn)在三個方面：一是城鄉(xiāng)二元化的土地制度，使得農(nóng)村宅基地管理松散、混亂，導(dǎo)致了大量歷史遺留問題，以及房屋產(chǎn)權(quán)登記工作的分散及隨意，使得權(quán)屬資料缺失和遺漏等一系列問題的產(chǎn)生。二是隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村土地資源日益稀缺，宅基地的價值迅速上升，宅基地與農(nóng)民住房的資產(chǎn)功能開始顯現(xiàn)，其保障功能不斷弱化。三是一些農(nóng)民對農(nóng)村房屋登記不積極不主動，持觀望的態(tài)度，造成了農(nóng)村房屋登記工作難以推進(jìn)。四是在農(nóng)村不動產(chǎn)的登記過程中，嚴(yán)重缺失統(tǒng)一性以及系統(tǒng)性，信息之間缺乏有效整合。

2、解決農(nóng)村房屋登記困境的意見和建議

2.1 系統(tǒng)性整合農(nóng)村房屋登記

首先，政府部門以及司法部門應(yīng)加強(qiáng)制度建設(shè)，針對農(nóng)村的房屋登記工作建立科學(xué)完善的管理制度，使工作的開展能夠有章可循，注重督查檢查，明確責(zé)任分工，落實到具體部門或具體人頭，進(jìn)一步貫徹落實好制度；其次，住房部門應(yīng)發(fā)揮帶頭作用，系統(tǒng)性整合農(nóng)村房屋登記所需的相關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確使用數(shù)據(jù)整合技術(shù)，切實做好數(shù)據(jù)匹配、提取、準(zhǔn)備和整合工作，同時不斷完成工作系統(tǒng)，提升工作效率。

2.2 建立糾紛聯(lián)調(diào)機(jī)制

將調(diào)解、仲裁、訴訟等方式組合成多元糾紛解決機(jī)制，通過召開聯(lián)席會議的方式，集體解決存在的歷史遺留問題，打好矛盾處理攻堅戰(zhàn)，敢于“啃硬骨頭”，將問題化解到實處；進(jìn)一步發(fā)揮村民自治組織的調(diào)節(jié)作用，注重政策疏導(dǎo)，在矛盾化解中宣傳法律、宣傳政策和制度，讓村民充分了解制度、政策，對待村民中間因為房屋登記而產(chǎn)生的矛盾不懈怠，將矛盾化解在萌芽狀態(tài)。

2.3 充分做好宣傳工作

利用多種渠道，多元載體，及時向村民宣傳農(nóng)村房屋登記的重要性，尤其是相關(guān)法律法規(guī)在農(nóng)村房屋登記方面的具體要求，增強(qiáng)廣大農(nóng)民對該項工作的認(rèn)知和接受程度。同時也可以采用多種形式，例如召開座談會、張貼公告、出黑板報等通俗易懂的方式，讓農(nóng)民更好得了解相關(guān)的制度和政策。還要建立一支志愿者工作隊伍，負(fù)責(zé)到村民中間進(jìn)行宣傳。加強(qiáng)對村民掌握政策、制度的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)，將政策、制度的內(nèi)容進(jìn)行廣泛地宣傳，讓村民了解到該項制度的重要性，為更好地開展好農(nóng)村房屋登記工作營造良好的氛圍。

2.4 全面解決歷史遺留問題

做好農(nóng)村房屋登記匯總，針對每個歷史遺留問題的特點進(jìn)行具體問題具體分析，逐個擊破，敢于迎難而上，將問題得以圓滿解決。同時還要針對各個階段的宅基地以及房屋建設(shè)的住戶，明確有關(guān)審批，頒布處理方案，認(rèn)真處理歷史遺留現(xiàn)象，給農(nóng)村宅基地以及房屋登記工作創(chuàng)造良好的條件。

結(jié)語：

推動農(nóng)村房屋登記工作，要加強(qiáng)制度建設(shè)，進(jìn)一步完善工作機(jī)制，創(chuàng)新工作思路和工作方法，不斷激發(fā)辦理農(nóng)村房屋登記的內(nèi)在動力，通過采取切實有效的措施，不斷推動農(nóng)村房屋登記工作邁上更高的臺階。