不動產登記制度的完善研究

文/王維　龍泉市國土資源局　浙江龍泉　323700

不動產登記制度的主要目的為不動產物權的公示提供服務，不動產登記就是申請人在相關部門依法進行登記，對所屬的物權進行特定的轉移所履行的程序。不動產登記作為國家社會存在的制度基礎，對國民的政治經濟生活起到十分重要的作用。

1、不動產登記制度的比較

由于各國歷史環境、政治體制不同，所以不動產登記制度也略有不同。目前國際上有三種不動產登記制度，分別是：契約登記制度、權利登記制度、托倫斯登記制度。在法國、日本、意大利等國家實行契約登記制度，其最大的特點就是只需當事人同意就可自由發生物權變動；在德國、瑞士、荷蘭等國家實行權利登記制度，其特點是當事人表示物權變動后還需要登記機關實質審查，第三方話語也具有絕對權威性；在澳大利亞、英國、加拿大等國實行托倫斯登記制度，其特點是除了登記審查外還需要不動產權利證書作為保障。在某種程度上，我國實行的不動產登記制度介于第二種和第三種之間，受社會轉型的影響我國現在政治更傾向于行政管理，為了建立一個適合中國國情的登記制度還需考慮各方面因素，從全局出發。

2、我國不動產登記制度的缺陷

2.1　不動產登記制度缺乏體系性

我國不動產登記制度缺乏體系性表現為登記機關分散、登記證書不統一、登記程序雜亂等。據部分資料顯示，現在有關不動產的登記機關至少有二十個以上，在加上登記種類繁多，使得登記機關分散在某種程度上降低了辦事效率，不利于部門與部門之間的溝通，每個部門依據的法律條文不同，有時會引發部門利益沖突。不動產登記證書不統一、登記程序雜亂使得部門之間證書并行，使得權利人經濟負擔加重，增加產權糾紛。尤其是“多級執政”導致上下級之間權利分散不統一，相互奪利、各自為政。

2.2　不動產登記制度行政管理色彩較為濃厚

由于不動產信息缺乏公開化，社會大眾對于執法查詢主體范圍不明確，不知道有關部門負責哪些有關業務，還有《物權法》中的相關規定只是一些原則性的說明，很多概念都有指示不清的嫌疑，比如說“權利人、利害關系人”到底是什么樣的人，這個范圍是如何界定的卻沒有明確規定。還有第22條規定中不動產登記的各項費用也是因地域不同，部門不同而收費標準不同，間接造成債務糾紛的出現；導致現在的情形是收費標準不明確，人們不知道繳多少費，甚至連賠償制度也不明確，相關部門的工作人員把自己放在管理的高度，反而登記成為了大眾的強制性義務。這些現象都是我國執法部門出現的問題，打著為人民服務的旗幟，做出高高在上的管理者的姿態，實為一種諷刺。濃厚的行政管理色彩使得我國社會不動產登記制度缺乏了其應有的公信力，便民的意義大打折扣。

2.3　不動產登記制度內容缺失

除了執法人員執法出現問題外，我國的不動產法規本身存在漏洞，即登記類型不明確、對于特殊登記（異議登記、更正登記、預告登記）規定尚不完善，對請求權缺乏保護措施。例如《土地登記規則》將土地登記分為初始土地登記和變更土地登記，分類概念混亂類型不明確，如今部分地區又將登記種類進行細化；房屋屬于私有財產，房屋買賣需要權利人和義務人同時向登記機關進行申請，那么問題是如果一方拒絕，物權不發生變動，另一方要如何維護自己作為業主的權益呢，這些都是我們需要思考的問題。

3、完善我國不動產登記制度的措施

3.1　不動產登記機關的統一

登記機關的選擇直接影響著程序實施的效率、產權證書的規模、救濟補助的發放等一系列方面，所以我國可以對不動產登記機關進行一定程度的整改與統一。在德國法院是唯一的不動產登記機關，在日本以行政機關作為不動產登記機關，這些行政機關包括登記所在地的法務局、派出所等，而我國香港地區設立專門的土地注冊處作為不動產登記機關，這對于解決我國不動產登記中存在的效率低下、行政思想濃厚等管理問題提供了良好的借鑒經驗。

3.2　．不動產登記程序的統一

統一的證書與統一的程序登記機關統一后首先應考慮的問題證書上記載不動產的權益及相關情況，作為一種所有權利的憑證表示，一旦發生爭執可起著證明的作用。而統一的不動產登記程序卻有著非同小可的意義，一方面提高辦事效率，另一方面降低登記成本。一般的登記程序包括：提交登記申請書和相關的材料證明，不要忘記身份證，然后有關部門審查，進行公告信息，最后沒有異議受理產權登記證書，進行物權移動等。在審查過程中減少第三方的介入，從根本上保護權利人的利益。

3.3　不動產登記制度的完善

不動產的登記制度包括公開信息查詢制度、賠償制度、請求權制度、預告登記制度等。從我們提交申請到業務辦理完成，要經過各種環節，每個環節都有相關的制度作為保證。環環相扣，每一個制度出現問題都會影響不動產登記的辦理。每項制度的背后都有法律的支撐，比如說《物權法》規定了信息公開查詢制度，《國家賠償法》規定了各項賠償制度。因此，不動產登記制度的完善保證了不動產交易的效率與安全，對促進社會穩定發展有著積極的促進作用。

結語：

目前經濟全球化的發展使得時代的進步需求與原有的制度之間產生矛盾的碰撞，所以為了順應時代的要求需要我們重新構建新的市場經濟條件下完善的法律制度。其中完善不動產交易制度顯得尤為重要，在吸取國外先進的經驗基礎上，從我國的國情出發，不斷完善不動產登記制度，具有十分重要的價值。

參考文獻：

[1]江華洲.我國不動產登記制度的缺陷及完善研究[J].建筑工程技術與設計,2017(8).

[2]孫憲忠.進一步完善不動產登記制度的幾點建議[J].清華金融評論,2017(2):27-28.

[3]張世緒.我國不動產登記制度研究[D].東北財經大學,2016.