發展公共租賃住房的難點與對策

文/梁國斌　桂林市七星房產管理處　廣西桂林　541004

當前公共租賃住房在管理模式上，構建起科學合理的管理模式，并建立健全了相關的管理制度，獲得了較好的成效。在公共租賃住房方面，也相應的創設出了相關的退出機制，從而使當前的公共租賃住房，在住房的申請、繼續承租、退出租房、住房購置等諸多方面都能夠有相關的依據，從而有效的促進了規范化管理公共租賃住房的工作。筆者經過深入的分析與研究，在本文當中重點闡述了如何來有效的構建科學合理的管理體系、制定出相關的管理制度，進一步分析公共租賃住房的現狀。

1、公共租賃住房管理難點

1.1　管理體系發展滯后

對于當前的公共租賃住房管理而言，由于其所涉及到許多的環節，因此，無可避免的會存在不少的相關問題，同時，也體現出其作為當前我國社會保障制度當中的主要的一項內容，如何來有效的進行改進與完善具有重要的社會意義。應通過科學合理的管理體系來進行體現。例如，在分配的過程當中具有權力的尋租，不具有專業性的住房保障部門等相關問題。通常而言，公共租賃住房作為國家重點推進的民生工程、民心工程，其管理的程度事關民心安定。對于公共租賃住房而言，由于不具有動態化的統一的標準，以及不具有有效的退出循環機制。因此，是完全由房屋管理局來管理公共租賃住房，另外，在公共租賃住房當中，會涉及到申請人許多的信息資料，但是，缺乏具有獨立性的管理部門來統一開展有效的管理。在公共租賃住房的退出循環的機制方面，作為社會公共型產品，具有住房需求較為困難的群體，具有時間性，此一群體會隨著經濟收入的增加而發生變化，當其經濟收入高于公共租賃住房的相關的經濟收入標準之時，必須有相關的政策來促使其進行退租，從而將公共租賃住房資源給予真正具有需要的其他申請人。

1.2　缺乏實效性的公示制度

通常而言，對于公共租賃住房的申請人，都必須會有公示名單的流程，都會經過公示制度監督管理。可是，關注這些消息的都是真正具有需求的群體。另外，缺乏監督這些信息真實性的主管部門以及群體，因此，未能充分發揮出公示制度的實際作用。信息公示的不完善嚴重影響了公共租賃住房制度的實施。不能有效的解決對于申請人信息是否客觀全面、是否具有真實性等問題？既會損害分配的有效性，同時，也會對政府自身的公信力造成嚴重影響。

1.3　公共租賃住房缺乏專業管理機構

現今是由政府的行政機構來管理公共租賃住房，都是缺乏專業的管理機構，由此導致了管理部門較多，有不同的行政命令，難以有效的體現出管理的效率與質量。以重慶市為例，公共租賃住房的管理機構存在分散管理的現狀，多個職能部門都具有管理權。僅僅是在管理公共租賃住房方面，需就有較多部門來共同管理，直接導致出現了管理效率較低的情況。

2、發展公共租賃住房的有效對策

2.1　租金和租期

公共租賃住房向全社會開放，提供不同標準的住房供分類選擇。30%高標準的住房，按市場租金水平收取租客費用，租期最長不超過3年；30%普通標準的住房，按照準市場租金定價，具有一定的職業優先定向性，如青年教師、青年醫務工作者，租期最長不超過5年；30%低標準住房原則上定向供應戶主年紀較大、超過45歲的中低收入住房困難家庭，按成本租金收取租客費用，租期最長不超過8～10年，具有保障和福利性質。10%的租房，條件簡單，運行成本租金定價，租戶享受政府租金補貼。對最后這類租戶，每年審查收入，收入一旦超過標準后就不得再續約，否則，就可以一直居住下去。公共租賃住房公司在內部進行交叉補貼，以取得日常經營平衡。授予公共租賃住房公司臨街商鋪的壟斷經營權，“以商養租”。

2.2　“先租后買”

與經濟適用房出售相比，“先租后買”的優勢在于，大大減少了進入的鑒別成本，試圖從差價中投機套利的高收入者是無法長期偽裝的，一開始就不會進入渾水摸魚；減輕了中低收入家庭籌集首付和支付按揭的壓力，前15年以低成本就可以改善住房條件（增加了其他消費可能），同時，有充裕時間為最終置業積累資金；更加公平，經濟適用房只審查當期收入，不管之前和未來，一旦產權轉移，哪怕第二天暴富了，政府也無法回收，但長期低收入的家庭，再突然增加收入的機會很少，確有理由得到公共的扶持與優待；同等數量的住宅可以更多循環利用和讓更多人受益。在諸如上海這樣一個高速發展和充滿機會的城市，真正長期、連續15年陷入低收入陷阱的家庭數并不會太多，大多數租戶是在流動的，少數低收入租戶買入自己的住房后不會對總量有太大影響，而且這部分出售收入還是要回流到公共租賃房體系循環利用的，造福更多后來人。

2.3　建立租賃服務平臺，培育機構租賃

各地在不斷通過租賃服務平臺的建立，規范市場行為，提供更多的公共服務。通過租賃服務平臺，可以實現房源核驗、房源發布、網上選房、簽約、備案、信用積累的一系列工作，也有利于百姓辦理居住證、申請積分落戶、戶口登記遷移、申請住房租金補貼，得到教育等均等化的公共服務。通過真實房源等監管，規范了租賃市場；通過信用租賃等創新，促進了租賃主體之間的競爭，有利于提高租賃服務水平；通過積累租賃雙方的交易記錄，有利于租賃市場信用體系的建立，有利于形成穩定的租賃關系，促進租賃市場的發展。

2.4　建立健全公共租賃住房建設的法律體系

在西方發達國家當中，對于公共租賃住房具有較為完備的法律體系，在進行公共租賃住房建設的過程當中，必須建立健全完備的法律體系來進行保障。從中央到地方各級政府制定相關的公共租賃住房法律時，必須緊密圍繞下述三個層面來進行。第一、構建起具有適用性的法律原則，以法律的形式來規定公共租賃住房的保障的既定目的、相關的保障機制。第二、相關管理機構自身具有的權力與義務、如何來開展合法的融資、有效的監管資金使用等；第三、不同的地區，必須按照本地區的經濟發展水平，構建具有實效性的管理制度。

結語：

公租房政策的實施，最大限度向目標群體提供適當的租賃住房來保障其住有所居，充分體現我國政府改善民生的決心。但是畢竟公租房建設還是處于摸索階段，還應不斷完善，讓公租房住戶得到更人性化，專業化的管理和服務。在進行了深入的分析與研究之后，因為個人能力有限，研究可能存在不完善之處希望各界學者和專家持續關注公共租賃住房構建管理模式。從而提出具有實效性的改進與完善的方式方法，以此來促進社會的可持續性發展。

參考文獻：

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