論老舊小區(qū)改造的必要性及有效措施

文/陳爽 沈陽萬宸建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司 遼寧沈陽 110005

隨著我國社會的不斷發(fā)展，人民群眾的生活居住條件標準逐漸提升。城市內(nèi)部的老舊小區(qū)已經(jīng)無法跟上時代的需求，它們不僅影響著老城區(qū)居民的生活，同時也會制約城市的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近20年來我國新增的住宅面積約有80億平方米，其中需要改造的占到總數(shù)的一半左右。因此，如何能實現(xiàn)老舊小區(qū)改造工作，事關(guān)我國城市發(fā)展與社會進步。

1、老舊小區(qū)改造的必要性

1.1 老舊小區(qū)改造是全面實現(xiàn)小康社會的要求

隨著社會的不斷進步，大多數(shù)的老舊小區(qū)已經(jīng)落后于時代的潮流。近年來，我國城市進程加快，導(dǎo)致老舊小區(qū)沒有配套的設(shè)施，同時存在著嚴重的違章搭建等問題，這直接影響到居民的生活質(zhì)量與美好城市的建設(shè)。我國各大城市城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)就是老舊小區(qū)改造，老區(qū)改造工作關(guān)系城市內(nèi)部廣大人民群眾的基本住房利益，能夠從源頭上解決老城區(qū)居民的生活難題，改善老城區(qū)群眾的生活狀況，是我國實現(xiàn)全面小康社會的要求。目前，國家越來越重視老舊小區(qū)改造工作，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見》中明確提出：要穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區(qū)的綜合治理、危房和非成套住房改造，到2020年基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

1.2 老舊小區(qū)改造是城市建設(shè)投資的重要渠道

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，我國近十年來完成棚改房1500套，總建筑面積達到七億平方米，老舊小區(qū)的住宅面積約為八億平方米，需要改造的面積為棚改房的10倍之多。（此處數(shù)據(jù)是否有誤，沒看懂）2015年我國棚戶區(qū)改造有效地削減了房地產(chǎn)效益下降對GDP增長的負面影響，拉動了GDP增長。相對于棚戶區(qū)改造來講，老舊小區(qū)改造對于城市經(jīng)濟推動的作用會更加明顯，每年會拉動GDP增長2.5個百分點。老舊小區(qū)改造，不但能消化一部分建筑市場的投資需求，而且不會影響到房價的穩(wěn)定。因此老舊小區(qū)改造是城市建設(shè)投資的重要渠道。

2、老舊小區(qū)改造工作現(xiàn)狀及問題

2.1 老舊小區(qū)改造工作現(xiàn)狀

一般的，我國城市老舊小區(qū)改造主要有三種方式。第一種方式是維護保留。這種方式通常是應(yīng)用于歷史價值較高，具有傳統(tǒng)建筑風格的小區(qū)。在改造的過程中主要是增強建筑的結(jié)構(gòu)，修繕恢復(fù)建筑外觀，維持小區(qū)的原貌。二是修繕升級。這種改造方式主要是針對一些不具有歷史文化價值、且多為上世紀集資建房的老舊小區(qū)。在改造的過程中，主要是采取修繕設(shè)計方式對小區(qū)外立面，結(jié)構(gòu)以及配套設(shè)施進行加強。三是拆遷重建。城市內(nèi)部存在著一些年代久遠的小區(qū)，它們往往結(jié)構(gòu)不穩(wěn)固、環(huán)境臟亂，已經(jīng)不適合人類的居住，而且這些小區(qū)改造的意義已經(jīng)不大，在這種情況下通常采用拆遷重建的方式進行改造工作。

2.2 老舊小區(qū)改造工作存在的問題分析

近年來，我國老舊小區(qū)改造已經(jīng)取得了豐碩的成績，但是仍存在著比較嚴重的問題。目前，老舊小區(qū)改造工作存在的問題主要有以下幾個方面。一是難以籌集改造資金。目前，我國大多數(shù)城市的小區(qū)改造資金主要來源于政府資金，而面向社會籌集資金的渠道較少，這樣不僅會對城市財政造成一定的壓力，且不利于社會資本在城市建設(shè)中的應(yīng)用。二是在改造過程中協(xié)調(diào)管理的難度較大。通常情況下，老小區(qū)改造工作要對小區(qū)的供電、供水、供氣等配套設(shè)施進行全面的升級，在這個過程中就會涉及到眾多的部門，同時老舊小區(qū)改造工程對于消防、電信部門、居委會等單位來講也存在著很大的協(xié)調(diào)問題，一旦協(xié)調(diào)不成功很容易造成工程的停滯。三是建設(shè)管理工作不規(guī)范。在老舊小區(qū)改造過程中，常常會遇到施工質(zhì)量較差的問題，其主要的原因就是建設(shè)管理工作不規(guī)范。這種問題的存在不僅不能有效的完成老舊小區(qū)改造工作，還很有可能損害城市居民的利益。

3、老舊小區(qū)改造的對策

3.1 創(chuàng)新管理模式

不同地方、不同城市的老舊小區(qū)的情況也是不同的，因此在改造過程中所遇到難度也是不同的。這就要求在進行了老舊小區(qū)改造工作時要能夠因地制宜地針對不同的小區(qū)進行不同的改造方式與管理方式。首先，在政府為主的基礎(chǔ)上建立協(xié)調(diào)機構(gòu)，統(tǒng)籌各部門的工作。在老舊小區(qū)改造過程中，往往會涉及到供電、供水、供氣、民政等多個部門，如果沒有一個統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機構(gòu)，就無法保證項目的實施。其次，在進行老舊小區(qū)改造工作前，要制定總體的改造規(guī)劃。要根據(jù)城市的整體規(guī)劃，明確老舊小區(qū)改造的內(nèi)容與改造進度，保證改造工期與質(zhì)量。最后要充分調(diào)動各單位的積極性，對所有參與老舊小區(qū)改造工作單位引入考核制度，獎勵能夠較好完成改造工作的單位，同時也要批評不能及時完成改造工作的單位，從而激發(fā)各單位對于老城區(qū)改造工作的積極性。

3.2 渠道引進資金

由于老舊小區(qū)在改造工作中常常遇到資金短缺的問題，因此多渠道引進資金可以有效的解決老舊小區(qū)改造過程中存在的資金短缺問題。一方面要拓寬籌資的渠道，鼓勵社會資本參與到老舊小區(qū)改造中，為老舊小區(qū)改造資本注入新鮮的血液。如，利用老舊小區(qū)所在的區(qū)位優(yōu)勢，將老舊小區(qū)閑置土地或臨街土地進行再次開發(fā)，用開發(fā)酬金來吸引社會資本。另一方面就是加強政府財政的扶持力度，政府財政適當減免相關(guān)參建企業(yè)的負擔，降低納稅比例，從而吸引建設(shè)單位參與到老舊小區(qū)改造工作中。

3.3 增加配套設(shè)施，提高小區(qū)管理

在老舊小區(qū)去改造的過程中，除了要對建筑結(jié)構(gòu)進行加固和修繕外立面外，還要對小區(qū)的配套設(shè)施進行加強。主要加強兩類的配套設(shè)施：一類是環(huán)境設(shè)施，包括小區(qū)內(nèi)的綠化、硬化等，保證在改造后的小區(qū)能夠成為環(huán)境優(yōu)美的新型社區(qū)。二是基礎(chǔ)設(shè)施的配套。包括小區(qū)內(nèi)各種管線的改造、服務(wù)用房等，尤其是在我國已經(jīng)步入老年社會的背景下，應(yīng)當提供更多的老年人配套服務(wù)設(shè)施，如健身設(shè)施、無障礙通道等。另外，在改造工作完成后，可以通過聘請專門的物業(yè)公司、成立小區(qū)業(yè)務(wù)員會等方式提高小區(qū)的管理工作，為小區(qū)的后續(xù)發(fā)展提供保證。

結(jié)語：

老舊小區(qū)改造工作雖然存在著眾多的問題，但是其在我國社會發(fā)展中占有重要的地位。我國在推動老舊小區(qū)改造的過程中要充分發(fā)揮政府的職能，積極尋找出適合老舊小區(qū)改造的有效途徑，重視提高老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量，為圓滿完成全面建設(shè)小康目標做出應(yīng)有的貢獻。

參考文獻：

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