房產測繪的內容和質量控制

文/吳園園 沭陽縣住房和城鄉建設局 江蘇宿遷 223600

隨著我國社會經濟的建設與發展，人們的物質生活水平得到顯著提高。在市場經濟發展的背景下，我國的房地產行業迅猛發展，為我國的國民經濟增長做出巨大貢獻，推動我國的經濟建設與發展，促進社會的全面進步。社會大眾提高了對房產權屬意識，更加地關注房地產面積測繪的準確性，其中，房地產測繪技術廣泛地應用在房地產行業中。因此，深入地研究房產測繪技術的內容及質量控制方式顯得尤為重要。

1、房產測繪的內容

從房產測繪的實際操作出發，基礎測繪和項目測繪是房產測繪中的兩種基本形式。其中，房產基礎測繪是在一個城市和區域內進行的，是對整體房地產平面控制網基礎圖紙的測繪。基礎測繪中，其對測繪人員的素質、測繪單位的資質、儀器裝備等很多方面的要求都比較高。而房產項目測繪所指的是房地產權屬管理、經營管理、開發管理等一系列管理過程中，對需要測繪房地產相關圖、表、數據等所展開的一種測繪活動。房產項目測繪和房產權屬中的管理、開發等活動緊密相連，測繪的對象主要為房屋和土地權屬證件附圖。

2、房地產測繪行業中存在的問題

2.1 對房產測繪的認識不足，重視度不夠

在房產市場化的今天，測繪數據的精確性關系房產權屬管理的公平性，也影響著房產市場的穩定性發展。但是，目前我國房產測繪部門對測繪工作沒有一個科學的定位，將其視為普通的地質測量，甚至忽視測繪工作的技術性、連續性 、統一性等特點。目前房屋產權問題引起的糾紛越來越多，解決這一問題的關鍵是正確認識房產測繪工作，提高測繪工作者的專業素質，確保產權管理的規范化。

2.2 房產測繪工作勞動量大，科技含量高

房地產測繪工作是房產產權管理、開發以及房產拆交易的基礎工作，另外 ，測繪工作也為房產評估、征稅、收費以及城市規劃建設等工作提供基礎數據額 。房產測繪工作任務量大，勞動強度較大，測繪工作者除了進行野外測量工作之外，還要進行數據處理、繪制測繪結果等一系列的活動。房地產測繪行業迅速發展 ，使房產測繪技術也得到了不斷的提高，新的測量儀器與技術不斷應用與房產測繪工作，使房產測繪工作效率與精確度不斷提高，房產測繪工作也逐漸技術化，科技不斷提高。

2.3 測繪行業改革初期壟斷依然存在

房產測繪市場剛剛開放，有房地產測繪資質的企業多數為中小企業，壟斷依然存在。長期以來，房產測繪工作由房產產權管理部門獨家壟斷經營，這樣違背了房產市場化的發展規律，嚴重阻礙了房地產行業的發展。獨家壟斷經營難以滿足房產多元化和復雜化的趨勢、另外，獨家壟斷使一些有資質的測繪企業難以得到公平的競爭，也剝奪了房產權屬人自由選擇測量單位的權利，破壞了市場競爭規則。由于房產測繪行業的壟斷，是房產面積爭議成為房產交易的投訴焦點。

3、房產測繪質量控制

所有標準、規范、實施細則或者暫行規定，基本原則都是一致的，但在有些具體問題上也存在不同程度的一些出入。這是因為考慮問題的角度不同，因而計算的依據和計算的方法也就不同，最終導致計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產測繪的質量控制，首先應分析影響房產測繪質量的控制點，然后采取相應的質量控制措施。房產測繪的質量控制點包括：人員培訓、儀器設備管理及資源配置、外業測繪和內業數據處理。

3.1 人員培訓

房產測繪的人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、產品檢驗人員，所有這些人員均應該經過認真細致地培訓。掌握一定的崗位技能，明確各自的職責和權限。

3.2 對內部質量具體控制機制進行完善

只有完善內部質量，才可以實現房產測繪具體質量控制機制，其中包含的內容主要有：確定測繪質量控制具體內容、完善質量控制中的制度體系。對于確定測繪質量控制具體內容，對數字測繪質量進行控制是利用控制數據準確度以及使操作程序更加規范實現的，操作時應該選擇比較合適的硬件條件、具體測量方法以及軟件條件，并且結合實際情況展開核查工作，得到具體數據以及相關資料，保證數據能夠被科學存儲，同時非常精密準確。對于完善質量控制中的制度體系，制定具體測繪計劃的時候一定要對全局進行考慮，嚴格進行責任監督，做到分工明確。所有工作人員應該成為一個整體，合理有序地進行測繪，提升整個工作團隊的水平，從而高效完成測繪工作。

3.3 外業測繪

3.3.1 外業測繪工作準備。

根據施工單位提供的竣工圖或施工圖，在計算機中繪出草圖，并且標注商品樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據，將草圖按一定比例打印出來，供外業使用。

3.3.2 外業數據采集。

單層商品房無論建筑高度如何，均按一層計算建筑面積，外業實測建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸。單層商品房內有部分樓層時也應實測其外圍尺寸，一并計算建筑面積。多層或高層商品樓除實測外圍尺寸外，還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸，尤其是有坡屋頂的還要測出不夠 2.20m 層高應縮進的尺寸。商品樓內部的房屋開間、進深、內外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應實際測量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其外圍尺寸，如：雨篷（有柱的實測柱外圍尺寸，無柱的測頂蓋投影尺寸）、室外樓梯、走廊、檐廊等。外業還應檢查竣工后商品樓的保溫位置與設計是否相符，并實測其厚度，實測有困難時，可連同主體墻一起實測。

結語：

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益房產測繪工作起步較晚,其發展尚處在專業化和規范化建設的起步階段。目前。房產測繪工作中存在的問題較多。有些問題已經成為消費者的投訴熱點。因此房產測繪市場亟待整頓,成果質量亟待提高，在此，文章對房產測繪的內容和質量控制進行探討分析。

參考文獻：

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