房地產估價機構引用其他專業機構報告的法律責任問題

文/崔孝軍 河南金譽房地產評估有限公司 河南鄭州 450000

自從改革開放以來，房地產行業以及相關行業的快速發展帶動了估價行業的發展，最明顯的表現便是估價行業業務量急劇增加。當然，數量的增加僅僅是表象，更重要的是估價業務類型更加多元化，例如除去房地產抵押估價、房地產征收估價等傳統估價類型外，還增加了房地產資產證券化估價等新興業務類型。而這些發展也就意味著房地產估價結果對于很多行業以及估價報告使用者非常重要，近年來，評估機構在其執業的過程中所背負的風險隨著從事領域和范圍的不斷擴大而逐步加重，其中因引用報告結論而導致的責任糾紛不斷出現，更是給我國的評估機構執業規范和司法制度帶來了新的挑戰。證監會和司法機關對評估機構及估價師等違規行為進行處罰事件時有發生，所以相關機構以及人員必須明確其中的法律責任問題，規避執業風險。

1、現有規范規程中對房地產估價機構引用其他專業機構報告的規定

房地產估價是指房地產估價機構接受他人的委托，選派注冊房地產估價師對房地產價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。而現在房地產估價已經發展成為一門科學、一種專門職業、一個行業，且由于其專業技術強，事關公共利益，而且關乎人民財產安全，不是任何人都可以從事的，只能由專業房地產估價機構及經過專門的教育和培訓，通過執業資格考試合格，并經登記注冊后，取得注冊房地產估價師證書的專業人員來從事。也是眾多評估師中唯一實行準入制的執業資格。與此同時，在房地產估價活動中，估價人員可以利用其他專家工作以及引用其他專業報告。例如在房地產估價機構缺乏執行特定估價業務所需的特殊專業知識和經驗時，可以聘請相關專家協助工作，但前提是需要采取必要措施確信專家工作的合理性，當然還應當對估價過程中所引用的專家意見或者專業報告的獨立性與專業性進行判斷，恰當引用專家意見或者專業報告。

2、房地產估價機構引用其他專業機構報告的程序分析

2.1 專業機構報告的界定和使用條件

房地產估價中遇到的專業問題可分為兩類：一是房地產估價專業領域內的；二是房地產估價專業領域外的。對于估價專業領域內的，首先是房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務，《房地產估價規范》GB/T50291-2015中的3.0.9條款中規定：在估價中遇到有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術問題時，應尋求相關估價專家或單位提供專業幫助，并應在報告中說明。

對于估價專業領域外的，《房地產估價規范》GB/T50291-20153.0.10款有明確的規定，對估價對象的房屋安全、質量缺陷、環境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業以外的專業問題，經實地查勘、查閱現有資料或向相關專業領域的專家咨詢后，難以做出常規判斷和相應假設的，應建議估價委托人聘請具有相應資質資格的專業機構或專家先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業機構或專家出具的專業意見為依據進行估價，并應在估價報告中說明。這表明所謂專業機構必須是具有相應資質資格的機構出具的報告才可以使用，這是專業機構報告被采納使用的前提。

因此，房地產估價師作為專業的職業人員進行項目估價時，首先需要確認自身是否有能力勝任這份工作，只有基于這樣特定的條件下，才有能力恰當估價以及引用其他專業機構的報告。在房地產估價機構引用其它專業機構報告時，應當確認以下三個條件：第一，是否是法律法規或監管部門等強制性要求引用其他專業機構報告；第二，估價活動進行過程中，是否存在某些超出估價專業能力要求的環節。第三，是否是同其他中介機構合作服務于同一估價目的

2.2 房地產估價機構引用其他專業機構報告的必要審核

估價人員在引用其他專業機構報告時，估價人員對所引用的報告的獨立性以及專業性進行判斷、恰當引用。首先，對所引用的報告的專業機構和個人進行必要的審核；其次，對所引用的報告本身進行必要的分析、判斷；最后，還需要對所引用報告進行必要的補充與調整。

2.3 房地產估價機構引用其他專業機構報告的紕漏問題

房地產估價機構引用其他專業機構報告，進行合理的披露可以使估價報告使用者獲得必要的信息，以此對估價結論進行可信性分析和正確地使用報告。除此之外，能夠在發生糾紛時，清醒地界定估價人員的責任。

3、房地產估價機構引用其他專業機構報告的法律責任

當前，在實際生活中，由于房地產估價機構引用其他專業機構報告而產生的主要問題之一就是一旦發生估價事故，如何界定估價人員應該承擔的責任。因此，在利用其他專業機構報告時，就估價報告來說，獨立對外承擔法律責任的是出具報告的估價機構以及簽字估價人員。對估價機構引用外部專家和專業機構報告造成的損失。外部專業領域的專家和出具專業報告的機構不獨立承擔法律責任。筆者認為對于房地產估價機構引用其他專業機構報告房地產估價師的責任應當依據以下原則來判定。首先，是否履行了引用其他專業報告所應當遵守的必要程序；其次，對引用的專業報告是否是基于獨立、客觀、公正對形成的估價結論的評估的需要；最后，引用其他專業機構報告后，對估價結果進行可信度分析。

結語：

房地產估價機構引用其他專業機構報告的行為在實踐過程中產生了一系列的問題。對于這些問題，估價機構以及估價人員目前只能基于特定的條件，正確界定專業報告，依靠目前估價行業管理和相關的規范規程明確責任劃分。而只有改善健全房地產估價行業的各項規范規程，才能徹底地解決問題。

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