測繪質量控制問題在房產測繪中的分析

文/張土華 杭州市勘測設計研究院 浙江杭州 310000

從當前來看，針對于建筑工程而言，房產測繪技術雖然已經取得了一定的成果，但是，從控制質量上來看，還存在一些問題，需要進一步地完善。所以，針對于建筑工程的控制技術，技術人員還應該進一步地提升和完善，市場競爭力應該增強，將重要的理論基礎，提供給社會發展和經濟發展。

1、房產測繪中存在的有關問題

1.1 測繪標準不完善

房產面積測繪工作既精密又復雜，細節和步驟都需要合理標準進行規范，否則，無論是相關的開放商和部門的需求，還是客戶的需求，都很難滿足。從當前來看，我國房產測繪工作只是發展的初級階段，各個方面的規范和約束都不完善，明確測繪面積的相關參數比較欠缺[1]。實際操作的過程中，因為不完整的資料內容和不完善的測繪標準，致使測繪糾紛經常出現，參考依據沒有辦法提供，只是根據個人的經驗進行確定，致使測繪面積的偏差比較大。

1.2 分攤公用面積不準確

實際測繪面積中，對于面積是怎樣得來的大多數的業主都不知道，致使客戶知情權屏蔽了。有些開發商還會對測繪人員進行誤導，將一些公用建筑部分，不應該分攤的面積進行分攤。測繪人員對于有些飄臺和陽臺以及突出部位也有不準確的判斷情況，不知此面積是不是需要計算。

1.3 測繪復雜建筑存在問題

有些建筑屬于大型的，比較復雜，不但確定測繪面積很復雜，測繪工作的任務也很繁重，操作的程序比較繁瑣，需要將很多的數據進行處理，具有很大的計算難度。測繪這種建筑面積時，是否能夠完全不出差錯，測繪人員很難保證，致使測繪質量得不到有效地保障[2]。

2、房產面積測繪質量控制的相關對策

2.1 控制圖紙質量和前期測繪資料

對于圖紙質量和前期測繪資料進行有效地控制，是整個測繪面積過程的前提。實際測繪面積的過程中，對于工程施工圖紙，必須要上交到政府有關的規劃部門審核，作為房產測繪單位，所接收的必須是委托方所提供的通過審批施工圖紙，從而使面積測繪的合法性得以確保。此外，實際測繪的過程中，一些需要變更的事項若存在，委托方需要將詳細變更單提供。為了方便測繪面積的過程中，計算和查閱有關的測繪數據，施工圖紙應該有以下幾種：建筑剖面圖、建筑平面圖、飄臺和陽臺大樣圖以及樓梯詳細圖等。例如，在平面圖中，很難確定坡屋頂范圍線，但剖面圖中卻很清晰。前期資料當中，應該將建筑的相關說明和功能部位位置詳細地進行提供。

2.2 有效控制外業測繪的質量

針對于房產測繪面積質量來說，對外業測繪有效地進行控制，具有一定的積極作用，測繪人員應該將外業測繪重視起來。對外業測繪進行控制有幾點：其一，房產測繪內容完整性和結果準確性必須要保證；其二，對于繪制房產范圍圖進行實地勘察，所得產權邊界圖進行調查，設計房產圖必須要保持一致；其三，無論是調查房屋的幢號和層次以及室號，還是結構和用途等相關的房產要素，都必須要準確，與《房產測量規范》的相關規定相符合。

2.3 公用分攤和面積計算部位的合理性

對計算面積部位進行確定時，必須要根據《房產測繪規范》的相關規定。測繪房產面積以前，為了避免總面積測繪出現偏差現象，測繪全面積和半面積以及無需計算面積的部位必須要明確。例如，應該根據情況來對公用面積進行測算。此公用面積若完全屬于封閉的情況，就應該將全面積進行計算；若屬于敞開的情況，就應該看公用的面積是否屬于主體結構之內的，根據實際的情況來進行測繪。實際測繪面積的過程中，為了將測繪面積準確性有效地提升，測繪工作人應該讓委托方，將說細的說明書提供，以免委托方將飄窗和陽臺以及花壇等相關的面積標錯了。分攤公用面積合理性的問題，屬于整個測繪面積的核心問題。分攤公用面積錯誤對使用者利益有直接的影響。準確計算房產各項面積以后，必須要根據有關政府部門細則和《房產測量規范》，業將分攤計算公用面積確定。如果分攤面積不能夠進行明確，應該將有關的技術和測繪以及質檢人員組織起來，進行商討然后確定[3]。將公用的分攤面積計算完以后，將以前計算的各項面積與分攤面積進行比較，使分攤面積的準確性得以確保。

2.4 有效管理內業數據

內業房產數據比較繁多，管理和計算的任務都很繁重，測繪人員必須要謹慎且認真管理和控制內業數據，主要有兩個方面：其一，房產圖繪制尺寸和規格以及標準必須要與國家規定相符合，房產圖內容既要完整又要清晰；其二，測繪的過程中，方法必須要正確，測算面積準確性必須要保證，不能有錯誤出現；其三，編寫測繪報告既要規范和完整，又要清楚地表述內容，認真負責房產檔案的管理和保存。

2.5 提升測繪人員的專業素養

最近幾年，科學技術在快速地提升，各行各業都將很多先進和設備引進，更加需要高素養的工作人員。將測繪人員專業水平進行有效地提升，對于房產面積測繪質量提升是重要的前提。測繪單位選拔測繪工作人員必須要有嚴格的要求，應聘者水平太低應該淘汰。測繪工作人員上崗以后，應該定期進行業務培訓，無論是確定房產面積測繪的部位和房產測繪的規范，還是計算房產面積測繪的方法等，都要進行培訓，目的就是讓測繪人員操作更加熟練，更加熟悉業務。績效考核制度也應該建立起來，對員工進行激勵，使其能夠認真細致地工作。

2.6 利用工作流程技術實現生產過程的控制

房產測繪管理主要的手段，就是工作流程技術，其能夠協調和監督以及控制房產測繪整個業務的流程。從當前來看，我國房產測繪工作更趨于數字化和流程化以有網絡化，為了與新變化相適應，許多測繪單位都將工作流程技術運用。該技術結合各個崗位的任務和職責，利用計算機的網絡，給各個崗位將用戶權限設置上，各個工作環節，都將操作人員身份信息記錄上，能夠將整個的工作流程進行監控，從而使圖文的完整性和數據的真實性得以保證。

總結：

綜上所述，社會經濟在不斷發展，人們的生活水平也在不斷地提升，人們更加重視房產面積測繪的問題。從當前來看，我國房產測繪發展還是初級階段，不太成熟，房產測繪面積還存在很多問題，該文對存在的一些問題進行了分析，并將質量控制的相關對策提出，希望能夠將有效的幫助提供給房產測繪管理的發展。

[1]王勇.淺談房產測繪中測繪面積的質量控制[J].城市建設理論研究(電子版),2017(20):182.

[2]江瑋賓,陳小蓉.房產測繪中測繪面積的質量控制分析[J].黑龍江科學,2017,8(02):116-117.

[3]黎志洪.房產測繪面積中存在的問題及質量控制對策[J].中小企業管理與科技(上旬刊),2016(06):85-86.