商業地產設計管理要點分析

文/危娜 新世界發展（武漢）有限公司新食藝分公司 湖北武漢 430000

1、商業地產各專業設計管理要點概述

1.1 建筑設計

建筑設計必須基于項目定位凸顯項目品牌理念和內涵。建筑設計是給客戶樹立第一印象的形象工程，應能傳遞項目設計風格和美學品位，幫助項目形象宣傳，塑造良好的市場口碑，打造地標性建筑。

1.2 室內設計

客戶在進入商業項目后在室內空間停留和活動的時間是最長的，故室內設計對于商業項目的重要性顯而易見。室內設計必須依據項目定位，圍繞鮮明而別具一格的設計主題來展開各部分的空間設計。在室內設計中可設置特色化的功能分區，加強與客戶的互動，展現設計創意，豐富項目功能性，提升物業品質。

在進行室內平面布局和動線設計時，應結合相關部門提供的租戶需求意見，充分討論項目空間模式和鋪位劃分，提高空間利用率和使用坪效。還需分析項目冷區和熱區的分布，并通過設計優化盡量帶動冷區的人氣。

另外，項目室內還涉及軟裝設計和視覺陳列設計，有品質、有創意的設計能給客戶創造更多舒適感和愉悅感，營造良好的商業環境氛圍。

1.3 標識設計

標識設計應根據項目建筑和室內設計理念確定室內、外標識設計風格，兼顧標識的美觀性和個性化的前提是充分發揮標識的功能價值，故標識數量寧愿偏多也不宜過少，標識位置和尺寸要合理，動線指示要清晰。

1.4 景觀設計

商業項目室內、外景觀應配合項目建筑和室內設計主題來設計。景觀設計除了滿足項目綠化率的基本要求，應幫助完善室內、外設計效果，協助引導客流和車流，美化商業環境，烘托商業氛圍，增強項目休閑價值。項目局部若需要垂直綠化，需要專業公司設計、施工和養護。部分需要綠化效果但不利于綠植存活及養護的區域可適當選用仿真綠植來替代。

1.5 燈光設計

燈光設計包括項目室外建筑幕墻泛光、園林燈光以及室內燈光設計。燈光設計應配合建筑和室內設計主題，并根據項目所需的設計效果和商業氛圍來決定。

1.6 機電設計

機電設計包含給排水、暖通、強弱電等各專業，并將隨著建筑智能化的不斷發展可延展至更多相關技術領域。機電設計關乎項目運營后各方面功能的實現，且機電施工一般為隱蔽工程，故必須在項目設計前期全面地提出營運需求和設計標準，并結合招商規劃業態和品牌布局，預留公共區域和商鋪的機電條件。并且，機電設計與建筑、精裝在很多層面存在銜接，必須相互配合，優化落實。

2、商業地產設計管理經驗總結及建議

2.1 根據項目預算控制設計成本

各專業設計必須根據成本標準進行設計研發，使設計效果與項目定位吻合，設計成本與項目預算匹配。

各專業設計必須基于項目預算來分攤設計費，避免后期因不可控的設計變更及施工變更造成額外的成本超支。故設計管理人員與成本預算部門應充分溝通，在控制不必要的設計變更費的同時，還應兼顧材料造價和施工成本，如遇價格過于高昂的材料，可以尋找替代材料甚至微調設計。

2.2 落實設計標準化，突出項目設計特點

商業地產設計管理涉及各專業在各階段的協調與配合，為避免設計缺項和功能條件預留遺漏的問題，必須制定標準化的商業項目設計規范，這不僅需要設計部門的研究，還需要綜合各營運部門、使用部門的意見并不斷完善設計標準，以便在所有同類項目中推行，以不斷提高設計管理的效率，壓縮項目投資回收期，提高項目投資回報率。

推行設計標準化，在市場高速發展的當今有利于提高效率，然而，為避免商業地產項目出現設計千篇一律的現象，雖然各品牌的設計靈魂和設計要求是一致的，但不同區位的商業項目應盡量挖掘當地社區文化特色，彰顯各個項目自身的特色與個性，以避免商業項目同質化競爭，有利于吸引客戶，提升品牌價值。

2.3 借助多種工具評估設計效果

因設計工作具有一定的主觀性，而商業地產投資巨大，若施工期間才發現設計效果不理想，則施工拆改成本等一系列流程的隱形成本較高，且影響工期。因此，為了實現理想的設計效果，可以借助多種工具幫助設計人員模擬以便審核、評估設計效果。包括設計顧問制作的二維效果圖，三維軟件效果模型、建筑智能化模型等其它利用高新技術制作的模型，還可制作室內裝飾樣板間、標識樣板、幕墻樣板等，可根據具體預算等情況確定采用實物樣板還是以其他低成本材料來制作，以便檢查各部分設計是否沖突，布局是否合理，設計尺寸是否科學，各空間之間配合所呈現的效果是否美觀，以便及時優化設計。

2.4 注意各專業設計的配合

商業地產項目在建筑、室內和機電等各專業設計中相互影響和制約，必須加強各專業在設計過程中的相互溝通，以充分考慮各專業設計效能的最大化實現。

2.5 協調設計與施工

在商業項目各專業施工之前，應組織設計單位和施工單位進行圖紙會審，及時溝通圖紙疑問，減少圖紙與施工現場的差異。并且，設計管理人員和設計顧問必須在施工時適時監察施工現場，及時提出有效建議，參與施工驗收，以保證設計效果的實現。

2.6 考慮商業項目市場行情，及時收集、反饋客戶需求

根據商業地產用地性質，為了更好地發揮項目的商業價值，在設計階段必須根據招商行情和租戶需求來制定設計方案，也需根據市場發展趨勢及客戶的市場反應和偏好來確定營運需求。因客戶需求提資不及時對設計進度難免有一定影響，故設計管理期間需加強與相關部門的溝通，及時共同探討出具有前瞻性的決策和可行的執行方案，從而提升設計價值，完善項目功能。

2.7 設計時考慮后期使用、維護和節能

在設計人員追求項目設計效果的同時，必須考慮項目的后期營運和使用便利性。因此，在設計方案確認階段，需要相關部門提供意見，以便盡早發現問題和規避問題。并且，在設計時應考慮各部分的維保、檢修的便利性，必要時預留檢修口，或使設計便于拆卸，應考慮盡量采用造價不貴，且易于采購更換的材料，采用有利于項目營運期間節省能耗的設計和材料。

2.8 商業地產設計人才建設

商業地產設計管理涉及面廣且較為復雜，設計管理人才不僅需要掌握本專業的技術知識和管理流程，還應了解相關專業的基本知識，甚至是商業市場行情以便更好地指導設計，并需具備全面考慮問題的前瞻性思維，高效解決問題的能力和人際協調能力，這樣才能更有效率和效果地推進設計管理工作。

結語：

隨著近年來商業地產的蓬勃發展，商業項目重復建設和同質化的現象日益嚴峻，如何順利推進設計進度，突出項目特色，幫助企業提升物業價值、品牌價值和市場競爭力，以及打造區域地標性建筑，實現商業地產的最大化價值是商業地產設計管理的思考方向。