淺析“營改增”對房地產業稅負影響

文/李夢云 南京財經大學財政與稅務學院 江蘇南京 210023

1、引言

2017年5月，“營改增”在我國全面施行。房地產行業作為我國的支柱型行業，其改革更是“營改增”推行路程中的重要環節。近年來，房地產行業對我國國民經濟的貢獻度逐年增加，2016年占GDP比重已達6.5%；此外，房地產業對我國的稅收貢獻也很大，營業稅收入占營業稅收入總額的30%以上，企業所得稅占比也超過10%。“營改增”給房地產行業帶來的效益有待驗證，由此引發的一系列問題也亟待解決。

研究“營改增”對我國房地產企業的稅負的影響，有助于進一步消除房地產業重復征稅問題，促進稅制結構的合理化；同時，分析“營改增”后房地產業所面臨的局面，能夠提高房地產企業的經營能力，有利于房地產企業在我國新常態的背景下健康可持續的發展，也有利于國民經濟的平穩運行。

2、“營改增”對房地產業稅負的影響

在“營改增”前，房地產業營業稅的征收率是5%，價內稅，全額征稅；實施“營改增”后，房地產業增值稅的征收率是11%，價外稅，差額征稅，小規模納稅人及簡易征收的稅率為5%，不能抵扣進項稅。若是小規模納稅人，稅負基本無變化，但房地產業由于整體收入規模大，很難將其歸為小規模納稅人。此外，房地產業還涉及到土地增值稅，房產稅和企業所得稅等，要綜合考慮各稅種因素，改革前后的稅負變動主要是看進項稅能夠抵扣的數額大小和自身的投入產出水平。

此處簡單舉個例子，假設一家房地產企業出售一棟樓，售價1000萬，土地出讓金120萬，房地產開發成本300萬（均取得可抵扣的增值稅專用發票，可抵扣進項稅為25.48萬），其他期間費用為80萬，印花稅萬分之五，其他費用扣除比例3%。經過測算，“營改增”前的營業稅為50萬，城市維護建設稅及教育費附加為5萬，印花稅為0.5萬，土地增值稅182.73萬，企業所得稅為65.44萬，稅費合計為303.67萬，稅負率30.37%。而“營改增”后，增值稅為61.73萬，城市維護建設稅及教育費附加為6.17萬，印花稅為0.5萬，土地增值稅119.45萬，企業所得稅為41.67萬，稅費合計為229.52萬，稅負率23.25%，稅負率為28.89%。由此看來，單從營業稅和增值稅的比較來看，稅負上升，主要由于進項稅抵扣較少；但綜合考慮各項稅金，總體稅率下降，主要由于“營改增”后銷售額中土地出讓金的扣除，土地出讓金一般是房地產業的主要投入之一。當然，這只是一個簡單舉例，不能以點蓋面，但也能夠說明“營改增”對房地產業的稅負波動有很大的影響。

上文中是假設所有開發成本都能抵扣，現實當然不同。房地產業的產業鏈條較長，上游涉及到金融業，建筑業及其他現代服務業等。此番“營改增”，這些行業均進行改革，房地產業能取得增值稅專用發票的幾率比大增，可以從建筑成本中獲得11%的進項稅額抵扣，從金融業取得6%的進項稅額抵扣。人工成本可抵扣的可能性不確定，勞務公司能夠開具11%稅率的發票，而一些散工或農民工根本不會開票，勞務公司無法取得進項稅，可能將稅負轉嫁給房地產業。材料成本也不一定能夠全額低稅，很多材料供貨商為小規模納稅人，只開普通發票，而一般納稅人開具專用發票可能會提高售價，也會導致企業總成本的上升。

另外，如果房地產企業采用預收方式或者自行開發項目的方式，則需要預繳稅款，這就導致房地產業前期成本增加，加上近幾年我國信貸政策的逐步緊縮，都將影響到企業的現金流，最終使企業面臨資金短缺的局面。

3、“營改增”后房地產業的對策建議

3.1 納稅人身份的選擇

年應納稅銷售額在500萬以下的房地產企業為小規模納稅人，適用5%的征收率，這與“營改增”前營業稅的稅率一致。而年一般納稅人可以根據實際情況做出調整，如在開發老項目時選擇是否采用5%的征收率，納稅人一定程度上擁有自主選擇性，從而為納稅籌劃創造出空間。

3.2 增值稅發票的選擇和管理

“營改增”后，增值稅實行的是差額征稅，因此，進項稅能否抵扣就變得尤為重要。房地產企業在采購物資時，除了要考慮質量和價格，還要考慮能否取得增值稅專用發票。上游企業若是能提供增值稅專用發票，房地產企業就能用于抵扣減輕稅負，當然也不排除上游企業為稅負轉嫁而提高價格的可能。

增值稅專用發票應在開具之日起180天內辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。若是超過時間沒有認證，或是發票不慎丟失，就不能進行抵扣。因此，增值稅專用發票的管理也是重要一環，由于“營改增”前企業沒有這一操作，改革初期企業往往容易忘記，造成不必要的損失。此外，增值稅專用發票是用于抵扣的重要憑證，也是稅務稽查的重點，做好發票管理工作也能降低企業稅收風險。

3.3 轉變經營模式

“營改增”后稅法規定：房地產開發企業銷售精裝房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用，已經包含在房價中，無需視同銷售。相比而言，銷售精裝房比毛坯房更能減輕稅負，因為精裝房里的建筑材料以及家具等比較容易取得增值稅專用發票。此外，房地產業和建筑業的關系密不可分，且均為“營改增”的重要環節，房地產業可以與上游建筑業進行協商，加強合作，如注重材料的選擇，降低散工的比例等，形成一個良性循環。

[1]劉曉偉.“營改增”對房地產企業稅負和經營情況的影響研究[D].安徽大學,2017.

[2]姜鑒航.“營改增”背景下房地產企業稅務籌劃方案研究[D].山東大學,2017.

[3]陳金奎.房地產業實施“營改增”的減稅效應分析[D].中國財政科學研究院,2017.

[4]馬紅梅.關于“營改增”對房地產企業影響的思考[J].財會學習,2017(03):151+153.

[5]光衛中.“營改增”對房地產開發企業稅負影響研究[D].南京大學,2017.

[6]孫作林.“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊,2015(31):47-49.

[7]彭曉潔,王安華,肖強.房地產行業“營改增”效應預估[J].稅務研究,2015(11):37-41.

[8]彭曉潔,肖強.“營改增”對房地產企業稅負的影響預測[J].財會月刊,2014(22):55-59.