城市綜合體成本控制路徑研究

文/張景全 山東魯能亙富開發有限公司 山東濟南 250003

1、現階段綜合體項目成本控制問題研究

1.1 輕設計重施工

在現階段綜合體項目成本的控制工作中，部分管理人員只重視施工進度，對于設計方案和圖紙沒有深入的分析，使得實際施工中狀況頻出，工程建設出現重大問題，并最終導致成本控制工作難以進行。

1.2 缺乏成本管理意識

隨著市場競爭的愈發殘酷，企業間競爭從根源上來講就是把控企業成本，用最小的資金投入換取最大程度的利潤空間，但需要注意的是，有很大一部分企業管理人員還沒有充分理解成本管理的重要性，對于成本管理和企業經濟效益之間的關系沒有足夠的了解，很多管理人員認為成本控制與自身關系不大，成本管理工作應由造價工程師負責，成本管理出現空白也會致使建設企業成本管理失去控制。

1.3 成本控制體系并不完善

成本控制體系不完善，管理制度和工作流程存在缺陷就會導致企業員工在遇到狀況時互相推卸責任，各部門間缺乏及時的溝通，總部與項目之間、職能部門之間存在配合上的障礙，也會使得項目的成本管理出現問題。

2、關于城市綜合體項目成本把控研究

綜合上面的城市綜合體項目成本把控的若干狀況，則需要對此類工程項目的展開進行全面的預防工作，具體來說，主要可以采取以下手段：

2.1 初始階段的工程成本控制

（1）項目決策階段的成本把控。在項目投資剛開始進行決策時，專業策劃人員有必要研究好市場的大方向，全面的了解項目相關因素，對項目成本、土地、費用展開初始計算，通過SWOT分析、風險分析工具等展開研究，對于項目的可行性進行大致的判斷。此階段，土地總成本預估、項目用地選擇、設計方案的質量能夠在很大程度上左右綜合體項目能夠順利進行，具體來講，土地總成本大概占百分之三十，用地選擇的大概占百分之四十，規劃設計方案質量大概占百分之三十。由此我們能夠得知項目土地成本評價屬于判斷綜合體項目可行性的關鍵指標。

（2）設計階段成本控制。設計階段相當于投資的前期，不一樣的構思或設計方案對于工程項目會造成差異化的作用。故而設計階段不僅要確定技術與經濟互相結合的設計思路，還有必要關注下面幾點：

①完善商業MD策劃設計：總所周知，設計規劃決定著百分之八十的工程造價，會在很大程度上決定著項目成本控制的整體效果，可以說，設計階段成本控制工作的優劣可能會直接影響著項目最終的成敗。例如，項目最開始的建筑形態屬于小商品市場，在展開綜合性商業設施變更是，MD 計劃出現了問題，使得非常多的原建筑物受到了功能性的拆除，土建安裝工程成本遠超預期。所以項目推進有必要按照科學規范的進行與開展，保障各部門可以順利地進行溝通與配合。

②落實設計招投標制：不光能夠完善設計方案，并且可以有效地提高設計單位的積極性，強化設計質量和減少工程造價。例如說對于建筑造型、公共區域布置等進行完善，能夠提升建筑應用效率；對電梯空調弱電系統等進行相應的完善，能夠節約許多投資，減少工程造價。

③開展價值工程的應用：價值工程屬于非常先進的設計方法，也是相當科學的管理技術，主要的作用就是把功能和成本、技術和經濟、企業利益和用戶需求進行融合展開定量研究，加強產品的應用價值。在此項目里，在進行規劃設計的時候挑選價值工程完善方案，在確保規劃用地面積不會出現改變的前提下，提升樓宇高度、商業內街，加大住宅標準層面積等辦法提升了項目的經濟收入。

④認真完成圖紙的會審工作。認真完成圖紙的會審工作，正式施工之前就處理好相應問題，成本控制工作要做好，盡量不要在施工時出現變數。若是設計時出現了問題，只需要更改圖紙就可以，這樣則不會產生較大損失；如在采購時發生意外情況，則不僅要對圖紙進行更改，還應需要選購設備和材料；如果進入到施工階段才發現問題，則不但要將之前的完工部分進行拆除，還會使得企業產生經濟上的較大損失。

2.2 項目建設期成本控制

（1）建設期成本控制的關鍵。①把控施工階段成本。應盡量在主觀上進行控制，而且最好要降低目標值與實際值的差距。如此，就有必要認真的檢驗承包商在索賠方面的條件，并且還應該準備好材料設備的招投標工作。②施工階段動態成本方面的監管。既要注意控制好項目工程施工時候的現場簽證和設計變更，對于現場簽證及設計變更，一定要遵循相應的規章制度實施報審，而且構建清單明細；除此之外成本部門還要定期上報，集團公司答復審核意見，完成審查之后在財務部進行記錄，以此來分配下個月的撥款。值得留意的是在進行上報的時候，有必要由成本部負責人進行數據的匯總，進行填報的時候要將支出的成本與項目進行對比，如果發現有成本超支的情況，要及時處理。③認真把控工程簽證。主要有以下幾點：控制好現場簽證，遇到關于費用支出的情況有必要仔細的審查后簽證，而且標注原因、部位等；應該落實好時間方面的限制，通常遵循自發生日起三十天以內解決的原則；施工圖以外的現場簽證，一定要標注原名數據、事由，按照合同條款和相應的制度展開簽證工程量和工程造價；合同中標注出來的，不能存留于簽證的形式；遇到完成審批的施工組織方案，不能夠肆意的實施簽證方面的處理。

（2）建設期成本控制的方式。

①選擇招投標展開成本把控。針對于項目施工的時候成本較高的工程類項目，進行招標是一定要秉承公開、公平競爭的原則，良性的競爭。主要有以下幾點：首先是小型單位工程承包制，單位工程選擇總價包干方式亦或是綜合單價包干；其次是甲供材料招投標。此項工程如果要用到牽扯工程質量的材料，統統由甲方提供，項目關鍵的機電設備，也需要由甲方自己購買；最后是智能化工程清單招標。選擇清單報價的方法進行招標，合同價款需要遵循可調價方式。

②構建超成本的預警制度。為了防止成本超支現象的出現，一定要認真遵循提前預警、報審的理念，絕對不能先斬后奏。如果有員工違背了相應的制度，集團一定要嚴肅的處理，而且歸入KPI考核，犯錯誤的員工要接受相應的處罰；除此之外需要對全部的細項展開精細化的管理對于超出成本的情況要進行嚴格的控制。

結語：

綜上所述，城市綜合體項目的成本控制工作非常的難以進行，不容易順利的把控，各個方面的種種因素都會對項目成本產生巨大的影響，加之條條框框互相限制著，管理工作更上難上加難。基于此，城市綜合體項目的建設單位若想取得預期的工程效果，就需要仔細的鉆研工程各時期各階段的關鍵部分，有效地應用成本控制工具，大力度的控制工程項目的成本，并協調好各相關單位，唯有如此，才可以有效的把控好項目成本，使得工程獲得優秀的經濟效益和社會效益，并為社會做出貢獻。

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