淺談房地產園林景觀設計管理

文/柳永紅 中建信和地產有限公司 湖南長沙 410007

在房地產開發建設中，園林景觀設計管理是指計劃、組織、指揮、協調、判斷及控制等職能要素組成的活動過程,其基本職能包括決策、領導、調控幾個方面。設計與管理相結合更加提高生產效率,用最少的投入,做到最好的景觀效果,使景觀工程項目得到質的改善。園林景觀設計管理工作應該貫穿在房地產開發建設的全程，從地塊區位、項目定位、建筑空間入手，考慮景觀風格理念、地域文化、功能需求、人文文化等要素，為設計單位指出明確的方向，減少溝通成本，是項目景觀設計工作運作和實施的綱領。以下針對設計管理工作進行探討。

1、房地產園林景觀的特點和現狀

第一，針對性。房地產園林景觀設計應該結合項目地塊獨特性、區域文化特色、建筑特點和客戶特點，地塊特點對豎向設計、交通流線有著很大的影響，而地域文化、建筑風格和不同層次的客戶，景觀設計要確保景觀產品需與項目特點保持一致，能完美契合。第二，限制性。簡單來說，限制性就是設計期間，必須滿足建筑規劃標準和條件，例如消防通道、車位規劃、綠化率指標等。第三，復雜性。外觀展示呈現的效果、后期功能性使用和成本控制的符合度，要求與營銷、物管和成本等部門溝通協調。且園林景觀范圍相對分散，會和建筑、室外管網、精裝等專業等存在交叉現象，因此設計時會有多個專業和部門協調，應該準確無誤地進行信息溝通、協調，保證設計方案可行。

然而在實際情況中，景觀設計管理存在一些問題，具體如下：一是設計周期短。受到開發進度影響，往往無法給設計單位充裕的設計時間，甚至很多設計步驟都是交叉進行。二是設計條件變動頻繁。因為園林專業處于整個房地產設計鏈的終端，前面的條件一旦變化就需要跟著調整，所以與其他專業協調的情況極多，一旦信息脫節或遺漏，對后期會造成較大的修改或變更。三是場地信息不確定性。景觀的場地存在很大的不確定性，除了測繪信息的誤差，還有現場不確定因素的干擾都會導致設計條件的變化。四是植被搭配設計復雜。植物設計的范圍廣、信息量大、標準不統一，導致管理人員和設計人員溝通量極其大，而設計人員對現場施工的熟悉度和設計水平的參差不齊也會影響后期的效果展示。

2、房地產園林景觀的設計管理流程

2.1 前期準備階段

第一，總體環境布局。以待建的房地產項目為核心，全面了解地理位置、區位環境、人流車流情況，研究定位報告。項目啟動時，設計工作開始介入，針對總體規劃、環境布局提出意見和建議，提高資源利用率，滿足景觀需求，實現建筑和環境的統一性。

第二，制作設計任務書。組織營銷部、成本部和工程部等部門召開會議，明確項目定位、景觀定位，尤其是突出園林景觀的賣點，確定景觀設計方向和成本。設計任務書的制作，應該詳細列出各個要素，包括項目概念況、設計范圍、階段成果、設計深度、管理難點等，并且在任務書中明確成本、進度等要素。

第三，設計單位招標。選擇設計單位時，要充分了解該單位的設計項目作品，分析設計方案的質量和過程服務內容及水平。一般來說，選擇什么樣的設計單位，取決于自身的成本投入：如果成本允許，可以選擇知名設計公司；如果成本一般，可以選擇當地設計公司。通過招標投標選定設計單位后，要對設計團隊進行審查和考核，要求主設計師具有良好的專業技能、豐富的設計經驗。

2.2 方案設計階段

第一，概念方案。園林景觀的設計，應該滿足目標用戶的定位，可以通過市場調研的形式，了解目標用戶群的居住需求，然后確定景觀設計方向，超出用戶的期望值。在設計主題上，要求所有景觀具有統一的主題風格，同時各組團又具有自身特色。景觀主題要具有引導性，契合用戶的心理需求，不能生搬硬套，防止偏離主題。在設計風格上，既需契合建筑風格，也要融入地方特色和項目地塊特點，同時體現出節能環保概念。

第二，方案設計。①在功能分區上，應該分析建筑布局、空間關系，確保不同分區和場地空間相匹配；同時控制好軟景、硬景之間的比例，一般遵循多軟景、少硬景的原則，兩者比例控制在7:3左右。②在組團節點上，豎向尺寸、平面尺寸的設計，要和物業管理工作相結合，考慮到人流、物流路線。以封閉式小區為例，應該減少崗亭的數量，降低物業管理成本。③在過渡空間上，主要是建筑首層和室外交接部位，應該以豎向設計為優先，能豐富景觀層次；同時考慮到造價、排水、綜合管線、市場條件等因素，滿足綠化覆蓋率指標。

第三，擴初設計。擴初設計是方案轉化為圖紙的橋梁，設計管理重點如下：①對建筑規劃條件進行復核，保證滿足規劃指標，具體執行時，可以將建筑條件圖、景觀總平面相互疊加，評估景觀和建筑條件的交叉情況，滿足可行性要求。復核內容包括綠化率、停車位、室外管線、消防通道、建筑首層豎向銜接、市政道路銜接等。②在地下室的頂板上方，如果設計有大型景觀、水景、喬木等，應該計算頂板的荷載大小，保證結構穩定性。③在雕塑小品上，應該確定規格、材料；在綠色植被上，應該確定主景樹、骨架樹的品種，積極配合采購工作。

2.3 施工圖設計階段

施工圖紙設計是整個設計工作的結晶，加強設計管理能減少設計變更、施工簽證，促進施工建設順利進行，設計管理重點如下：①豎向和排水。豎向設計既要實現合理的銜接面，又要滿足排水要求，場地內不能有積水；綠地系統和種植槽內，也要設計排水系統。②設計范圍。復核施工圖紙的設計范圍，以及深度、節點等要素，保證滿足規范要求，有利于施工組織。另外，還要檢查水景、軟景、硬景、活動場地等細節，及時消除安全隱患。③綠化設計。以苗木為例，一方面要因地制宜，滿足正常的生長規律和需求；另一方面要具有良好的市場供應，降低苗木采購成本。

2.4 施工配合階段

施工階段，應該組織施工單位進行技術交底，全面了解施工圖紙，匯總各個專業的意見進行圖紙調整，在施工之前解決設計偏差和問題。另外，還要對鋪裝材料、照明燈具、預制品、綠植、康體設施等進行確認，做好現場協調工作。

3、提高園林景觀設計管理的措施

3.1 工作前置，合理安排設計周期

如何合理安排設計周期可從這幾方面入手：一是提升自身管理水平，合理安排設計周期；二是根據前期定位和地塊特點，收集各種設計和場地資料；三是各項前期準備工作交叉進行；四是使用成熟、口碑好的和有合作過的設計單位；五是協調和決策工作盡量不占用設計時間。例如：在項目定位階段可以完成設計單位考察及設計單位接洽工作，收集市政管網資料、地勘報告、現場地形地貌圖和現場苗木圖等資料，充分了解項目各方面情況，做到心中有數，這樣對可以在協調工作中迅速做出判斷，留個設計更為充足的時間。一般展示區是最為緊急的，可以提前把這部分工作做細，只有通過設計管理者自身的把控和優秀設計單位的配合，可以在有限設計周期內控制好設計質量。

3.2 有效溝通，避免設計失誤

因為上游專業變動的頻繁和場地的不確定性，要求設計管理人員必須做準確而有效的溝通。一方面在容易出現問題的關鍵點，比如設計交界位置、設計范圍的劃分、管網、標高和埋深等問題。另外一方面要及時了解現場情況，避免閉門造車，比如有的場地復雜的山地項目，標高問題的不能詳細的反映到圖紙上，從方案階段到施工圖階段要不斷深入現場，使設計能夠真正落地實施。

3.3 合理選擇綠植

房地產園林景觀設計，綠植是提高設計效果，最能營造氛圍與劃分空間的手段，是景觀設計管理的關注重點。其一，在苗木骨架設計上要合理，骨架苗木對景觀空間劃分有著舉足輕重的作用，在重點部位，不能缺少骨架喬木的支撐。其二，植物設計要有層次感，避免林冠線單一，空間劃分扁平，要按照大喬-中喬-小喬-球類-地被-草坪幾種層次，逐步分解。其三，避免選擇單一品種的綠植，會帶來古板單調的感覺，色彩上也要豐富多彩，給人眼前一亮的感覺，避免同一區域植物顏色、質地、季相缺少變化；其四，綠植的栽種和設計主題相符，實現相互映襯的效果；其五，注意選擇有益于人體健康的樹種。以喬木為例，除了蔽蔭效果以外，還能夠清除廢氣、凈化空氣，提高環境質量。另外在墻體、圍欄等部位，可以選擇具有攀援性的喜陽植物，可以增加建筑的立體感，改變單調呆板的印象。

結語：

房地產園林景觀的特點體現在針對性、限制性、復雜性，然而目前設計管理中存在一些問題。文中從前期準備、方案設計、圖紙設計、施工配合四個階段，詳細介紹了園林景觀的設計管理要點。與此同時，通過工作前置，合理安排設計周期、進行有效溝通，避免設計失誤和合理選擇綠植，能提高景觀設計質量，提升房地產項目的價值。

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