淺析新形勢下我國三四線城市房地產市場走勢

文/王琪琳 四川省達州市土地儲備中心 四川達州 635000

1、新形勢房地產市場的主要特征

受到金融市場寬松環境和貨幣信貸條件的鼓舞，2016年全國房屋銷售同比快速增長，城市間明顯差異化。三四線城市商業辦公空間成為關鍵“去庫存”的地方。在分類思想上，由于城市的政策思想，經過近期的監管政策制度，房地產市場規模和價格變化穩定，市場趨勢表現良好。特別是“控制房價”及“去庫存”效果良好。主要表現在：

（1）房價從“點漲”到“普漲”;

（2）土地價格上升，地價和房價提升;

（3）投資同比增速大，房地產銷售快速增長;

（4）銷售增長加速，降低城市庫存消化期;

（5）房地產企業財務狀況有所好轉，帶動土地購置發展;

（6）棚改貨幣化安置比重不斷提升，優化保障措施。

2、當前房地產市場形勢

2.1 中央和地方的住房調控責任劃分不清

一般來說，我國住房設計體系不行。房產稅及住房政策金融機構等住房制度尚未完善。中央政府調控過多，城市政府政策不靈活，不能按照政策實施調控。由以前經驗看出，中央和地方的住房調控責任劃分不清，地方政府對土地出讓收入以及與房地產有關的稅收依賴度很高，地方政府有力選擇對應方法，削弱；了中央政府調控。

2.2 調控體系不健全

房地產市場實時監控機制不完善，引入監管的時機不及時，導致控制政策的前瞻性和可預測性不夠。而引入了新政策后，住房市場形勢也有巨大轉變，政策有時會增加了市場波動。此外我國還沒有建立規范性的監管機制，不能有力引導和穩定社會期望。另外，過度依賴信貸調整等短期政策，并無制定相關調控機制。三四線城市無一例外都是“限購”，“限貸”。主要依靠短期政策，中央政府應制定房地產稅，建設用地和房屋政策金融機構集體管理等基礎改革還沒有完善。

2.3 庫存壓力重點關注商業地產和三、四線城市—去化難度依然較大

盡管住宅庫存總體水平逐步回歸到合理范圍，但仍有兩種類型的庫存還是一個很麻煩的問題。仍然是商業房地產綜合盈余綜合形勢，去庫存“難”。受宏觀經濟衰退影響，網購等影響，商業房地產模式面臨挑戰，庫存更嚴重。根據有關統計，三四線城市庫存土地消化周期長達4.3年，部分城市5年以上。

2.4 房地產開發投資維持中低速增長態勢

2017年房地產開發投資增速略有變化，預計將達到4%左右，比2016年同比增幅小。其主要依據是：一是房地產開發企業的土地購買價格有望下降。熱賣地成本占房地產開發投入的比例很高，地價對投資增長的發展有很大的影響，如2016年1到10月份北京房地產開發企業征地成本占投資發展比例達到50%。在控制政策“不放松”的情況下，土地出讓方式調整基礎下，2017年熱點城市土地市場有望逐步降溫。三四線城市“庫存”壓力依然很大。企業發展消化住房為主，要發展土地，大規模建設施工，新建和征地預計2017年也難以有效改善“去庫存”壓力，房地產投資增速將持續下降，棚戶貨幣化的比例將繼續增加，2016年1月到11月的貨幣化和重新安置比重將達到48. 5%。預計2017年增加到55%，最大化減少投資及建設規模。

3、未來房地產市場發展政策建議

3.1 國家應保持全局性政策穩定可預期

一是努力解決商業房地產庫存。應對某些商業，辦公用房等項目調整規劃，將其轉變為科技研發房地產，創客空間，科技企業孵化器，商業住宅復合房地產，高層次人才公寓等，擴大房地產市場需求。引導降低住宅配置商業用房比例。二是著重監察房地產金融風險。對首付貸等各種新產品強力監管，應把中介機構和企業開展的金融業務納入監督范圍。如新房交易政府強制性財務監督，研究二手房交易資金監管模式。三是盡快實施綜合分類個人所得稅改革，對于符合條件的剛性家庭抵押貸款利息抵扣。

3.2 各地應進一步完善差別化分類調控

一方面，一二線城市應注重發力供應。增加庫存已經減少到恰當城市土地供應量。 應引入支持城市老房改造綜合扶持政策，基于提升建筑容積率增大供應量。三四個城市挖掘潛在需求方。對符合條件的農村人在城市中購房，給予財政補貼，減免稅收等優惠。 進一步完善三四線城市棚戶區轉型貨幣化比重。基于長期政策性貸款，減少費用等措施，激勵企業購買長期租賃商品房，作為出租。

3.3 發展住房租賃市場

采用購租并舉、梯度消費的住房供應及消費法來推動新城鎮化。鼓勵自然人和機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場提供者，提供稅收優惠和信貸，保障租戶個人利益，給子女上學和其他方面提供更好的服務。

3.4 加快推進新型城鎮化建設

一是加快城鎮戶籍制改革。二是完善城鎮化的有關法律法規政策。三是完善城市基礎公共設施。四是加快產業向中小城市轉移，加快產業發展向中小城市轉移投資傾斜政策，引導中小城市產業項目和基礎設施建設，城市建設等方面的一體化規劃和政策實施，建立高層次區域發展和融合協調機制，即部分經濟中心城市推廣周邊中小城市化進程。

3.5 加快釋放農業轉移人口等新市民的住房需求，有序推動去庫存

對于三線或四線城市庫存重，最主要是對購買城市商品房住房人口轉移實行差別化的財政稅收政策。除了引入減契稅措施外，還可以采取綜合個人所得稅抵扣，財務貼息等方式。將基于市場向進城農民充分納入城市住房保障體系，提供住房，政府并出臺了租賃補助政策。建立長效機制，2017年，要加快房地產稅，集體土地入市和房屋金融制度等建設，保證房地產市場長期健康發展。

3.6 房地產開發企業和購房者宜順勢而為

對于房地產公司來說，現在土地市場是最受歡迎的，溢價率急升，可以依據自身經驗篩選合適地塊策略，為三四線城市住房率，庫存高的開發商最高的業務應著重吸引改善買家的需求，盡快改進市場設計方案，確保提供更高的質量住房。對于買房的人來說，還需要區分城市及購買力分類決定。對于三四個城市高庫存，買家可以輕松篩選適合自身的住房，進程農民需要得到新政府的政策鼓勵，充分運用銀行定制信貸產品，降低城市住房的成本。

[1]連平.未來房地產市場何去何從[J].中國房地產，2016，06.