關(guān)于新形勢(shì)下發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的探討

文/黃緒峰 青島市嶗山區(qū)房屋征收管理局 山東青島 266100

1、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大量人口向城市集中，在房?jī)r(jià)高企、限購(gòu)限貸的形勢(shì)與政策背景下，大量住房需求從購(gòu)房市場(chǎng)外溢到住房租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致我國(guó)住房租賃需求逐年增加，住房租賃市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間巨大。與龐大的住房租賃需求相矛盾的是，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在種種問(wèn)題，主要如下：

一是市場(chǎng)供給不足，租金居高不下。住建部曾在16個(gè)外來(lái)人口較多、租房需求較大的城市進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示，由于市場(chǎng)上能租到的中小戶型住房較少，很多人只能合租，合租比例達(dá)到50%。而在熱點(diǎn)城市部分地區(qū)，房源數(shù)量與租客數(shù)量更是相差懸殊，供需矛盾助推房租持續(xù)上漲。在北上廣深四個(gè)城市，藍(lán)領(lǐng)合租的租房成本均超過(guò)其月收入的30%，對(duì)于作為租房需求主力的應(yīng)屆畢業(yè)生及中低收入群體，這一支出已成為沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

二是房源主要由個(gè)人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在。目前房屋租賃市場(chǎng)的供給分散度較高，缺乏一定規(guī)模的企業(yè)供給主體。從監(jiān)管角度看，在房屋質(zhì)量、安全性、出租方式等方面管理難度較大，不符合租賃條件的“群租房”等違規(guī)出租形式仍廣泛存在。這些不合規(guī)的租賃形式帶來(lái)治安狀況惡化、消防安全隱患嚴(yán)重、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差等一系列問(wèn)題，顯著影響租戶及周邊生活質(zhì)量。

三是租賃市場(chǎng)法律法規(guī)不健全，承租人合法權(quán)益難以得到保障。目前租賃市場(chǎng)上，對(duì)于租期、租價(jià)等租戶權(quán)益尚沒(méi)有明確、具有硬約束力的法律規(guī)定，租戶往往面臨住房租賃期限短、房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金等問(wèn)題。

2、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)意義

一是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是拿地、開(kāi)發(fā)和銷售，該模式導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重債務(wù)融資輕資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整、重銷售收入輕服務(wù)收入、重開(kāi)發(fā)建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)管理。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的提高及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然由增量開(kāi)發(fā)建設(shè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪抗芾矸?wù)為主，為持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型，必須依靠持有、出租的后續(xù)服務(wù)來(lái)增加收入。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有助于推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，減緩房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的矛盾。

二是有利于推動(dòng)住房制度改革，完善住房供應(yīng)體系，更好地改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況。住房租賃是一種更高級(jí)的住房流通方式，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，可以促進(jìn)住房租買選擇機(jī)制形成，完善住房市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)功能，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加快改善居民尤其是新市民住房條件，最終實(shí)現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標(biāo)。

三是有利于房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力和發(fā)展空間都很大，房地產(chǎn)業(yè)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依賴貸款的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致銀行、信托資金集中流向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高，加之部分城市去庫(kù)存壓力比較大，一旦出現(xiàn)無(wú)法按時(shí)還款現(xiàn)象，可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，可以改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫(kù)存的方式，由出售調(diào)整為出租、經(jīng)營(yíng)，加快資金回籠，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)與建議

一是增加土地供給，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應(yīng)主體。建議在人口密集、房屋租賃供需矛盾相對(duì)突出的區(qū)域，向開(kāi)發(fā)企業(yè)以優(yōu)惠的價(jià)格出讓自持物業(yè)租賃地塊，僅用于建設(shè)商品租賃住房及指定配套設(shè)施。此外，對(duì)于目前閑置或半閑置的商業(yè)、工業(yè)用地，如其區(qū)位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)將其盤活，改建為長(zhǎng)租公寓，進(jìn)而增加商品租賃住房房源供應(yīng)。

二是建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供稅收減免。建議制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。此外，還應(yīng)當(dāng)建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過(guò)認(rèn)證且經(jīng)營(yíng)合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。

三是對(duì)符合條件的承租人進(jìn)行不同形式的租房補(bǔ)貼，增強(qiáng)其支付能力。建議各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建立分級(jí)租房補(bǔ)貼體系。具體來(lái)講，本人、配偶及未成年子女在當(dāng)?shù)貨](méi)有產(chǎn)權(quán)住房，在通過(guò)政府資格認(rèn)證的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行租房，且累計(jì)穩(wěn)定納稅或繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿一定時(shí)限（6個(gè)月-1年）的居民，可向居住地政府申請(qǐng)租房補(bǔ)貼，額度參考當(dāng)?shù)仄骄孔馑降?0%-20%。應(yīng)屆畢業(yè)生、當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展行業(yè)從業(yè)人員等，經(jīng)資格審批可適當(dāng)提高補(bǔ)助額度。此外，地方政府可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際靈活選擇補(bǔ)助發(fā)放模式。

四是將商品租賃住房租戶進(jìn)一步納入公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)與購(gòu)房者均等化享有社會(huì)服務(wù)。建議從教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等方面加快推進(jìn)租房者均等化享有公共服務(wù)，例如，教育方面，保障租房居住居民子女平等享有受教育的權(quán)利，納入義務(wù)教育發(fā)展規(guī)劃和財(cái)政保障范疇；社會(huì)保障方面，確保租房居住居民平等享有社會(huì)醫(yī)療、養(yǎng)老等公共福利。