住房置業(yè)擔(dān)保如何規(guī)避風(fēng)險

文/劉春雨 山東省煙臺市住房置業(yè)擔(dān)保中心 山東煙臺 264000

住房置業(yè)擔(dān)保是指住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。有以下特點：住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個人住房貸款擔(dān)保方式的一種補充；是特定的專業(yè)性擔(dān)保機構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為；規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證，依照連帶保證的法律規(guī)定，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此，應(yīng)將預(yù)測、控制、規(guī)避、化解擔(dān)保風(fēng)險作為置業(yè)擔(dān)保的重中之重，采取有效措施加以防范和規(guī)避。

1、建立并不斷完善擔(dān)保風(fēng)險防范體系

置業(yè)擔(dān)保潛在按擔(dān)保程序劃分主要有：擔(dān)保程序設(shè)計上的風(fēng)險；借款人提供擔(dān)保資料的風(fēng)險；抵押權(quán)實現(xiàn)風(fēng)險；還貸違約風(fēng)險；處置抵押物風(fēng)險；抵押物滅火及貶值風(fēng)險；財務(wù)風(fēng)險等多種、覆蓋擔(dān)保全過程的潛在風(fēng)險。建立和不斷完善擔(dān)保前防范、擔(dān)保后監(jiān)管、對已出現(xiàn)風(fēng)險如何化解的風(fēng)險防范體系，明確和采取覆蓋置業(yè)擔(dān)保全過程及各環(huán)節(jié)規(guī)避風(fēng)險的目標(biāo)和方法，形成縱橫連貫的風(fēng)險控制網(wǎng)絡(luò)勢在必行。

2、按擔(dān)保業(yè)務(wù)流程分別確定擔(dān)保各環(huán)節(jié)規(guī)避風(fēng)險的目標(biāo)和方法

（1）擔(dān)保前風(fēng)險防范。嚴(yán)格、認(rèn)真審核借款人條件和提供資料的真?zhèn)巍⒖尚懦潭取︺y行自營貸款擔(dān)保一般應(yīng)進行擔(dān)保前調(diào)查。對在不同所有制單位從業(yè)的借款人，針對還款能力、信譽程度采取不同考核方法和標(biāo)準(zhǔn)，一般與重點相結(jié)合，結(jié)合微機風(fēng)險測評數(shù)據(jù)，綜合分析確認(rèn)風(fēng)險程度，再決定是否提供擔(dān)保。

（2）完善內(nèi)部風(fēng)險控制制度。由于住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)為借款人擔(dān)保的期限長達二三十年，盡管當(dāng)前出現(xiàn)的擔(dān)保逾期只是極個別的，但隨著擔(dān)保時間的延長，潛在的風(fēng)險將隨著時間的推移逐步暴露出來。國際經(jīng)驗表明，住房貸款違約高峰期大約出現(xiàn)在貸款后的3至8年，為了切實規(guī)避風(fēng)險，應(yīng)從以下幾方面著手。一是建立風(fēng)險控制機制、風(fēng)險監(jiān)控指標(biāo)和預(yù)警系統(tǒng)，建立和完善住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)風(fēng)險準(zhǔn)備金制度、會計核算制度、信息披露制度等；二是對擔(dān)保保證金存入各銀行的比例、擔(dān)保風(fēng)險基金的提取方式以及如何使用應(yīng)加以明確；三是因擔(dān)保業(yè)務(wù)的政策性較強，應(yīng)建立以政府信用為后盾的住房置業(yè)擔(dān)保體系，在住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的注冊資本中應(yīng)有政府預(yù)算資助部分。

（3）風(fēng)險的化解。出現(xiàn)的風(fēng)險主要有抵押物滅失、意外事故和自然災(zāi)害、借款人違約等。為減少擔(dān)保公司損失，化解已出現(xiàn)的風(fēng)險，可與借款人協(xié)商，提供過渡房屋租住，處置已抵押房屋；與借貸方協(xié)商重新安排還款期限等辦法。

3、規(guī)避內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險

控制目標(biāo)是對潛在風(fēng)險提取準(zhǔn)備金、提高財務(wù)對風(fēng)險預(yù)警和信息反饋能力，安全運作公司資本金，規(guī)范經(jīng)營管理。方法可采取：

（1）建立擔(dān)保風(fēng)險準(zhǔn)備金，抵御財務(wù)風(fēng)險。按營業(yè)收入35%提取，專戶存儲、專款專用。主要用于自然災(zāi)害、意外事故造成抵押物的損失，以及因借款人違約由公司承擔(dān)的連帶責(zé)任，在損失發(fā)生前的預(yù)防和控制風(fēng)險采取措施的費用。

（2）先期由于擔(dān)保公司資本金數(shù)額與營業(yè)收入不對等，直接影響公司凈資產(chǎn)收益率、投資回報率，從而影響股東持股信心及公司整體業(yè)績，增加財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)積極開拓市場，可考慮進行國債回購，開展附營業(yè)務(wù)，增加收入，盤活閑置資金，提高投資回報。

（3）加強公司財務(wù)管理、增收節(jié)支、搞好利潤規(guī)劃，努力降低成本、費用水平，增強公司發(fā)展實力和后勁，增加企業(yè)積累，增強抗風(fēng)險能力。

（4）拓寬視野、更新觀念、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在開展好個人住房置業(yè)擔(dān)保這一主業(yè)前提下，根據(jù)公司經(jīng)營范圍，向代售個人住房，代售經(jīng)濟適用房等領(lǐng)域拓展。以主營業(yè)務(wù)帶動附營業(yè)務(wù)，以附營業(yè)務(wù)推動主業(yè)開展。不斷擴大置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)規(guī)模和提升執(zhí)業(yè)檔次，通過提高經(jīng)濟效益化解財務(wù)風(fēng)險。

4、建立擔(dān)保風(fēng)險控制責(zé)任制和考核指標(biāo)

對擔(dān)保服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)化以及明確化，加快制定商業(yè)性銀行貸款的擔(dān)保費標(biāo)準(zhǔn)。還有就是要給予一定優(yōu)惠政策以及風(fēng)險補償，在風(fēng)險保證金稅前提取的舉措要積極實施，提高住房置業(yè)擔(dān)保公司的抗風(fēng)險能力。要積極的發(fā)展置業(yè)擔(dān)保公司，擴大置業(yè)擔(dān)保的規(guī)模等，以及通過對市場優(yōu)勢資源的整合，進一步促進住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)以及房產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，只有在這些層面得到了充分重視和加強，才能有助于促進住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)水平提高。

5、加強對住房置業(yè)擔(dān)保體系的完善性構(gòu)建，就要在定義上能明確化，將其確定為政策性住房金融機構(gòu)

以及要將其和住房公積金相聯(lián)系，將其歸入到住房金融體系當(dāng)中重要組成。為能對這一目標(biāo)加以實現(xiàn)，就要從多方面加強重視，規(guī)定住房置業(yè)擔(dān)保公司對中低收入群體住房擔(dān)保業(yè)務(wù)量比例進行明確化，在中低群體的購房過程中要進行相應(yīng)的設(shè)置，購房債務(wù)支出要占據(jù)家庭收入百分之三十以上，在購房的用途上要是自住，第一次進行的購房以及再次購房但目前居住水平低于本是平均水平等[4]。

結(jié)語：

通過這一系列的方法措施實施，就能有助于對住房置業(yè)擔(dān)保公司運行效率進行提高，對住房置業(yè)擔(dān)保體系的完善也比較有利。

[1]關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)關(guān)鍵風(fēng)險指標(biāo)體系的設(shè)計思路[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2012,（12）:64-66.

[2]王杰.關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)關(guān)鍵風(fēng)險指標(biāo)體系的設(shè)計思路[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2015（12）.

[3]龔傳洲.科技創(chuàng)新的風(fēng)險收益分析[J].科技進步與對策，2014（03）.

[4]薛紅紅.房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下房貸險的出路探析[J].南方金融，2015（11）.