淺析房產(chǎn)交付測繪工作及“三測合一”改進措施

文/常文廣 上海城欣測繪有限公司 上海 201204

對于房產(chǎn)交付前的測繪工作，此前通行的做法是，規(guī)劃、國土、房管等部門根據(jù)各自要求，分頭組織測繪工作。這種模式耗時長，且存在重復測繪的現(xiàn)象。現(xiàn)在所謂的“三測合一”是指工程基本完工且交付前，建設單位可以委托一家同時具有規(guī)劃竣工測繪、地籍測繪、房產(chǎn)測繪資質的單位進行測繪，然后分別向規(guī)劃、國土、房管等部門提供測繪數(shù)據(jù)和成果，以優(yōu)化流程、提高服務效率、加快不動產(chǎn)證書的辦理，也可減輕項目建設單位的負擔。

1、房產(chǎn)交付測繪工作概述

1.1 竣工、地籍與房產(chǎn)測繪的特征

在我國的城市化過程中，城鎮(zhèn)項目的規(guī)劃竣工、地籍和房產(chǎn)測繪為城市化建設提供了極為可靠的數(shù)據(jù)支持。例如測繪大比例尺數(shù)字地形圖，可以直觀清晰地呈現(xiàn)整個地區(qū)的地貌特征，為城市規(guī)劃提供可靠依據(jù)；而進行地籍測繪時，主要參考對象的土地質量價值和經(jīng)濟發(fā)達程度，應當因地制宜；房地產(chǎn)測繪則更加偏重于對象的綜合情況，即房產(chǎn)綜合管理、界址點與測量控制點等。

1.2 測繪工作的主要內(nèi)容

三種測繪工作具有不同的測繪內(nèi)容，其測繪動機也各有不同。地形測繪主要為了繪制城市的大比例地形圖，需要對整座城市進行實地測量并對地面建筑、植物分布和地面坡度等信息進行詳細標注，因此通常由多個部門配合完成；地籍圖測繪則需要關注某一地區(qū)的面積、界址和位置等信息，根據(jù)國家對地籍圖權屬管理的要求，對地面建筑和土地規(guī)劃、利用等相關信息進行調查，為土地資源管理工作的優(yōu)化提供參考依據(jù)；房產(chǎn)測繪則關注城市內(nèi)部房屋的使用情況，為產(chǎn)權管理、城區(qū)改造等工作提供依據(jù)，有利于提高土地資源的利用率。

1.3 三項測繪工作的主要流程

地形測繪包含基本控制測量和圖根控制碎部測量等，是地形圖繪制的依據(jù)，包括對地形圖進行完善和補測；地籍測繪則使用圖解、解析與部分解析的方法進行；房產(chǎn)測繪既可以實測成圖，也可以編繪成圖。

2、“三測合一”措施的特點及實施方法

在三測合一工作實施之前，各地的規(guī)劃、國土和房管部門只能根據(jù)各自對測繪工作的要求，分別組織和進行測繪工作，且要按照先后順序進行。上一個單位沒有測繪完成之前，下一個單位無法跟進。這樣的測繪安排，使得測繪過程中出現(xiàn)了大量時間拖延、壟斷和測繪數(shù)據(jù)不統(tǒng)一的問題，且造成了許多重復工作。所謂“三測合一”，就是指在工程項目基本完工以后，由一家具有相應測繪資質的中介機構按照相關的技術規(guī)范和標準對地形、地籍和房產(chǎn)等信息進行統(tǒng)一測繪，并測算出三套測繪成果，再分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門用以實施工作。

2.1 “三測合一”的主要優(yōu)點

“三測合一”的主要優(yōu)點在于，其整合了原來分散于規(guī)劃、國土和房管等不同部門和行業(yè)機構的數(shù)據(jù)測繪行為，測繪單位具有擁有較強的資源整合能力，可為項目業(yè)主提供更完善的服務。在實際實施過程中，業(yè)主通常可以選擇一家或多家測繪單位，聯(lián)合承擔三測工作，將數(shù)據(jù)成果按照規(guī)范整理后分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門。這樣的工作模式有效地解決了傳統(tǒng)測量工作中測繪單位分散、測繪資源浪費的情況，不僅強化了中介機構的服務效率，也有利于實現(xiàn)資源共享，建立了有效的公平競爭市場平臺。

實施“三測合一”測繪服務的測繪單位原則上應同時具備規(guī)劃測量、地籍測繪和房產(chǎn)測繪的資質，且具有良好的信用記錄，也可以由一家主導組成聯(lián)合體進行實施。

2.2 “三測合一”的責任劃分

“三測合一”工作將原本分散的測繪工作進行合并，為避免責任不清，應對各項工作進行明確的責任劃分。通常由市政服務中心的專門單位對“三測合一”的工作進行統(tǒng)一的規(guī)劃協(xié)調，由城市規(guī)劃部門監(jiān)督指導“三測合一”工作的進行。建設單位在進行“三測合一”前，必須保證建設工程已經(jīng)完成建筑主體與配套公共設施的建設，相關道路硬化、綠化和給排水工程也已完成，建設施工場地已經(jīng)清理完畢并具備完全的用地審批手續(xù)。

2.3 “三測合一”的業(yè)務流程

根據(jù)已經(jīng)實施“三測合一”地區(qū)的經(jīng)驗來看，三測合一的業(yè)務流程具有以下一些特點：測繪的階段性，即基本建設項目的測繪工作將分別在審核復批和竣工驗收兩個階段進行。審核復批階段對測繪工作進行預測繪與規(guī)劃放線，并進行建筑工程復測；竣工驗收階段是主要測繪階段，包含了竣工測繪、地籍測繪和房產(chǎn)實測等。各個階段的測繪工作需要分階段統(tǒng)一受理并整合材料，盡量不收取重復材料；對于測繪工作的時限要求上，為了提高工作效率，第一階段的工作時間不應超過20個工作日，第二階段三項測繪合并以后，總時長應控制在15個工作日以內(nèi)，高難度大型項目除外；合并測繪工作以后，由于減少了大量重復工作，測繪服務統(tǒng)一收費標準也應有一定的調整，一般下浮5-20個百分點；實行“三測合一”后，測繪機構應將各部分測量結果及時提供給相關部門。

2.4 “三測合一”的應用案例分析

根據(jù)已有的“三測合一”應用項目案例來看，該制度可以大幅度降低測繪費用和時間，對提高工作效率具有積極意義。寧波某家居公司的項目在實施竣工驗收時，選擇某測繪單位實施“三測合一”工作，該測繪單位按照測繪技術規(guī)范對竣工、地籍和房產(chǎn)等信息進行測繪，并實行一次收費，從最后的實際情況看，實行“三測合一”以后，該項目測繪工作的總費用下降了20%以上，而總的工作時長減少了近%30；某地區(qū)整體推廣“三測合一”工作以后，建立了信息共享平臺和統(tǒng)一的信息數(shù)據(jù)庫，使得總體測繪成本減少了30%以上。

結語：

總而言之，“三測合一”工作作為優(yōu)化房地產(chǎn)建設工程行政服務效率的重點工作，其在優(yōu)化測繪成本、提高測繪效率、整合數(shù)據(jù)資源等方面均有極大的優(yōu)勢。根據(jù)已有的應用經(jīng)驗來看，“三測合一”模式適合在快速城市化的地區(qū)進行大范圍推廣。本文僅針對“三測合一”工作的服務流程和應用特點進行簡要分析，對相關工作的落實具有一定的參考意義。

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