山東梁山：收回違規出讓國有土地使用權進行時

見習記者/王維錄 本刊記者/郭濤

2018年8月，山東省梁山縣俊春宇置業有限公司（下稱“俊春宇公司”）法定代表人吳瑞義向《人民法治》雜志社實名舉報梁山縣政府違法儲備土地、出讓土地使用權行為，以及國土資源局與山東省名城房地產開發有限公司（下稱“名城公司”）、梁山縣中融置業有限公司（下稱“中融公司”）涉嫌合謀“串標”“圍標”的行為。

在初步調查核實情況后，《人民法治》雜志社以《輿情要報》的形式向國土主管部門反映，山東省委、國家自然資源部、山東省原國土資源廳主要領導分別作出指示，責成山東省濟寧市國土局調查處理。違規出讓的國有土地使用權事件，在國家、省、市國土部門的有力監管和梁山縣政府的積極作為下，收回工作正在進行。

轉讓國有土地使用權始末

據記者調查了解，吳瑞義所指的土地最早由梁山縣政府水泊街道辦事處轉讓給名城公司。

2013年12月12日，水泊街道辦事處因拖欠名城公司施工款，為抵償工程款將該宗土地私自轉讓給名城公司，雙方簽訂有合作協議。但未履行收儲、出讓等法定程序，直接辦理土地登記，名城公司依據協議與梁山縣國土資源局辦理了交接。

2015年11月2日，名城公司為抵償向吳瑞義的借款，與吳瑞義訂下協議，將編號LS2015-10號宗地的部分建設開發權益轉讓給吳瑞義。吳瑞義成立俊春宇公司，開發建設“名城·新領域”項目東北角方向的4棟樓。樓盤蓋至第十八層。施工期自2015年11月5日起至2016年4月25日，俊春宇公司實際投資金額達5000萬元，市場估值1．2億元。

2017年5月22日，梁山縣土地儲備中心與名城公司簽訂協議，對編號LS2015-10號宗地批準收儲。梁山縣土地儲備中心未經實地勘測，無視地塊上的由吳瑞義開發建設的4棟建筑物，忽略俊春宇公司合法權益，將此塊非“凈地”收儲。梁山縣政府當日作出梁正字【2017】144號文件批準收儲。

2017年6月21日，梁山縣國土資源局對編號為LS2015-10號宗地掛牌出讓，6月30日掛牌截止。2017年6月28日，名城公司與中融公司簽訂合作協議，約定摘取該塊土地，“以摘牌起始價3672萬元取得該處土地使用權”，同日，互聯網交易系統顯示該塊土地使用權由中融公司以3672萬元取得。吳瑞義稱，土地出讓價僅90萬元/畝，而該地段實際均價已經達到150萬元/畝。他出示了名城公司與中融公司的合作協議，雙方加蓋有公章，簽訂日期顯示是2017年6月28日。合作協議明確了中標后的利益分配方案：“如超過競標底價，由政府返還這部分國有資產，雙方平分。”

2017年5月22日梁山縣土地儲備中心與名城公司簽訂的協議書約定，如中融公司以外的其他企業參與競拍，則應在交納競拍保證金時同時繳納地上建筑物及附屬物等固定資產價款。中融公司參加競拍不用交，以此附加條件限制其他企業參與競爭，進行排他性競標。

中融公司取得土地使用權后拒不交納這宗土地上的建筑資產資金，吳瑞義向梁山縣紀委反映后，中融公司才把名城公司私下評估的樓盤（吳瑞義開發建設的4棟樓）資產2160萬元上交梁山縣公用事業資源局。

“2018年3月4日，中融公司為迫使我們公司撤離工地，雇用社會閑散人員，采取暴力手段，強行進入工地，有視頻、照片為證，可以看出這是在‘搶’，不是在‘買’，如果評估價值合理，還需雇人強行進工地嗎？”吳瑞義稱名城公司沒經過他同意就委托機構對樓盤進行評估，且評估價格明顯低于市場估值的1．2億元，他不能接受。

2018年8月2日，濟寧市中級法院受理了關于吳瑞義樓盤工程款糾紛案，查封了4棟樓盤，期限自2018年8月2日至2021年8月1日，要求查封期間不得對外轉移被查封的財產，不得設定權利負擔或其他有礙保全、執行的行為。

中融公司依然開始施工建設。2018年8月30日，梁山縣住房和城鄉建設規劃局為中融公司頒發了商品房預（銷）售許可證。“中融公司無視法院查封公告，在我的樓盤加蓋樓層并進行銷售，明顯違法。”吳瑞義說。俊春宇公司隨即向濟寧市中級法院提出執法申請，2018年9月4日，濟寧市中級法院將中融公司列為第三人參加訴訟，未見執法情形。

濟寧市國土資源局發文認定轉讓違規

就梁山縣LS2015-10號宗地處置事宜進行調查核實后，濟寧市國土資源局于2018年9月30日向梁山縣政府發出處理意見函：“我局認為：2013年12月12日，梁山縣水泊街道辦事處、山東省名城房地產開發有限公司、濟寧鴻翔建筑工程有限公司簽訂合作協議涉嫌違規；梁山縣政府做出《關于完善存量建設用地手續涉及地上建筑物、附屬物處置方式批復》（梁政字〔2013〕53號）、《關于完善國有建設用地手續涉及地上建〔構〕筑物等固定資產的處置意見》（梁政字〔2013〕67號）涉嫌違規；梁山縣土地收購儲備中心依據梁政字〔2013〕53號、67號與山東省名城房地產開發有限公司簽訂合同書涉嫌違規；納入掛牌出讓范圍的建筑物價值評估的委托方不適當。為妥善化解《人民法治》雜志社《輿情要報》反映的有關問題，我局已通知梁山縣國土資源局，要求認真研究，迅速制定整改方案，依法解除縣土地收購儲備中心與山東省名城房地產開發有限公司簽訂的合同書以及梁山縣國土資源局與梁山縣中融置業有限公司簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》。建議你縣安排水泊街道辦事處解除其與山東省名城房地產開發有限公司、濟寧鴻翔建筑工程有限公司簽訂的合作協議。相關處置情況請及時函告我局。”

梁山縣土地收購儲備中心以名城房地產開發有限公司為被告向當地法院提起訴訟，梁山縣法院2018年10月16日作出的（2018）魯0832民初5302號民事調解書載明：“原、被告于2017年5月22日簽訂合同書，約定原告將被告建有地上建筑物及附屬物的LS2015-10號宗地以出讓的方式轉讓給被告使用，并對被告在該宗地上建設的建筑物及附屬物評估作價，價值為2160．7215萬元。現原告以雙方簽訂合同書的依據【2013】67號文件已被梁山縣政府廢止、合同已無法履行為由訴至本院，要求解除原、被告于2017年5月22日簽訂的合同書。本案在審理過程中，經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：一、原告梁山縣土地收購儲備中心與被告山東省名城房地產開發有限公司自愿解除雙方于2017年5月22日簽訂的合同書；二、案件受理費50元，由原告梁山縣土地收購儲備中心負擔。以上協議，不違反法律規定，本院予以確認。本調解書經各方當事人簽收后，即具有法律效力。”

中國人民大學土地問題專家溫教授接受記者采訪時稱，化解梁山縣此起矛盾的辦法可概括為十六個字：“撤銷權證，沒收贓款，重新評估，再次競拍。”這次土地使用權拍賣違法，應撤銷這宗土地的國有土地使用權證，將競買人的款項予以沒收。對俊春宇公司的樓盤價值重新作評估，再次啟動對這宗地使用權的拍賣。溫教授表示，既然該宗土地的收儲協議目前已經解除，那么土地使用權失去存在的合法依據，理應依法收回。

據記者調查了解，濟寧市國土局發出處理意見函后，梁山縣政府積極作為，要求中融公司停止建設樓盤、停止售樓。然而，中融公司現在依然在加蓋樓層，銷售活動異常火爆。