新形勢下房地產項目成本控制分析

文/郭桂華、王曉鑫 石河子大學經濟與管理學院 新疆石河子 832000

在國民經濟獲得快速發展及人們生活水平不斷提高的大背景下，我國的房地產產業也獲得了飛速的發展并逐漸發展為我國的一項支柱性產業。因此，要想使房地產行業能更好地帶動并促進我國經濟的發展，我們必須認識到一個大前提那就是：房產企業自身必須要有一個很好的發展。而衡量一個房地產企業發展程度的關鍵因素就是這個企業獲取的利潤，獲得的利潤越多，說明企業發展也越好。

1、房地產項目成本管理概述

近幾年，我國的房地產行業不斷發展，市場規模不斷擴大，專業化程度不斷提高，而我國的房地產控制卻沒有同市場規模以及專業化程度并駕齊驅，反而遠遠落后于整個行業的發展。房地產行業是一個要求資金量大，資金線長并且回收周期長的一個行業，并且行業內部之間又面臨著激烈的市場競爭，而房地產成本的管理方面卻遠比不上我國制造業、建筑業等行業的成本管理精細。

2、我國房地產開發成本控制存在的問題

2.1 開發前期的成本控制意識不高

在項目的成本控制過程中決策階段是一個十分重要的環節，在成本控制中發揮著重要的作用。在現實生活中不少房產企業對施工階段的成本管理十分重視，往往容易忽略掉對前期設計階段進行有效的成本控制。同時，在不少房地產企業中普遍存在缺乏設計階段成本控制的有關規章制度，最終導致當設計費用超額時房產企業無法采取相應的應對策略。容易出現權責和利益不明確的現象，使得企業的管理人員失去了對于成本控制的積極性。再加上不少公司里的設計人員不具備預算概念和知識，更不了解市場上建材價格及預算價格，會使得他們無法對項目做出有效的具有參考價值的預算。

2.2 對目標成本的測算不具備規范性

房地產開發企業本身涉及到的內容比較多，并且施工周期較長，具有一定的繁瑣性。面對房地產項目中眾多的生產環節，管理人員并沒有實現對整個流程的優化和完善，也沒有對產品的銷售以及物業管理環節引起足夠的重視。因為每個環節的工作內容不同，產生的費用也存在差異，可能會對總體成本費用產生影響，在對目標成本進行明確的過程中還存在不規范性，這將對成本管理工作的有效開展造成影響。

2.3 項目建設階段成本控制機制不完善

由于房地產項目具有建設周期長、不可逆等一系列的特點，使得在項目建設過程中會常常出現諸如返工、停工等增加項目成本的事件發生。同時，由于我國大部分房產企業缺乏一套完整的關于項目變更的申請、測量及審核制度，使得在項目的變更上容易出現權責不清、執行不力、變更隨意性大等一系列的問題。最終導致在現實工作中雖然不少的房產企業都非常重視項目建設成本，但他們都是重視監控項目質量以及材料使用方面，而在很大程度忽略了關于項目變更方面的成本控制。

3、房地產開發企業成本控制的解決對策

3.1 科學的策劃設計

房產企業要對本企業的成本控制實行科學的策劃設計，這一工作主要包含以下四個方面的內容：首先，要實行限額設計。目前，在不少房產企業都普遍存在著項目開發周期緊迫，設計過程中能夠投入的時間相對較少，使得最終的設計成果缺乏精準性，繼而給工程預算編制等環節增加了一些不穩定的因素。同時，在設計過程中如果出現頻繁的設計變更，也會使得項目的造價成本不斷地增加。因此，在項目的開發過程中，一定要要求設計方提供與設計相符的設計概算，以盡可能做到限額設計的精準，并且要綜合考慮多方面的因素，諸如：結構、材料設備、建筑裝飾等。還要保持與設計人員的充分溝通，只有這樣才能把限額設計工作做到最優水平；其次，房產企業可以實行設計招標制度。如土地規劃、項目方案設計以及最終的工程設計，最好都采取招投標的方式進行，通過這個渠道選擇達到單位要求、性價比最高的設計；再次，在對圖紙進行審核這一環節也要做到嚴謹。在設計出圖的時候，要嚴格審核充分溝通，多比較多修改，使最終的設計成果更加經濟合理，減少設計變更的發生；最后，要選擇合理的策劃營銷手段。也就是說在項目的推廣階段，企業要能夠在廣告、活動策劃、銷售推廣等環節進行合理的費用分配。要善于挖掘項目所具備的區位、交通及配套等優勢，并放大這些優勢效應，建立規范的預算制度，合理地分配日常銷售支出。

3.2 編制有效的成本目標

房地產開發企業在對成本目標進行編制的過程中，首先應該對成本管理目的進行規范，在目前測算流程基礎上進行不斷的完善和優化，使測算的準確性得到明顯的提升，實現項目數據信息的有效共享，通過對數據的合理分析，可以完善目前成本控制工作中存在的缺陷；其次，對于相關的領導小組而言，應該建立出完善的規范方法，對目前的成本結構進行不斷的優化，對企業開發項目特點進行全面的了解，從而為成本控制工作的開展提供良好的參考依據；最后，將成本測算作為主要內容，結合工程設計、施工以及竣工等各方面的資料，對工程進行統一把控，將采購以及施工業務活動作為成本費用管理的重要依據。

3.3 建立完善的成本控制體系

在房地產開發項目中需要對影響成本的各項因素實現有效的控制，從而才能保證各項資金的合理使用，實現投資過程的不斷循環。項目施工開展之間的成本控制工作就是對前期的費用、成本以及利潤進行有效的估算，嚴格審查項目的可行性，準確進行項目決策，防止因決策失誤而給企業資金造成不必要的浪費現象。在項目開展之前可以對多種方案設計進行合理的選擇，結合具體的項目要求以及企業的發展目標，選出最合適的方案。另外，一定要充分考慮項目的可實施性，才能創造出最大的經濟效益。

結語：

綜上所述，房地產開發項目成本控制必須在項目開發建設的全過程組織、管理、經濟及技術等各項措施上予以高度重視,然而因不同的企業制度、文化以及項目特點，企業必須根據自身特點并結合實際適當側重運用。