試論城市規劃與土地估價的關系

文/劉書娟 天津市土地估價協會 天津 300191

1、引言

城市規劃與土地價格都是影響城市發展的重要因素。城市規劃確定了城市土地規模和結構，在宏觀上界定了各類用地性質和布局，從而在一定程度上對土地價格起到了引導作用。土地價格的構成因素中主要就是土地的合理利用程度與流動規模，這些因素也是影響城市規劃的重要因素。在土地估價中，最重要的就是根據待估宗地的狀況，即土地利用條件等狀況對土地價格進行估價，而土地利用狀況與城市規劃又有著密不可分的關系。因此，城市規劃在一定程度上影響著土地估價，同時，科學進行城市規劃又必須充分考慮土地估價。

2、城市規劃與土地估價

2.1 城市規劃與土地估價的內在聯系

城市規劃最基本的內容是土地利用規劃。土地作為城市規劃的重要對象，與之密切相關。所有規劃都在土地上產生，所有的規劃都在土地上整體建成。毫無疑問，土地是我們人類賴以生存的基礎，它作為世界上最寶貴的自然資源，在城市規劃中，如何保護和協調土地資源不被浪費，能夠得到高效的利用和合理的配置，是政府在調控中應注意的首要問題。如果土地估價得到合理的體現，那么在城市規劃中，土地價格也會更加合理。

城市規劃的優化與土地估價的恰當是相互作用，不可分割的。我們要學會把他們當作一個整體來看，土地的價格的體現與城市規劃的合理優化緊密聯系在一起。土地的估價也是在動態的發展，其主要影響原因是城市的不斷發展。而變化的趨勢也是與土地估價休戚相關的。動態的變化影響因素有很多，比如城市的定位、發展方向、規模、供求關系等等，還比如土地開發的位置、居民消費能力、技術水平要求、基礎設施布局等等。在每一座城市規劃的布局中，土地估價工作都應該是被納入到理性思考范圍的。應該對該工作進行合理的評估、建立一套有序的價格體系，進行統籌管理。

2.2 城市規劃與土地估價的辯證關系

城市規劃在傳統來看，是一種以土地估價、利用為核心的靜態規劃。在對城市土地開發過程中的調控、管理方面還是存在不少的欠缺，其傳統的規劃主要是注重目標的實現。但隨著國家的快速發展，每個省份、每個城市也都是出于高速發展的過程中。傳統的城市規劃在土地管理上存在的缺陷容易造成土地投機活動的產生，因此，城市規劃的現代性和先進性必須要體現出來。如果要是在城市規劃中產生經濟效益，產生一種資源優勢，那么就必須將土地估價工作提高到一定地位，將城市規劃與土地估價緊密聯系在一起，根據動態規劃內容和發展方向，來對城市空缺、待使用土地進行合理的劃分，進而確定一個符合客觀規律和城市規劃的土地價格。

3、城市規劃中的土地估價原則

3.1 最有效使用原則

對于土地的用途來說，價格會根據不同的土地用途發生變化。土地估價過程中，經常會出現不同的情況，但是我們可以明確的一點是，土地的最高價值一定是在確定了其使用用途時確定的。國家擁有的土地總量是一定的，因此在一級市場中，政府代表著國家來進行土地資源的分配和利用及管理。在政府制定的相關法律法規中，其作用會對土地的用途起著關鍵作用，進而城市的規劃對于土地價格也有著決定性作用，如何使得土地得到最有效的使用，達到土地最高價值，是各級各地政府應該考慮的首要任務。

3.2 報酬遞增遞減原則

經濟學中的報酬遞增遞減原則是指增加各生產要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數值以后，如繼續追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。同樣，該理論也適用于土地以投資和城市規劃中的土地規劃。隨著資本的投入，土地收益會在城市土地利用程度上出現遞增或遞減的情況。當土地所容納的空間得到突破時,那么本地區土地總利用強度就已經會和環境容量出現非常不匹配的情況,土地投資報酬會出現遞減的情況，隨之而來的時環境污染、交通不便、和生活環境質量下降等消極不良消息,進而使得土地估價下降，反之，則情況相反。

結語：

城市規劃和土地估價相互影響，相互聯系。土地估價作為城市規劃中的最復雜、也是最不可控、最科學的一種工作，在開展土地估價工作時，一定要理清兩者之間的關系和原則，切實落實好城市規劃中相關規定。城市規劃作為協調城市空間布局和進行各項建設的綜合部署和全面安排，也要充分考慮與土地估價相關的因素對其規劃布局的影響，爭取在城市規劃條件下建立起有序、和諧、有效的協調關系和合理的土地結構和規模，從而引導建立和諧、有序的土地市場，形成合理的土地價格，抑制土地投機活動。同時，隨著我國特色社會主義制度的逐步完善，有關城市規劃和土地估價的相關制度也在逐步完善，所以，我們一定要充分理解、把握二者關系，合理運用城市規劃和土地估價，實現土地資源的社會效益、經濟效益和生態效益的最大化。