廣州市開放式住宅小區(qū)初探
——以六運小區(qū)為例

文/程鑫 廣州市白云區(qū)規(guī)劃編研信息管理中心 廣東廣州 510405

肖乾瀚 中交城市投資控股有限公司 廣東廣州 510060

2016年2月6日《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（后文簡稱《若干意見》）中指出“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)”。此意見引起了社會各界的廣泛關注。那么，開放式居住區(qū)到底緣起何處，是否符合我國目前的社會實情，發(fā)展趨勢又該如何，這些都值得我們思考。

1、開放式居住區(qū)的研究

1.1 國外開放式住宅區(qū)的理論研究

1977 年一群城市規(guī)劃師在秘魯簽署了《馬丘比丘憲章》，重點批判了那種“把城市里的建筑物變成了孤立的單元”的做法，包括有圍墻的封閉式住宅區(qū)。

此后，街區(qū)成為法國社區(qū)研究的核心概念。法國建筑師克里斯琴?德?鮑贊巴克對現(xiàn)代城市問題做出了深刻地分析，提出“開放街區(qū)”的城市規(guī)劃思想，并總結出它的四個基本特征：“1）圍合空間的建筑單體作為自由的個體而存在，相互之間保持一定的獨立性；2）建筑單體的獨立性有利于建立多樣化的設計體制，從而使各個分區(qū)富于個性，體現(xiàn)場所精神；3）為了形成多樣化的城市空間品質，‘開放街區(qū)’的城市規(guī)劃思想不會嚴格限制建筑的高度，不會導致城市的輪廓線整齊劃一；4）強調異質性、混雜性和矛盾性?！?/p>

1.2 國內開放式住宅的理論研究

長期以來，國內建筑學術界一直對于西方的“街區(qū)制”有一些研究。例如，于泳、黎志濤以《“開放街區(qū)”規(guī)劃理念及其對中國城市住宅建設的啟示》一文，介紹克里斯琴?德?鮑贊巴克的理論，通過中西方的對比，總結出“開放街區(qū)”規(guī)劃理念對于中國目前大規(guī)模的城市開發(fā)建設帶來的啟示。朱懌、張玉坤所寫的《“街區(qū)住宅”的涵義及其規(guī)劃設計策略探析》一文則充分肯定了“街區(qū)住宅”的優(yōu)點，并提出應摒棄封閉式的“居住小區(qū)”模式，將住區(qū)作為城市的有機組分，尋求住區(qū)與城市的交融。王棟發(fā)表的《街區(qū)式小區(qū)住宅——全新的居住理念》（2007年）一文，也指出目前國內封閉的住宅形式在一定程度上影響居民居住的條件，阻礙城市的進一步建設和發(fā)展。我們應該借鑒國外先進住宅設計理念，結合當前的住宅發(fā)展狀況，尋求更科學、更合理的設計理念和設計方法。這些學者具有開放的視野和前瞻性的思維，為我們了解和研究開放式住宅做出莫大的貢獻。

2016年2月，國家推出《若干意見》之后，引發(fā)了法學、社會學界對于開放式住宅區(qū)推行制度及其可行性的研究熱潮。雖然“街區(qū)制”住宅政策的實施是在我國城市規(guī)劃理念革新進程中發(fā)生，有利于優(yōu)化城市交通網絡布局，促進土地資源高效利用，滿足我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的新需求。但是“街區(qū)制”住宅政策與我國多年慣用的做法甚至法律制度存在一定的矛盾，必將造成小區(qū)內道路路權在“自有”與“公用”方面的糾紛。 對此，黃勝開、陳友華、蔡少燕、王愛國、魏豪軍、張力等學者均發(fā)表論文，為開放式住宅區(qū)的推行建言獻策。

2、開放式小區(qū)的建設實踐

2.1 國外開放式住宅的推廣實踐

其實，很多國家很早就采用了街區(qū)制，而不是住宅小區(qū)的模式，在一定程度上緩解了城市發(fā)展過程中愈見嚴重的“城市病”。在英國人眼中，“開放式小區(qū)”意味著高效、方便。他們的住宅布局在道路兩側，快速路、公交站臺等交通設施便捷可達，大大提高了其生活和出行的效率。美國一直提倡私有空間和公共空間有機融合。由于公眾可以更加便捷地使用社區(qū)內的交通和公共服務設施，他們更樂于在開放式社區(qū)定居。在俄羅斯，封閉大院和開放式小區(qū)同時存在。其大部分城市的古城內，都幾乎不存在居民小區(qū)的概念，而多是相互獨立的居民樓，規(guī)劃、設計、修繕等工作都必須要考慮到整個城市的規(guī)劃，而不只是某一個小區(qū)。日本也經歷了從“住宅團地”向“開放街區(qū)”發(fā)展的過程。90年代后，日本降低了大規(guī)模的城市及住宅區(qū)開發(fā)速度，開啟了開放式街區(qū)住宅的模式。

2.2 國內開放式住宅的推廣實踐

在我國，開放式住宅區(qū)較為少見。上世紀中期，我國學習蘇聯(lián)經驗開展城市建設，興建起大量單位大院，很多延用至今。各個單位在城市里大塊圈地，建一個個集生活、生產以及各項城市功能于一體的相對獨立的大院子，外來車輛、人員均不得隨意出入。時至今日，這種單位大院仍然是國內很多城市的基本組成元素之一。1958～1978年，城市建設處于緩慢、曲折甚至是停滯的狀態(tài)。改革開放后，城市發(fā)生了日新月異的變化。特別是1998年住房制度改革后，很多傳統(tǒng)的胡同、弄堂和街區(qū)住宅被大面積、連片開發(fā)的封閉式居住小區(qū)所取代，破壞了城市原有的連續(xù)性和整體性。

《若干意見》提出推廣開放式居住區(qū)之后，宜賓“萊茵河畔”受到廣泛關注，被稱為 “國內最成功開放式小區(qū)”。從規(guī)劃的角度來看，萊茵河畔把住宅區(qū)內的道路打開，用合理的交通動線組織各個單幢樓宇或小組團，大膽地嘗試了開放式街區(qū)，制造了一個充滿生活氣息的和諧居住區(qū)。

3、廣州市現(xiàn)有開放式住宅區(qū)實例——六運小區(qū)

3.1 六運小區(qū)的概況

六運小區(qū)北近廣州市天河體育中心，南接花城廣場。地面有正佳廣場、天河城廣場、天環(huán)廣場等大型商業(yè)綜合體，地下則有地鐵一號、三號、APM線，交通極其便利，商業(yè)價值較高。 在市中心這些氣勢磅礴的商業(yè)綜合體背后，六運小區(qū)也變得商業(yè)氣氛十分濃厚。小區(qū)樓下全是商鋪，有各色餐飲店、時裝店等，時尚的裝修與樓上舊街坊的生活陽臺形成鮮明對比。與其說是居住小區(qū)，主通道前的“天河南步行街”招牌更準確地說明了這里的定位。

由于小區(qū)各通道都不設門禁，為流動攤檔提供了便利。許多飲食小攤檔在路口設攤，城管來時便撤離。為了避免臨時攤販在此處售賣，小區(qū)多處用石樁、花圃、鐵柱等隔斷人行道。

3.2 六運小區(qū)的開放過程

六運小區(qū)是以第六屆全國運動會命名的住宅小區(qū)，以9層無電梯樓房為主，是當時天河南唯一的園林式住宅小區(qū)。該小區(qū)初建時實行封閉式管理，全天候保安巡邏，24小時攝像監(jiān)控。六運小區(qū)里有大量的職工分配住房，最初的居民許多同屬一個工作單位，鄰里關系較為親密，居民群體和外界之間出現(xiàn)一定的相對隔離。

隨著廣州市新城市中軸線的規(guī)劃，天河城商圈的興起帶動的周邊土地的商業(yè)活動。天河城廣場營業(yè)后，六運1-4街出現(xiàn)了大規(guī)?！白「纳獭钡男袨?，小區(qū)里逐漸形成了商業(yè)步行街。2005年，正佳廣場的開業(yè)便利商業(yè)活動向5-7街延伸。

六運小區(qū)與天河商圈中多個大型商業(yè)綜合體僅一路之隔，由于租金相對低廉，小區(qū)有了投資租賃的商業(yè)訴求，“住改商”的現(xiàn)象也如雨后春筍般涌現(xiàn)。最初的“住改商”常表現(xiàn)為一樓的住宅被出租作餐廳或者配套倉庫，到后來甚至租用樓上的單元被用作商鋪、倉儲或是改建為員工宿舍。

2009 年，為更好地發(fā)展六運小區(qū)，天河區(qū)政府對該小區(qū)進行升級改造。改造內容包括交通系統(tǒng)、建筑立面以及園林景觀等。小區(qū)內的六運二街被塑造成為天河區(qū)第一條具有歐式風情的步行街。改造后的步行街實行半封閉式管理，以移動車擋控制普通車輛出入，僅在緊急時供消防等特殊車輛出入。從此，六運小區(qū)成為廣州市有名的開放式住宅小區(qū)。

3.3 六運小區(qū)開放的利弊

廣州市作為千年商都，其傳統(tǒng)居住模式就是上住下商，并不設置圍墻和門禁。六運小區(qū)的改造是在原有基礎上對道路交通系統(tǒng)進行重新設計，人車分流，同時增加垃圾分類回收設施，加強安全管控，在一室程度上回歸傳統(tǒng)。這種更加開放、流動的設計方式，為這片土地帶來了巨大的商業(yè)價值，使小區(qū)成為住改商的代表性小區(qū)。由于小區(qū)樓齡較長，高層沒有電梯，租金相對低廉，相應地，其商業(yè)業(yè)態(tài)也相對低端，能夠對天河商圈的商業(yè)綜合體有很好的補充。

另一方面，六運小區(qū)由宜居社區(qū)轉變成為一個開放式的商業(yè)街區(qū)。小區(qū)一樓基本上都是零售店鋪，二、三樓多為攝影、美容、工作室等商業(yè)機構，更高的樓層則為倉庫或是公司員工宿舍。住改商帶來的環(huán)境污染、治安雜亂、房源緊張、交通混雜、消防隱患等問題使得這里的居住品質驟降，整個小區(qū)很少有原業(yè)主居住，大部分都是出租。此外，由于六運小區(qū)內不允許機動車通行，所以也未能緩解周邊的機動車交通壓力。

總結：

無論是從歐美或是亞洲各先進國家的經驗來看，開放式街區(qū)都是未來居住模式的最佳選擇。對于廣州市來說，開放式居住區(qū)既有歷史傳統(tǒng)又有現(xiàn)實經驗，能夠充分開發(fā)所在地段沿街商業(yè)的價值。但是住改商、商住混雜的居住模式導致人員混雜、居住環(huán)境下降、原始居民流失。由此可見，開放式小區(qū)的推廣仍需要廣泛考慮城市人口、經濟、交通等方面的問題，結合開放的管理模式，優(yōu)化居住區(qū)設計，為市民提供更加便捷、舒適的居住環(huán)境。