淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本管控

文/張猛 鄭州中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河南鄭州 450000

建立項(xiàng)目全過程預(yù)算動(dòng)態(tài)控制管理，強(qiáng)調(diào)計(jì)劃與控制，強(qiáng)化項(xiàng)目利潤控制。在項(xiàng)目可研階段科學(xué)進(jìn)行利潤測(cè)算，項(xiàng)目立項(xiàng)后總體預(yù)算中精準(zhǔn)確定利潤目標(biāo)值，在工程實(shí)施過程中定期進(jìn)行利潤估算值同利潤目標(biāo)值的比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，采取有效措施加以控制。項(xiàng)目竣工結(jié)算中，對(duì)利潤控制進(jìn)行總結(jié)，形成后續(xù)開發(fā)的參考。抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的利潤控制管理這一條主線，才能真正搞好工程預(yù)算管控及決算管理。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的重要意義

眾所周知，住房問題一直是我國重要的一項(xiàng)民生問題，隨著近幾年居民生活水平的提高，房?jī)r(jià)也不斷攀升。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本管控不僅有利于增加自身收益，而且還有利于改善民生問題：進(jìn)行成本管控之后，企業(yè)為了能夠與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必會(huì)在不損壞自身利益的情況下，盡可能的降低房?jī)r(jià)，這就為購房者提供了選擇空間。此外，在進(jìn)行成本管控時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加關(guān)注土地的質(zhì)量，即考慮土地最適合進(jìn)行何種開發(fā)，使得城市土地能夠得到最大限度的利用，避免土地浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，開發(fā)成本包括土地成本和建筑成本，而土地成本在開發(fā)成本中占有相當(dāng)大的比重，尤其對(duì)于中心城區(qū)來說，土地是非常稀缺的，現(xiàn)在的樓面地價(jià)已經(jīng)相當(dāng)高。因此，對(duì)建筑成本進(jìn)行管控就顯得尤為重要。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)不勝枚舉，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也在逐漸加大，只有盡最大可能的控制成本，才能增加企業(yè)的利潤，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控存在的問題

2.1 前期成本調(diào)研工作不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在正式確認(rèn)拿地之前要對(duì)地塊進(jìn)行成本調(diào)研。但部分房地產(chǎn)企業(yè)往往對(duì)此重視程度不夠，或存在時(shí)間緊張等客觀原因，導(dǎo)致前期調(diào)研不夠充分，存在數(shù)據(jù)信息遺漏、缺失、偏差等問題，會(huì)對(duì)后續(xù)設(shè)計(jì)、決策等產(chǎn)生明顯影響，影響成本管控具體成效。

2.2 設(shè)計(jì)階段事前控制不夠到位

設(shè)計(jì)階段成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響程度超過 70%。但在具體設(shè)計(jì)當(dāng)中，很多設(shè)計(jì)人員存在重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的情況，在安全系數(shù)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定方面不夠嚴(yán)謹(jǐn)，一味地強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量，卻忽視了經(jīng)濟(jì)上的合理性，使得項(xiàng)目成本無法得到有效控制。當(dāng)設(shè)計(jì)批復(fù)后，出現(xiàn)的技術(shù)問題、費(fèi)用問題難以解決，可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)施工頻繁出現(xiàn)工程變更，進(jìn)一步提升成本費(fèi)用。

2.3 竣工階段成本管理評(píng)估不夠到位

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工后成本管理評(píng)估工作方面有所欠缺，未能從中提煉出經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，不能及時(shí)分析問題、總結(jié)問題，即便日后在其他項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)同類超成本現(xiàn)象，仍然無法有效解決，即不能保持成本管控的連貫性與持續(xù)性。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控改善措施

3.1 增強(qiáng)成本控制意識(shí)

為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制意識(shí)不足的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采取多種方法提高人員成本控制意識(shí)。全體員工是房地產(chǎn)工程開發(fā)的核心，在此過程中，所有工作人員均需具有成本管控意識(shí)，因此，企業(yè)應(yīng)該要求成本預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門和其他部門共同參與到成本管控具體落實(shí)過程中，并且制定相關(guān)責(zé)任機(jī)制，將具體責(zé)任落實(shí)到企業(yè)中的每個(gè)部門和個(gè)人，將個(gè)人績(jī)效和考核掛鉤，以此來調(diào)動(dòng)企業(yè)全體人員成本管控積極性，促進(jìn)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)工作人員思想教育工作予以高度重視，將培訓(xùn)教育常態(tài)化，在成本管控為企業(yè)效益帶來有利影響的同時(shí)，企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)需要適當(dāng)提升員工福利，以此來讓員工明確個(gè)人利益與成本管控效果息息相關(guān)，讓員工自主學(xué)習(xí)成本管控知識(shí)，讓其控制意識(shí)得到增強(qiáng)。

3.2 設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，可實(shí)施限額設(shè)計(jì)，以此來控制整體造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)任務(wù)書上需設(shè)定造價(jià)限額，并將其與設(shè)計(jì)費(fèi)用充分關(guān)聯(lián)起來，并實(shí)行獎(jiǎng)（節(jié)約）罰（超支）制度，督促設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)成本管控意識(shí)。在設(shè)計(jì)單位所簽訂的合同當(dāng)中可適當(dāng)增加條款，一旦出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更而出現(xiàn)成本費(fèi)用超過施工合同價(jià)一定比例時(shí)，需要將相應(yīng)比例的設(shè)計(jì)費(fèi)用扣除，以此來提升設(shè)計(jì)工作深度，進(jìn)一步控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范以及工程造價(jià)等。與此同時(shí)，要做到成本信息動(dòng)態(tài)跟蹤。這就要求設(shè)計(jì)部門、工程部以及營銷部等部門相互配合，共同協(xié)調(diào)，將設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)容細(xì)化，對(duì)整體設(shè)計(jì)方案、施工圖紙進(jìn)行全面評(píng)估、審核，確保圖紙的合理性。通過構(gòu)建信息反饋機(jī)制，及時(shí)掌握成本實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)跟蹤，提前控制。

3.3 招投標(biāo)階段成本控制

招投標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的重要部分，直接決定著工程質(zhì)量和進(jìn)度，對(duì)于施工單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作需要加以重視。在制定招標(biāo)方案時(shí)，需要考慮項(xiàng)目前期的成本預(yù)算，在此基礎(chǔ)上尋找最合適的單位。對(duì)于招標(biāo)單位需要提前做好各個(gè)方面的分析，以保證中標(biāo)的施工單位是在成本控制標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)施工質(zhì)量最高的。同時(shí)，對(duì)于成本管控來說，僅僅是簡(jiǎn)單的人為分析已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求，需要通過計(jì)算機(jī)輔助來實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)過程中的成本控制，以保證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.4 竣工階段

竣工階段，要對(duì)項(xiàng)目成本管理相關(guān)材料進(jìn)行充分收集、整合，并做出分析、總結(jié)，明確項(xiàng)目成本管理主要成功之處與不足之處，并探討出優(yōu)化措施。與此同時(shí)，要注重成本偏差分析，不僅要對(duì)偏差額度進(jìn)行定量分析，也要對(duì)偏差原因進(jìn)行定性分析。對(duì)主要的成本偏差進(jìn)行分解，并將其細(xì)化到明細(xì)的成本項(xiàng)，充分反映出成本偏差的真正原因。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作。在這個(gè)過程中，需要各個(gè)部門相互配合，互相協(xié)調(diào)，有效控制關(guān)鍵成本點(diǎn)，借助信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制，以此來提升項(xiàng)目利潤產(chǎn)出，提升房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力。