房地產工程的開發管理及規劃研究

文/袁國琛 廊坊市巨源房地產開發有限公司 河北廊坊 065000

房地產工程作為房地產業發展的重要組成部分，其開發管理以及規劃貫穿于整個項目運營周期之中，直接影響著樓盤所獲得的社會效益以及經濟效益。房地產工程是提升房地產價值的重要途徑，而開發管理及規劃是保障房地產工程質量、安全以及周期的主要手段，因此，在房地產業發展中，房地產工程的開發管理及規劃尤為重要。因此，針對房地產工程的開發管理及規劃進行深入的研究，以期提升其整體水平，促進房地產行業的健康可持續發展。要想深入研究房地產工程的開發管理及規劃，就要明確其主要內容，包含開發管理、規劃管理以及施工管理這三大主要方面。

1、房地產工程的開發管理

房地產工程的開發管理，就是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為，是對企業內部各部門的組織與管理，也是企業為成功實現工程全程管理所采取的經營模式[1]。房地產工程的開發管理可分為投資決策管理、前期準備工作管理、工程建設管理、竣工驗收管理以及銷售交付使用管理這四大模塊，其設計了房地產工程的方方面面，工作開展起來即艱巨又復雜，又是房地產工程項目不可或缺的。房地產工程的開發管理，簡單地講，就是將房地產企業中的人力、財力、物力等和工程有關的一系列因素整合起來，建立一套既科學又合理且可行性強的運作流程，采用現代化的信息管理模式，為需求者提供住宅或商品房，其重點在于協調好企業各部門之間的關系，核心在于工程的開發運作的全過程，原則在于控制好成本、提升工程質量、縮短施工工期、保障工程安全以及提高工程價值。

2、房地產工程的規劃管理

房地產工程的規劃管理主要就是對房地產工程的設計進行一系列的管理，也可以說是規劃設計管理，這一階段的管理關鍵就是明確工程規劃的總方案，并對方案進行詳細的分析與研究，充分調研方案的可行性與可取性，并對其中出現的問題做出及時調整，為工程的開發與建設提供科學合理的依據。房地產工程的規劃管理主要委托給相應資質的設計單位，由他們對規劃設計進行控制與管理，企業利用規劃管理系統來實現規劃設計的管理工作，并提升工程規劃設計的水平，來滿足房地產工程的實際需求。房地產工程的規劃管理的主要內容為：首先，房地產企業利用規劃管理系統確認規劃設計方案，這其中包括對方案的檢驗、評估以及反饋、調整[2]等；其次，將傳統的規劃圖轉化為數字化形式的規劃圖，這一過程要注意保持原有規劃設計工作習慣，對轉化設計人員提出基本要求，盡量減少改變；第三，科學合理地提出分層編碼標準，根據房地產工程實際特點，建立并完善相關規章發放下去，與此同時，出臺相應措施以便各單位對規劃設計進行審查、查詢、統計、分析等；第四，將最終規劃設計成果轉化為基礎性資料，上傳后的規劃設計圖可以作為房地產工程的參考資料，為后續工作的開展提供幫助。

3、房地產工程的施工管理

房地產工程的施工管理就是對工程施工進行的管理，包括施工人員以及施工現場、施工設備和技術的管理。施工管理一般都是房地產公司中的工程管理部門負責，管理形式大都是承包管理模式，有平行發包模式、施工總承包模式等模式，具體選哪種管理模式，還需要根據工程施工的實際情況而定，無論哪種形式目的卻是相同的：控制好施工成本，保質保時順利點成工程建設。房地產工程的施工管理，首先，要做好工程施工前的準備，嚴格考核下級單位的資質，做好招投標工作，完善相關施工管理制度，合理控制施工資金，建立施工監督機制，科學合理地布置工作，審查好規劃設計圖并將其落實下去，管理好施工合同，完善合同中項目并落到實處，為良好的施工做好鋪墊；其次，保證施工質量以及現場安全，與相關質量監督部門聯合把好施工材料關，從根源上保障工程質量，協調好各施工方關系，規范施工設備的操作，做好施工技術的現場指導，維護施工現場秩序，普及安全知識，落實安全措施，避免重大施工事故的發生，提升施工質量并保障施工人員的安全；第三，控制好工期，要求施工單位根據實際施工需求，制定科學合理的施工計劃并嚴格按照此計劃執行，以保障在規定的工期內順利完成工程施工，維護好各方利益。

4、優化房地產工程開發管理及規劃的有效策略

在房地產工程的開發管理及規劃中，既要注重管理的科學合理性，又要注重工程的質量、安全、進度以及成本、效益，就需要做好全程的科學決策、嚴格控制、協調組織、加強領導等工作。首先，要掌控好全局，掌握全程的絕對管理權。開發商必須布局好整個工程的工作，成立專門管理小組，并給予絕對的管理權，嚴格把控工程質量、進度、成本等工作，制定工程項目計劃書，并要求嚴格執行，積極行使監督權，糾正工程施工中的偏差[3]，同時要肩負起責任，避免出現相互推諉責任的現象；其次，嚴格把控施工單位資質，必須具備國家級相應資質且專業性強、經驗豐富、技術力量雄厚、設備先進等，并且必須在市場上有一定的信譽度，綜合考察施工單位的整體素質與能力，堅持“寧好勿濫”的原則，擇優選取；第三，實施精細化管理，對工程隊伍、工程材料以及各項工作進行有效管理，將目標管理落實到個人，制定獎懲機制，提高管理工作人員的積極性，提升管理工作的能力與水平，提升工程開發管理及規劃效率。

結語：

近些年，房地產已然躍居成為國民經濟的支柱產業，房地產行業的大發展，帶動了產業的轉型，助推社會經濟更快、更好地發展。做好房地產工程的開發管理及規劃，不僅能夠控制好投資成本，還能優化工程各方面管理效率，不僅能夠增加企業的綜合效益，還能夠提升房地產行業的競爭實力，更對房地產業長期發展具有相當大的實踐意義。