分析產權狀況對房地產測量的影響

文/鄧玉連 端州區房地產交易所 廣東肇慶 526000

1、前言

房地產測量結果是進行房地產交易的重要文件，比如在契稅的繳納、房地產價格評估時都有重要應用。房地產在進行面積測算時對于精度要求很高，是一項技術和知識融為一體的工作。對于房地產的面積計算分攤實施時比較復雜，因此會出現各種問題。近幾年來我國房地產產權糾紛逐漸增多，并且糾紛的關注點主要集中在面積公攤上。針對于現階段來說產權歸屬對于房地產測量具有重要影響，我們根據實際的案例來闡述這一影響。

2、房地產產權的糾紛

在房地產市場中容易出現糾紛的原因第一個是人為的因素，第二是由于制度的原因。作為普通消費者對于公攤面積的算法并沒有深入了解，房地產開發商利用這一漏洞，將不該由消費者承擔的公攤面積算到消費者頭上，經常會帶來消費糾紛；同時針對于房地產產權制度來說規則比較復雜往往也是產生糾紛的原因。根據筆者多年的實踐，本人認為現階段的房地產測量方法很難滿足對于產權的實際劃分需求：

（1）在實際的房地產測量中，有時候會出現實際測得面積和原則面積具有巨大不一致的現象。這一現象是由于實測原則均要反映客觀引起的，合法原則主要考慮到面積的合法性，并且以真實的合同作為依據。在實際工作中由于各種因素會導致實際面積和合法面積之間出現比較大的差異，出現不可調和的矛盾，因此會經常出現面積糾紛。

（2）現階段我國房地產測量比較重視原則性，但是對于測量中的可操作性沒有足夠重視。如果要想確定公攤的面積必須要提前清楚產權歸屬。有些復雜的公攤面積關系存在的多種解釋的可能性，不確定性很大，這也是公攤面積容易出現糾紛的原因之一。特別是對于現階段多功能多結構的建筑由于其內部設計比較繁瑣，許多公攤面積無法正確判斷其使用價值，因而造成房地產測量產生糾紛。

3、房地產產權對于測量的影響

3.1 特定使用權對于房地產公攤面積測量的影響

我們以陽臺為例,陽臺按照其規格可以分為封閉陽臺和半封閉陽臺。按照規范要求，封閉陽臺按照其水平投影面積來進行計算。半封閉陽臺按照外圍面積的50%來進行計算。也就是說兩種類型的陽臺面積差了50%，因此開發商對于陽臺公攤上與消費者意見并不一致。很多消費者為了方便自己對于陽臺的使用經常對于陽臺進行改造。但是并沒有相關規范進行說明，我們必須根據設計圖紙的相關變更規定對于陽臺進行明確性質，這樣才能夠正確的計算公攤面積。

3.2 使用功能對于房地產公開面積的測量影響

在房地產的測量員證中遵循誰使用誰分攤的原則。但是在實際的工作中，很多公攤面積的使用情況實際比較復雜，因此必須結合具體情況進行分析。在高層建筑中經常會出現獨立承重的結構，這一結構并非用戶所獨有，而是為了整棟建筑物的承重。如果將其劃入到個人住戶的公攤面積之中，就會對于該用戶的切身利益造成損害。因此我們必須把獨立承重的建筑面積劃分到公攤面積之中。比方說很多商場的室內樓梯容易出現使用面積的問題，針對這一面積的分攤，我們可以參考自然樓層對于樓梯面積的計算，然后將計算得到的面積劃分到每層的面積之中。但是在實際的工作中，很多商場會把樓梯下的空間也作為商鋪進行出讓，給實際工攤面積的劃分帶來嚴重影響。

3.3 所有權對于公攤面積的影響

近年來，我國已經出臺了物權法，因此人們普遍關注建筑物的所有權問題，建筑所有權的歸屬會對公攤面積測量產生實際影響。

（1）消防通道公攤面積劃分

對于消防通道的公攤面積劃分，房地產測量規范并沒有明確的規定。傳統上是將消防通道劃分為套內面積進行面積分攤。但是由于在實際中消防通道面積很大，從此用戶分攤面積過大。實際上消防通道的產權歸屬于業主委員會，只是需要進行面積計算，而不需要進行面積的公攤。

（2）地下車位公攤面積計算

關于地下車位的公攤面積，現行規范并沒有進行單獨計算，這就給人造成以理解上的誤差。有些人認為，地下車庫與地下車位雖然位于地下，但是組成它的仍然是固有的有效面積，因此我們只需要對其位置進行界定，地下車位的面積是可以進行出售的，因此可出售面積可以參與到面積的分攤之中，并且可以為地下車位辦理獨立的產權。但是也有持不同意見的認為，地下車位周圍沒有圍護結構，是一個開放性的場所，很容易造成錯位的現象，因此地下車位也是產權糾紛的多發地帶，因此為了避免出現這種現象，不為地下車位辦理產權登記并且不將其列入到面積的公攤之中。根據實際的房地產測量經驗，本文認為，在進行地下車位面積的測量和計算時，需要對于地下車位的產權進行有效的區分，如果地下車位同時具有人防的作用，那么就不應該進行面積的測算以及進行出售，必須參與到公攤面積的計算中，如果地下車位沒有具有人防的作用，就可以進行地產面積的測算以及辦理產權進行出售。

結語：

我國房地產測量規范對于房地產測量工作的開展具有重要的指導意義，但是由于我國現階段經濟社會發展迅速，房地產測量出現了諸多的新問題，測量規范并沒有給出解決的辦法，因此存在一定的局限性，導致其不能夠深入參與到建筑物的實際測量中。因此我們需要對于房地產測量規范進行不斷的完善，結合實際案例進行補充，提高其可操作性的標準。同時我們還要對于房地產的產權至于房地產測量的影響進行重點分析，找出關鍵點，切實解決矛盾，為規范房地產測量工作提供指導。