淺談房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)

文/劉子琪 北京遠(yuǎn)瑯投資顧問有限公司 北京 100026

隨著我國住房制度的改革，居住建筑在房地產(chǎn)開發(fā)中的比重越來越大，居住建筑帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。因而房地產(chǎn)商也越來越重視居住區(qū)的開發(fā)，對(duì)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、和景觀設(shè)計(jì)，甚至標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)等的要求越來越高，設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位也越來越突顯出來。

1、房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)，包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建，而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)行為，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)，在依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來越重要的地位。

2、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：

（1）依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國有土地。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段。科學(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。

（3）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會(huì)效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會(huì)帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會(huì)產(chǎn)生沖突。這就需要企業(yè)站在國家和社會(huì)整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。

（4）應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3、房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

3.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)必須與城市宏觀規(guī)劃相協(xié)調(diào)

近年來，國內(nèi)多數(shù)城市都在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改建和開發(fā)區(qū)建設(shè)，客觀上要求開發(fā)商能成片開發(fā)項(xiàng)目，有部分實(shí)力雄厚的開發(fā)商甚至被冠名為城市營運(yùn)商，項(xiàng)目少則占地幾百畝，多則占地上千畝。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的地位在城市規(guī)劃中的地位也越來越高，反過來說，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求也越來越高。從房地產(chǎn)項(xiàng)目自身來看，其整個(gè)生命周期是一個(gè)開發(fā)商投資、開發(fā)、經(jīng)營，城市居民購買、居住、生活，物業(yè)公司管理、維護(hù)等活動(dòng)的連續(xù)過程，因此其價(jià)值的體現(xiàn)是長期的。如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)未考慮與未來發(fā)展中的城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，則很難保證其持久的生命力，難以保值、增值。為此建筑師應(yīng)充分注重順應(yīng)城市規(guī)劃的脈絡(luò)，使得地產(chǎn)項(xiàng)目在城市變遷的過程中，不但保證其自身的完善和成熟，同時(shí)使其具有長期保值的可能性，從而增加投資價(jià)值。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其投資、規(guī)模、樓宇的內(nèi)部設(shè)施、外觀形象等都可以復(fù)制、抄襲；只有其內(nèi)部蘊(yùn)含的地域差異和文脈特征難以做到。即便是生搬硬套，也只能是無水之源、無木之本。目前，市場上將歐陸風(fēng)情、澳洲風(fēng)情、加拿大北美風(fēng)情作為住宅賣點(diǎn)大為宣傳，成為時(shí)尚。應(yīng)該說適當(dāng)且有條件地借鑒一些外國建筑做法，也不能一概否定，但決不能把這些作為時(shí)髦，東拼西湊，裝在建筑外表上。建筑風(fēng)格乃是功能與藝術(shù)相結(jié)合的合作成果，需要充分考慮當(dāng)?shù)氐奈幕瘋鹘y(tǒng)、居民習(xí)俗、地理氣象等因素。創(chuàng)造出具有時(shí)代精神、民族傳統(tǒng)和地方特色的住宅建筑風(fēng)格。

3.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)明確的項(xiàng)目定位

市場需求或者說是客戶需求也是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的驅(qū)動(dòng)力之一。目前由于房地產(chǎn)投資熱潮高漲，在許多項(xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)商為搶占市場先機(jī)，盡快實(shí)現(xiàn)“快周轉(zhuǎn)”、“現(xiàn)金流”，在規(guī)劃之前既缺乏周密的市場調(diào)查和廣泛征求客戶意見。在沒有明確的項(xiàng)目定位的情況下就很快確定規(guī)劃和產(chǎn)品方案并進(jìn)行各項(xiàng)審批以及后續(xù)施工，到銷售時(shí)才發(fā)現(xiàn)規(guī)劃或設(shè)計(jì)考慮不周再進(jìn)行大的調(diào)整，結(jié)果是或者進(jìn)行調(diào)整，增加了投資，也延誤了交付，帶來一系列的后遺癥，或者銷售業(yè)績差，無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款，給整個(gè)項(xiàng)目甚至公司帶來較大資金壓力，嚴(yán)重者甚至資金鏈斷裂，項(xiàng)目功虧一簣，公司為止付出巨大代價(jià)。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段往往也會(huì)犯同樣的錯(cuò)誤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)師沒有時(shí)間做產(chǎn)品的深入研究，沒有從項(xiàng)目市場定位上、客戶研究上、建筑技術(shù)運(yùn)用上做深入細(xì)致的、專業(yè)的研究，而是不分區(qū)域特質(zhì)、項(xiàng)目特質(zhì)的大批量的復(fù)制。從房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看這種先入為主的規(guī)劃設(shè)計(jì)模式會(huì)帶來一系列問題，當(dāng)房地產(chǎn)市場走向成熟時(shí)、供應(yīng)量充足時(shí)這些問題將集中顯現(xiàn)出來。因此設(shè)計(jì)與市場的結(jié)合顯得尤為重要。項(xiàng)目必須結(jié)合市場有明確的定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。

3.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本

規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，居住區(qū)建成是讓人住的，要住七十年，設(shè)計(jì)必須對(duì)住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)師要從用戶的角度去考慮設(shè)計(jì)問題，而不是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)。思考小區(qū)業(yè)主的家庭構(gòu)成、生活方式、實(shí)際需要，甚至隨著時(shí)間的發(fā)展而產(chǎn)生的需求變化，思考要具有長遠(yuǎn)性。這樣設(shè)計(jì)出來的居住區(qū)的規(guī)劃才能切合時(shí)代和客戶的需要，才能滿足人的“本”的需求，才是一個(gè)有生命力的、持續(xù)性的社區(qū)。

結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商與設(shè)計(jì)師們都承擔(dān)著很高的歷史使命。不斷變化的市場需求，不斷提升的城市形象，要求我們通過創(chuàng)新的設(shè)計(jì)手段和先進(jìn)的建筑技術(shù)的運(yùn)用，高度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值、文化價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。