基于城市發展理念的城市規劃與房地產開發關系探討

文/康彪、劉曉婷、劉成成、孫美驕 沈陽華銳置業有限公司 遼寧沈陽 110000

1、前言

在當前城市發展不斷進步的今天，如何正確處理城市規劃與房地產開發的關系備受關注，二者關系的良性構建有助于更好地提升城市發展水平，并為城市房地產開發事業提供堅強的后盾與保障。本文就此展開了研究，提出了具體方法與措施。

2、概述

結合以往實踐經驗整理判定，城市規劃工作可說是貫徹社會主義事業可持續發展指標的必要適應途徑，并且全程需要借助房地產開發活動加以支撐指引。也就是說，房地產開發和城市規劃之間存在交互式服從關聯，只有在社會經濟多元化發展進程控制范圍內，城市建設全局利益才能得到有機回應，房地產開發期間應得的經濟、環境、社會效益才能高度統一。現實中，我國城市化進程盡管得到快速推進，卻始終和房地產開發工作基礎性理論產生偏差，主要表現在房地產開發期間的生態環境破壞跡象之上；再就是城市規劃本身已經無法跟進房地產開發步伐，至此過后，政府在城市發展方面的宏觀管理力度也將面臨潰敗危機。

3、城市規劃與房地產開發中存在的問題

3.1 房地產開發規劃中存在的問題

一是在城市規劃中，市民的知情比較少，城市規劃缺乏透明度，存在一些不確定的因素，一些大型的基礎建設缺乏遠景的規劃。二是城市規劃中存在項目開發滯后的現象。在沒有進行詳細規劃的前提下就將土地讓出給開發商，讓其進行開發。三是人口居住的結構不均衡，人口素質不高。這一系列的問題都是影響城市建設的一些問題。

3.2 房地產開發中存在的問題

3.2.1 城市景觀特色不明顯

隨著社會經濟的不斷發展，城市景觀特色逐漸消失。這主要體現在：房地產的開發沒有和當地的文物及歷史有效的結合起來，綠色空間被逐漸的侵蝕掉，這些歷史建筑和環境都受到了侵害。導致一些古老的建筑和周圍的環境格格不入，難以相互協調。在城市的不斷建設中出現了很多像傳統街區消失、文物建筑被拆除、生態環境失調、文物建筑孤立存在的現象。

3.2.2 規模過大，房屋空置

目前空置房的面積都屬于比較大的，商品房的面積過大，導致供大于求，出現了商品房滯銷的現象。例如說：在我國的西安空置房的比率逐年上升，西安商品房的空置已經達到了5%左右。這一比率已經達到了我國公認的警戒線。同時當地的商品房的價格不斷地上漲，人們的消費水平已經難以達到價格水平。商品房的價格和居民家庭收入的比例應該是1：3到1：6之間，而西安的商品房價格和居民家庭收入的比例已經達到了1：15。

3.2.3 房地產過高的追求利潤

房地產開發商片面的追求利潤和容積率，開發商通過各種渠道想進各種辦法把房屋的容積率提高。為了獲得高額的利潤，開發商將開發的強度不斷地提高。近年來，人們開始注重環境，房地產開發商開始從環境下手，為了取得高額的利潤，開發商開始營造高水平的居住環境。但是由于開發商過度的追求高大上的風格，而忽視了整體的建筑風格。沒有和當地的城市特點有效的結合起來。

4、優化城市規劃與房地產開發二者關系的有效措施探討

4.1 運用科學發展觀指導雙邊協調

科學發展觀的核心是以人為本，全面、協調、可持續發展。這是建設經濟強國、構建社會主義和諧社會的根本指針，也是我們協調城市規劃和房地產開發矛盾的指導思想，以及建立二者協調機制的基礎和前提。一方面，要堅持政府組織、專家領銜、部門合作、公眾參與、科學決策的原則，編制好城市規劃，正確引導和帶動房地產開發；另一方面，房地產開發也要按照城市規劃的要求，進行合理開發、科學開發。前者要兼顧后者，后者要服從前者。既不宜過分強調長遠利益，失去經濟發展的機會，又不可過分強調短期效益，損害城市公眾利益，影響城市未來發展，盡量在環境效益、社會效益、經濟效益上達成一致，要強調專家論證的科學性和獨立性，注意聽取來自房地產開發方面的意見和建議，實現城市規劃與房地產開發良性互動、和諧發展。

4.2 運用政策和法律手段加強雙邊制控

城市規劃與房地產開發相關政策和法律條文不少，但執行不力。因此，要建立和完善監管系統，建設一支政治強、業務精、作風硬的執法監管隊伍，針對城市規劃和房地產開發中出現的新情況新問題，加強執法監管。在城市規劃方面，主要監管是否依法修編和執行規劃。建立和完善管理制度，控管制度、專家評審制度、聯席會議制度、公眾參與制度、網上監督制度等，推進決策的民主化、公開化、法制化，杜絕暗箱操作，維護城市規劃的嚴肅性和權威性。在房地產開發方面，要強化市場監管，嚴肅查處各種違法違規行為。合理運用經濟杠桿，對房地產市場和整個經濟運行狀況進行調控。調整土地供應結構，控制建設規模和用地規模，抑制不合理需求，彌補市場失靈和缺陷。

4.3 運用相互反饋、上下結合的方法促進雙邊回應

一方面，要完善規劃理論體系，改進規劃技術和方法，提高城市規劃的適用性，打破過去那種終極的、理想的、剛性過強的做法，積極探索城市規劃與房地產開發相適應的新形式，對城市規劃不斷進行調整、補充和完善，靈活回應房地產開發過程中出現的新情況、新問題，增強城市規劃的彈性和應變能力，尋求城市規劃對城市系統各要素的綜合平衡；另一方面，建立和完善房地產市場的預警監測體系，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，為城市規劃提供及時、全面、準確、透明的市場信息，從而促進城市規劃質量和水平不斷提高。要盡快取消土地市場雙軌制，實現土地使用權轉讓的市場化，發揮地價對房地產開發的積極作用，提高綜合協調的整體效益。積極開展對規劃方案建設后效的評價，通過及時反饋，有效調整規劃和決策，以更加理智、更加審慎的態度，盡量減少規劃與建設的失誤。此外，要改革城市管理體制，創新城市運行機制，促進城市規劃在建設和管理中發揮更大的作用。

結語：

總之，協調處理好城市規劃與房地產開發的關系，對于城市發展與房地產開發均具有重要意義。有關人員應該立足城市發展的客觀實際和需求，利用自身既有優勢條件與資源，謀劃房地產開發工作的長久發展之策。

[1]鄧衛.我國房地產發展的時弊與對策[J].城市發展研究.2017（11）：60-62.

[2]羅龍昌.發展房地產業與優化產業結構[M].經濟管理出版社.2017（01）：115-116.

[3]黃亞平，丁烈云.城市規劃對地價的作用機制研究[J].城市發展研究.2016（21）：88-89.