房地產開發項目管理難點的探討

文/黎峰、高鵬 山東魯冶項目管理有限公司 山東濟南 250013

房地產開發施工現場管理是工程項目建設的過程中重要的組成部分，對工程項目質量的提升有著重要的影響。由于房地產開發周期較長，受到的影響因素較多，嚴重的制約了施工現場管理效果水平的提升。為了解決房地產開發施工現場管理中存在的難點，不斷促進房地產企業經濟效益實現利益的最大化發展，文章針對房地產項目管理過程進行了詳細的分析，在明確項目管理重要性的同時，全面的提高房地產工程建設水平。

1、房地產開發項目的意義

在現有的房地產開發行業，建筑的修建與房地產的開發公司屬于獨立分管的情況，開發商首先在已經購買的土地上做出建筑規劃，再將具體的建設工程交給具有相關資質等級的建筑公司進行修建。建筑商的建筑工程質量直接關系到開發商的利益，所以，對建筑施工方進行有效的管理可以提高開發商受益程度。由此，房地產開發商對施工現場的管理有著極其重要的實際意義，同時監督好建筑施工現場，提高建筑物的質量等級，也是對后續購買入住的居民人身安全與生活幸福感的保證。

2、房地產開發項目管理的難點

2.1 決策缺乏依據

在房地產開發項目的推進中，項目開發管理者，將會受到市場、客戶等因素的影響，需要做出是否獲取土地、項目建設標準的確定及如何實施等多項決策。由于信息的積累和獲取的局限性，房地產開發中的管理者無法正確的判斷市場情況，同時在開發的過程中并未對市場調研工作做到位，也直接造成決策者在真正的開發當中做出錯誤、毫無依據的決策。所產生的問題都可以對開發項目管理順利開展有影響，這是房地產開發當中的首要難點。

2.2 房地產開發工程造價與實際不符

工程管理造價的問題直接關系到開發商的資金投入，在工程施工的過程中，施工造價超出預算的事情是有可能發生的，但是排除非自然因素造成的損失，一般不會與預算相差太多。所以就存在建設單位管理的問題和開發單位預算不準確的問題。在房地產的開發中，由于施工周期長、不可估量的因素影響導致工程混亂的造價變更，導致工程設計管理不到位，隨意更改設計方案，令施工現場管理混亂。

2.3 缺乏完善建筑質量、安全管理體系

目前業主對質量的要求不斷提升，對房產有著更高的標準，所以就需要開發企業在房地產項目開發的過程中嚴格對質量、安全進行控制。盡管目前房地產行業的相關規范不斷完善，但物業質量問題依然存在。重要原因就是在注重經濟效益的同時，投資商、項目部放松建筑質量、安全管控，對施工單位、監理單位的質量、安全管控不到位，導致項目建設監督管理力量不足，從而造成非常多的隱患，房地產開發項目質量不能達到要求，引發合同糾紛，影響開發企業的品牌形象和經濟效益。

3、房地產開發項目管理問題的解決措施

3.1 對擬開發項目，獲取土地前落實項目的市場調查工作

當前房地產市場競爭激烈，市場調查的作用十分重要。房地產開發企業需要從下面兩個方面做好市場調查工作：首先，房地產開發項目要準確定義開發項目所屬區域的屬性，從而確定要開發的項目是剛需還是改善、目標客戶群的經濟能力等，什么戶型和總價受歡迎等。其次，開發企業獲得精準的市場調查數據之后，按照經濟合理性研究和技術可行性研究兩方面入手，編制市場可行性報告。開發企業除了關注開發項目投資和回報之外，還要組織有關專業人士嚴格對項目經濟的合理性進行和技術可行性論證，保證最佳的企業經濟效益和技術提升。

3.2 合理安排資金，加強質量與成本控制

房地產的施工質量主要控制者是現場的管理人員，所以選擇高責任感的管理監察人員對于整體工程的進行具有很重要的作用。只有避免施工失誤才能有效的提升施工質量，所以要發揮管理者和監察者在施工現場的主導作用，嚴格驗收和檢查施工步驟，確保建筑良好的施工基礎。資金的合理安排使用也和現場施工人員是否可以正常有序的進行工作具有很大的關系，所以資金一定要嚴格的控制使用走向，對于施工機械購買要從大局出發，盡可能提高施工效率。同時對于施工機械的保養也是十分重要的一個問題，保養建筑機械，才能保證施工進度，某種程度上來說有效的降低成本使用。

3.3 構建起完善的建筑質量管控體系

（1）開發企業需要綜合房地產開發項目的實際情況，保證遵照國家規范法律的前提上，以項目實施大綱為基礎，細化質量、安全管控體系，按照設計圖紙、施工計劃對建設當中的每一個關鍵節點制定出對應的質量標準和管理目標，之后將各環節當中的管理職責有效分配到具體人員中。

（2）因為建筑質量管理體系當中實施主體是各個有關責任人，所以在管理體系當中要針對責任人的管理制定出更加行之有效的考核機制。企業制定出獎懲結合的工作考核制度，就是要讓各級管理者的個人績效、獎金和工作考核成績相聯系，針對考核成績優秀的工作者進行獎勵，對考核成績差的工作者進行懲罰。利用這個機制更加良好的將各管理人員的工作積極性提高，保證房地產開發質量。

（3）將監理領域明確，監理單位需要嚴格按照房地產開發項目實施建設過程，進行全方位的監理。同時根據設計圖紙、施工方案重點對建設內容進行施工全過程監理。為了防止出現責任不清、職責不明的情況，除去監理方和開發方簽訂明確職責的合同之外，通過項目實施每周例會和特殊問題專題會議等形式，建設、施工、監理三方建立良好的溝通交流機制，共同解決問題，推進項目進度。

結語：

綜上所述，房地產企業得到迅速發展的原因主要是國民經濟水平的提升。在實施房地產項目開發過程中需要采用有效的方法增強管理工作，全面提升房地產項目開發整體質量的水平，推進房地產企業的可持續性發展。