測量技術在不動產測量領域的應用分析

文/杜科惲、羅生強 寧波經濟技術開發區誠慎測繪有限公司 浙江寧波 315800

現階段，數字化和信息化時代的來臨，促使信息整合和居民日常生活密切關聯。然而，由于不動產信息庫的閉塞性、零散性、多樣性特點，致使其測量工作難度逐漸加大。而在此基礎上，3S技術的應用，能夠通過不動產信息登記平臺的創設，對不動產信息實施管理，以種類齊全和內容豐富的優勢，成為不動產測量領域的首選技術。

1、對不動產測量的解析

不動產(immovable property)即為受法律規定、自然性質制約不可移動的財產，如房屋和土地、采礦權及探礦權等，還涉及和土地無法分離的土地生成物。而不動產測量則是以地籍測量和房產測量為主導，對土地、房地產實施管理的手段。其中，地籍測量。包含地籍變更、地籍圖測、地籍控制等測量工作，以政府干預性的方式，對測量數據的可靠性、準確性實施嚴格控制。同時，該測量工作主要以地籍調查為準，測量技術相對多樣化，即不僅要對地籍圖實施測繪，還要求對宗地、界址點等數據予以核對。而房產測量則以建筑物測量為準，結合房屋繪圖，對其利用率、數量、位置信息等進行準確考察，以便為后續房產利用、產籍和產權管理創造條件，更是現代城市規劃的首要內容。

2、不動產測量中存在的問題

縱觀近幾年不動產測量工作，雖受到政府部門、社會各界的高度關注，但在具體測量活動中，仍存在諸多弊病或漏洞，導致不動產測量結果的準確性受到影響。對此，筆者結合不動產測量現狀，將其現存問題總結如下：

2.1 層凈高界定模糊

目前，諸多不動產測量標準均對“層高”予以明確規定，即地面、樓面積間的垂直距離；樓面、屋頂間的距離；相鄰兩層樓面間距等。但是，在實際測量中，往往尚未按照此標準完成測量工作，致使其存在誤差。而在“凈高”概念界定中，是以上層樓板下表面、下層樓板上表面間距為準。但由于測量人員專業水平的限制，導致“層高”和“凈高”間的概念混淆，甚至在部分不動產測量中按照凈高標準，完成二者測量工作。

2.2 變長度誤差

針對不動產測量工作，往往會因誤差而導致的測量結果不準確。例如：房屋建造時，由于設計不合理，致使左右兩側墻體、前后墻體間長度不等，而這也為實際測量工作造成影響，繼而無法確保測量精準度。對此，筆者建議可依據數據測量的層面，對各類數據實施匯總處理，待結合房產繪圖等資料的參考，對其面積予以推算。

2.3 面積分攤不合理

例如本市XX小區住宅樓，若要在分攤的基礎上對總面積予以計算，則應借助建筑總面積、房屋總面積等數據的運用，方可完成相應的總面積推測工作。而在此背景下，若要保證分攤系數的科學性和合理性，則應按照各戶分攤面積為準。但是，目前諸多房屋建筑涉及多種功能，在分攤的基礎上還應對二級、多級分攤問題加以思考，以此方可在保證各方利益的前提下做好分攤工作。

3、測量技術在不動產測量領域的具體應用

結合上文對不動產測量概念及現存問題的解讀，可知以坐標點為基準的不動產測量工作，往往受到諸多因素的限制，致使其難以達到相應標準。而在此期間，關于測量技術在不動產測量領域的應用，具體可表述如下：

3.1 數字化測圖技術

鑒于經濟水平和科技水平的逐步提高，不動產測量技術已取得顯著進步，即實現智能化發展，促使測量結果的準確性達到提高。以數字化測圖技術為例，作為地籍測量中不容忽視的技術手段，具有如下優勢：降低人力、物力等資源的使用；減少測量成本投入；數據收集更具準確性優勢；提高數據質量；便于測量人員對建筑物本體面貌的描繪，是不動產測繪、分攤等工作的前提。

3.2 坐標解析法

不動產測量領域中，關于解析法的運用在用地面積、公攤面積、房屋面積等測試中較為常見，可在某種程度上預防用地糾紛事件的滋生。同時，解析法以測量準確的優勢，可對不動產測量中各類糾紛實施把控，以此彰顯其在測量領域的地位。例如：結合界址點坐標，對不動產實施測量，用以保證數據的精準度；依據流程為導向的不動產測量，是通過坐標解析法的運用，開展方差測量工作，以便能夠在降低誤差的同時，提高面積測量的準確性。

3.3 GPS技術、RTK技術

基于經濟時代的推動作用，GPS（Global Positioning System，GPS）技術已在多領域得以運用，如不動產測繪、建筑工程測量、電力工程測量等，儼然成為現代測繪技術的“標點”。特別為GPS技術在不動產測量領域的應用，以提高測量效率的同時，對數據準確性實施把控，用以在減少人力、財力消耗的同時，將資源使用率提升至最大標準。此外，不動產測量中還會對RTK(Real time kinematic，RTK)技術予以運用，該技術以操作簡單的優勢，縮減數據處理任務量，即借助測量模式的轉變，提高測繪效率。和傳統測量技術相對比，RTK測量技術是對傳統測量技術漏洞的補充，逐步在強化數據安全性和可靠性的前提下，側重不動產測量精準度的把控。同時，現代技術背景下，測量人員不僅需具備較強的技術水平，還應對多元化測量軟件予以熟練掌握，以此能夠全方位彰顯測量技術在不動產測量領域的優勢。

結語：

總而言之，測量技術在不動產測量領域的應用，既是對其測量水平的提高，又可保證測量結果的準確性。對此，筆者建議測量人員應在具體不動產測量前，對其基本內涵及內容予以掌握，結合不動產測量現存問題的思考，強化各類型測量技術的運用，如數字化測圖技術和解析法、GPS及RTK技術等，彰顯其在不動產測量中的地位與作用。