成本法在房地產(chǎn)評估中的具體應(yīng)用

文/劉靜 中建銀（北京）房地產(chǎn)土地評估有限公司南京分公司 江蘇南京 210024

1、成本法的概念

成本法是評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格扣減掉折舊的部分，得到價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說成是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價(jià)格的匯總，組成房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格方法。

2、研究背景

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個(gè)微利的、均富的、更加專業(yè)化的時(shí)代。在目前形勢下，企業(yè)的管理能力及成本控制能力是決定企業(yè)能否生存的關(guān)鍵，而對企業(yè)成本精細(xì)化管理能力提升使得優(yōu)勢企業(yè)脫穎而出，行業(yè)的集中度越來愈高，因此，加強(qiáng)成本控制和利潤管理是房地產(chǎn)企業(yè)急切解決的核心問題。作業(yè)成本管理就是針對成本控制而設(shè)計(jì)的個(gè)性化成本核算系統(tǒng)，它的出現(xiàn)為企業(yè)在成本的管理和利潤的財(cái)務(wù)管理方面帶來新思路。成本法是一種全新的成本核算方法，它是將企業(yè)在生產(chǎn)過程中消耗的資源，按照資源動(dòng)因分配到作業(yè)，再把歸集的作業(yè)成本按照作業(yè)動(dòng)因分配到成本對象。同時(shí)，它也是一種較為科學(xué)的成本管理方法，是通過動(dòng)態(tài)追蹤所有作業(yè)活動(dòng)，計(jì)量出作業(yè)成本和成本對象成本，并評價(jià)作業(yè)業(yè)績和資源利用情況。成本法是伴隨著先進(jìn)的制造技術(shù)和生產(chǎn)環(huán)境應(yīng)運(yùn)而生，隨著國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對成本法的理論研究已經(jīng)逐步加深，國內(nèi)

眾多企業(yè)已對成本法進(jìn)行了積極探索及應(yīng)用。

3、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

3.1 成本法的范圍

成本法的應(yīng)用范圍相對于收益法來說，范圍比較大，對那些沒有進(jìn)行經(jīng)交易和不是用來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以進(jìn)行成本價(jià)格的計(jì)算；與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估中的市場法也是有所差異的，可以直接對房地產(chǎn)進(jìn)行成本的估算，不用與其他項(xiàng)目進(jìn)行比較。市面上的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以也能夠成本法來進(jìn)行評估。常見的項(xiàng)目有:新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、新建工程，公用房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。

3.2 成本法應(yīng)用的注意事項(xiàng)

在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，主要是對兩個(gè)部分進(jìn)行評估，一個(gè)是房屋部分，一個(gè)是土地部分。兩個(gè)部分的評估方式是不同，需要具有專業(yè)技術(shù)水平的評估師來分別進(jìn)行評估。在對土地進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估的過程中，其中的建設(shè)成本是不算在內(nèi)的，因?yàn)橥恋卦谑褂脮r(shí)是不用需要花費(fèi)本來進(jìn)行建設(shè)的，通常在對房屋建筑進(jìn)行估算時(shí)，才會把建設(shè)成本算在其中。另外，土地的價(jià)值成本與房屋價(jià)值是分開的，土地取得成本不會算在其中，道理與建設(shè)成本是相同的。

3.3 成本法的房地產(chǎn)評估程序

在應(yīng)用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中，具有科學(xué)的評估流程。首先要對需要評估的房地產(chǎn)進(jìn)行全面的了解，掌握該評估對象的基本組成結(jié)構(gòu)和各項(xiàng)信息，對房屋的使用情況。使用年限，購買時(shí)的價(jià)格、所交的稅費(fèi)等等，都需要了解和掌握；其次，是對評估對象的重建成本進(jìn)行預(yù)測和估算，在初期只是對房屋建筑進(jìn)行預(yù)估，會把其他建設(shè)完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象，來進(jìn)行價(jià)值的估算，評估對象的重建成本需要將所有需要重新建設(shè)的區(qū)域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是對導(dǎo)致建筑材料折舊的原因進(jìn)行分析，并對其中折舊的價(jià)值成本進(jìn)行預(yù)算，得出最終折舊金額；最后把得出的各項(xiàng)評估價(jià)格按照公式計(jì)算出來，得出最終的成本價(jià)格。

4、成本法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用的優(yōu)化策略

4.1 增加效用評定的環(huán)節(jié)

通過分析，可以了解到房地產(chǎn)實(shí)際效用也會對房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值造成影響，所以在實(shí)際的當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估時(shí)，效用價(jià)值也會影響其成本的估算，這就需要根據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行修正和調(diào)整，在成本估算時(shí)需要增加一項(xiàng)效用評定的環(huán)節(jié)，對于可能會對房地產(chǎn)價(jià)值造成影響的折舊進(jìn)行調(diào)整，利用對房地產(chǎn)的使用功能的調(diào)整改變房地產(chǎn)的實(shí)際效用。

4.2 增加實(shí)地折舊鑒定環(huán)節(jié)

上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時(shí)間價(jià)值和轉(zhuǎn)移規(guī)律。可以通過評估人員的經(jīng)驗(yàn)，對房屋的維護(hù)程度，進(jìn)行實(shí)地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實(shí)際的折舊根據(jù)實(shí)際的側(cè)重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。

4.3 增加外部環(huán)境的修正

可以結(jié)合市場法進(jìn)行修正，將外部環(huán)境影響因素分成兩個(gè)部分，一部分為無形影響，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數(shù)，評估人員根據(jù)本身的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)地考查，判斷非實(shí)體的價(jià)值影響，適當(dāng)調(diào)整評估值；另一部分為有形影響，例如房屋小區(qū)環(huán)境改善、設(shè)施完善和交通更便捷等，通過系數(shù)調(diào)整價(jià)格。

結(jié)語：

綜上所述，成本法是作為一種先進(jìn)的成本管理理念，為我們提供了一種嶄新的思考問題、解決問題的方法，它探究成本形成的真正原因，并將整個(gè)價(jià)值鏈系統(tǒng)納入到研究體系，力求組織的整體改善和提高。因而在項(xiàng)目的開發(fā)成本管理與控制中，牢固樹立成本意識，從項(xiàng)目開發(fā)籌備前端就做好成本規(guī)劃管理工作，項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)對項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理，利用成本法對作業(yè)成本及產(chǎn)品成本的精確核算成果，對產(chǎn)品消耗作業(yè)成本進(jìn)行合理管控，這樣才能確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)長期持續(xù)的競爭力。