房地產工程造價管理存在的問題與對策探討

文/楊帥 沈陽華銳置業有限公司 遼寧沈陽 110000

隨著我國社會經濟的迅速發展和時代的不斷進步，以往的工程造價管理方法已經不能應對競爭日益激烈的市場，存在著諸多問題，只有做好房地產的工程造價管理，才能確保房地產企業在激烈的市場競爭中降低工程造價并實現利益最大化。因此，加強房地產項目工程造價控制與管理具有重要的意義。

1、工程造價管理的概述

工程造價管理是保證施工項目成本控制的關鍵，也是項目投資總成本的重要管理手段。 在當前房地產項目建設過程中，工程造價起著至關重要的作用，已成為衡量投標企業技術管理與成本控制的重要因素。并在評估施工企業的綜合實力方面有著非常重要的現實意義。

2、房地產工程造價管理中存在的問題

近年來，隨著我國城市人口的增多，房地產行業得到了快速的發展，對于房地產企業來說，將面臨著許多機遇和挑戰。然而，要想促進企業的持續發展，需要加強房地產項目工程造價，提升企業的經濟效益。但是，目前來說，我國部分企業在房地產工程造價管理工作中，仍存在許多的問題，具體主要包括以下方面：①企業對前期項目策劃定位不足，缺乏一個完善的建設檔次和標準；②管理人員缺乏成本控制意識。在房地產項目成本控制過程中，要確定好項目檔次和成本控制目標，在滿足成本控制的情況下，不斷提升項目的功能水平；③在房地產工程設計過程中，出現設計上的不足，從而增加了工程投資成本；④在工程招投標階段，出現不合理的編制標底，招標條件難以體現出公平競爭性；⑤在工程施工階段，造價人員不重視造價動態跟蹤控制和結算審核；⑥工程設計變更和盲目簽證現象較多，從而引起造價上的誤差。管理人員不熟悉合同、預算的相關規定，不需要簽證的項目實行了簽證，分部分項工程未能按計劃施工等；⑦在結算階段，由于監理或甲方人員不負責任，引起造價上出現誤差。

3、房地產工程造價的控制及管理措施

房地產開發建設的造價管理貫穿于項目全過程，即決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工結算階段都關系到開發項目造價管理。因此，要解決房地產工程造價管理中存在的問題，應做好房地產項目工程造價控制及管理。

3.1 投資決策階段

在投資決策階段的造價控制中，應從以下方面入手：①合理地收集基礎資料。造價人員要對工程做出合理的投資預測，并合理地收集及分析資料，確保資料的可靠性；②做好房地產市場調研。對擬建項目的產品或服務的市場情況做出合理的分析。例如，在項目計算期內充分了解市場對擬建產品的需求和建設情況，并掌握好產業的政策及未來的發展前景等；③不斷優化項目前期方案。在項目前期，應對相關方案進行優化，以節約項目投資。

3.2 設計階段

在此階段，其設計費大約占工程全費用的1%，但是這個費用直接影響到工程造價的整體控制。在施工圖完成以后，工程造價基本確定，其對施工階段的造價控制影響作用不大。

然而，根據相關數據顯示，在設計階段，可以節約工程造價的 85% 左右，而施工階段僅可節約工程造價的 12% 左右。從中可以看出，要實現工程造價的合理控制，需要重視設計階段的造價控制，不斷優化設計方案，且要不斷完善主動限額設計、設計監理方面的制度，以便在造價控制與管理中能夠達到事半功倍的效果。

3.3 招投標階段

招投標制度是工程承包發包的重要形式之一，同時也是一種采購方式，可為業主提供合適的供貨商，且有利于資源配置的優化，從而形成一種優勝劣汰的市場機制。另外，它還是確保工程質量，提升工程進度的重要辦法。在招投標階段的造價控制當中，應合理地編制招標文件、加強招標圖紙的審核和現場勘查。同時，造價人員還要提升自身的管理水平，旨在為決策者做出正確的決策提供基礎保障。除此之外，還要不斷地優化投資方案，優選能力強、信譽可靠的承包商。

3.4 施工階段

施工階段的造價控制作為房地產項目建設中全過程造價控制的重要組成部分，應加強施工階段的造價控制。造價人員應嚴格按照相關定額進行管理，在支付工程進度款時，應按照相關規定和合同約定撥付，并加強隱蔽工程及工程變更的驗收，及時對施工索賠工作進行處理，以實現建設工程的人力、物力、財力的合理利用，減少人力和物力的消耗，提升房地產項目的經濟效益和社會效益。

在房地產施工階段工程造價控制中，首先要做好成本核算工作，建立健全的內部經濟責任制，在企業內部推行成本責任制。項目部應重視成本核算，以降低工程造價，挖掘造價人員成本控制的潛力，掌握好項目投入成本和產出成本的關系，并對施工成本進行預測；其次，要定期對預算成本和實際成本的差異進行分析，以便能找出兩者之間的差距，采取降低實際成本的措施，實現預算成本控制目標。待各個單項項目施工完畢后，需要將各項費用匯總起來，且要對各項價格與預算進行對比，以總結出造價控制的經驗，全面提高項目成本控制能力。

3.5 竣工結算階段的造價控制

首先，要對施工現場簽證資料進行審查。對現場簽證資料的真實性、準確性進行核實，尤其是對工程變更資料簽證是否有設計、施工、監理等單位的簽字，以及是否獲得領導的批準，以防止盲目簽證現象的發生。在施工過程中，如果出現工程變更簽證，審計人員應對原設計圖紙和合同進行復核，并充分了解變更項目的數量、尺寸等，并結合項目的原始資料對審查工程量進行核對，看是否存在多算、重算、錯算等問題。

其次，要嚴格按照合同約定對工程量變更計算方法進行確定，確認好綜合竣工結算工作。按照合同約定執行變更工程量；若合同中無約定的，應按照相關政策和定額進行計價。如果業主方引起工程變更，當現有定額不能滿足要求時，應遵循市場化操作的方法，本著公平、公正的處理原則，合理確定相關的取費標準，以確保工程竣工結算工作的正常開展，實現工程造價的合理控制。

結語：

總而言之，房地產工程造價是房地產工程管理中的重要內容，務必要進行房地產工程造價管理，在策劃階段、設計階段、施工階段以及竣工結算階段都要進行工程造價管理和控制，進而加強房地產工程造價管理。