探討房地產企業營改增后的稅收籌劃

文/姜曉娟 上海中建東孚投資發展有限公司 上海 200125

前言：

營改增稅收政策使得稅收范圍不斷擴大，并為各領域企業在管理機制及運營模式上的優化奠定了堅實的基礎。因此對于房地產企業來說，如何更好適應營改增，構建更具科學性及可行性的稅收籌劃體制已成為重要的發展戰略之一。

1、房地產企業稅收籌劃的必要性

稅收籌劃主要就是指納稅方依照國家及有關部門所頒布的收稅規定，通過一系列投資、經營及理財活動，將稅收降低到一定范圍之內，并以此獲得經濟效益[1]。由此可見，有效的稅收籌劃能夠切實減輕房地產企業稅后負擔，提升當地產地區在在社會市場經濟體系中的綜合競爭力。

不僅如此，房地產業的快速發展可全面帶動起包括建筑、化工、機械領域生產總值的共同增長，更好的緩解了農村勞動力剩余問題。故在營改增政策已然得到全面貫徹落實的當前背景下，房地產企業更應通過系統的稅收籌劃，降低自身納稅成本，從而實現降低房價，提升社會效益及經濟效益的目標。

2、房地產企業營改增后稅收籌劃現狀

依據營改增政策內容，營業稅屬于價內稅項，主要以房地產實際銷售額為依據；增值稅屬于價外稅項，主要以不含稅的增值部分為依據。同時，在營改增政策全面實行后，新項目的增稅率為11%，土地價款被扣除，建筑成本及服務成本等被納入到增值稅中。由此可見，營改增政策改善了房地產企業的毛利水平，但同時而對房地產企業在開票管理及發票獲得提出了規范化及專業化的新要求。

就目前來看，房地產企業營改增政策的實行突出了稅收籌劃存在的局限性，而這些局限性主要體現在以下幾個方面：

第一，對稅收籌劃存在認知上的誤區。部分房地產企業近將稅收籌劃作為業務事后處理事項，無法充分發揮出稅收籌劃的積極作用；

第二，缺乏籌劃思路。僅重視單個稅種或稅收環節的管理，使得所制定的稅收籌劃方案的系統性及實效性始終處于有待提升階段；

第三，稅收籌劃工作缺乏一定的執行力。隨著營改增政策的全面實行，不少房地產企業財務管理部門也應稅收體系開展了一系列學習活動，但由于此種嘗試性學習及稅收體制改革時間較短，所積累的經驗無法的有效解決稅收籌劃實行期間存在所有問題，嚴重滯后了稅收籌劃工作的執行力[2]。因此這就需要房地產企業各部門協調合作，熟知營改增稅收機制，利用合法的手段達到降低稅收的目的。

3、房地產企業營改增后稅收籌劃的具體措施

3.1 明確營改增政策后稅收籌劃理念

為更好的發揮出營改增政策的積極作用，房地產企業財務管理部門也應樹立起稅收籌劃的風險及依法籌劃理念。針對營改增政策開展大規模的宣傳及學習活動，以此從根本上提升企業各部門職工稅收籌意識。

3.2 注重營改增政策后稅收籌劃的準備工作

在納稅籌劃的準備中，房地產企業應做好充足的準備工作，分析自身稅收籌劃的重點，更好領悟到營改增政策對企業財務管理實際造成的影響，提升稅收籌劃的合法性；注重人力資源的開發及利用，在保證自身經濟利益的前提下，聘請稅收專業對稅收籌劃方案的執行進行全面管理；結合房地產企業發展現狀，選擇適當的稅收籌劃時機，例如部分房地產企業需在設立之后就需做好籌劃工作；而另有部分當地產企業需在破產清算時做好稅收籌劃工作。

3.3 強化房地產企業稅收籌劃中資金籌措階段管理

在房地產企業中，資金籌措是一切經濟活動的重要開端。籌資的重要目的不僅在于收集到經營資金，更需要將資金成本降低到最小范圍之內。由此可見，資金籌措階段對企業稅負具有直接的影響[3]。具體而言，房地產企業籌資方案依照資金的來源不同可分為債負資本及權益資本兩種形式。其中，債務資本需要支付U一定利息，資金籌措前的費用及利息可在稅前扣除；權益資本在稅前扣除時使用，股息只能在企業稅后利潤中支付。因此從一定角度上來說，房地產企業在強化資金籌措階段的管理時，應結合債務資本比例，從而達到節稅目的。

3.4 完善房地產企業稅收籌劃中開發階段管理

在房地產企業開發階段中，可選擇不同的建房模式，但隨著營改增政策的實行，不同建房模式下應承受的稅收負擔也具有明顯的差異性。通常情況下，房地產企業會使用自籌資金后，以企業為中心進行資金的運營。此種建房模式雖具有操作簡便、風險性小等特征，但實際稅收量巨大。同時，項目承包方式以及材料供應等方面對房地產企業的稅收籌劃也具有直接的影響。因此在完善房地產額的企業稅收籌劃開發階段的管理過程中，相關工作人員也應基于經濟利益最大化的目標，選擇更加適宜建房模式。

3.5 加強房地產企業稅收籌劃中經營階段管理

為更好的適應同行業競爭日益激烈的發展局面，房地產企業在進行一系列的營銷活動時也應做好稅收籌劃工作。一方面，注重廣告及業務宣傳下的稅收籌劃工作，結合企業自身發展需要，將廣告及業務宣傳進行有機結合，并以此達到綜合稅收的目的；另一方面，注重促銷活動的稅收籌劃，依照實際銷售額及折扣額，對實際銷售進行計稅，以便更好的提升經濟效益。

3.6 做好房地產企業稅收籌劃中風險管理工作

在做好房地產企業稅收籌風險管理工作時，應注重以下幾點：第一，始終堅持依法納稅，以營改增政策為稅收籌劃的重要執行依據；第二，明確房地產企業所存在的經濟特殊性，并以此對稅收籌劃方案進行定項的整改；第三，加強房地產企業之間營銷部、人事部等協同合作意識，更好提升稅收籌劃的全面性，使其能夠在促進企業又好又快發展時發揮出積極的作用。

總結：

總而言之，房地產企業營改增后稅收籌劃是一項長期其系統的工作，需要相關工作人員基于企業發展需求，制定出更為完善的稅收籌劃管理機制。