城鎮(zhèn)建設(shè)建筑工程開發(fā)用地的規(guī)劃管理研究

文/卜令強 內(nèi)黃縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局 河南安陽 456300

1、城鎮(zhèn)建設(shè)過程中存在的問題

隨著經(jīng)濟水平的提高和農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)民的物質(zhì)生活也在逐漸提高，農(nóng)村的住宅建設(shè)也開始進入發(fā)展時期，但是同時村鎮(zhèn)建設(shè)在用地的過程中也暴漏出來很多管理問題，其中的矛盾也在不斷的增加。因此村鎮(zhèn)建設(shè)中的用地管理問題也急待解決。

1.1 規(guī)劃過程中沒有整體性和前瞻性，隨意性大

目前有很大的一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，特別是國家或者省級試點鎮(zhèn)他們有較高的檔次和超前意識，但是在具體的實施過程中確實任意更改，把規(guī)劃改的面目全非。其中的原因有二第一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)都是把外來投資的引進作為重要任務(wù)，所以才會出現(xiàn)一些投資商想到哪里就開發(fā)到哪里的問題，完全沒有認真對待土的規(guī)劃用途。第二，城鎮(zhèn)規(guī)劃一般都是任期內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制定的，往往繼任領(lǐng)導(dǎo)有別的思路，在一些小城鎮(zhèn)中經(jīng)常會出現(xiàn)規(guī)劃的很到位，卻不依照執(zhí)行的問題，這些現(xiàn)象也是一種十分普遍的問題。第三，小城鎮(zhèn)的規(guī)劃往往也是經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)同意，但是在整個實施的過程經(jīng)常出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)突然出現(xiàn)新的想法，將規(guī)劃變成紙上畫畫的東西。對小城鎮(zhèn)的實際建設(shè)完全沒有起到約束的作用。這些原因共同造成小城鎮(zhèn)在建設(shè)的過程中沒有可以依據(jù)的標準，同時造成良田變成建設(shè)用地影響經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

1.2 土地使用方式粗放，違法占地等現(xiàn)象十分嚴重

在小城鎮(zhèn)建設(shè)中沒有有效的節(jié)約用地手段對土地資源始終不能作為重要經(jīng)濟資源對待，同時浪費土地和亂占耕地的現(xiàn)象也十分嚴重，經(jīng)常出現(xiàn)征的多用的少，征的早用的晚，更有嚴重的征地卻不用地，好地濫用等很多浪費土地資源的行為。在小城鎮(zhèn)的建設(shè)中還會出現(xiàn)非法批地和未批便用等現(xiàn)象的出現(xiàn)。往往還有因為出現(xiàn)沒有依法辦事造成的土地糾紛這些問題也損害了投資人的利益。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)一些農(nóng)民進城經(jīng)商從事個體經(jīng)濟，或者進城打工以及購買房產(chǎn)但是在農(nóng)村依然有他的房產(chǎn)和宅基地的情況，這些也形成一種一戶多占宅基地的問題，這些問題可以看出明顯違背了一戶一宅的明確規(guī)定。城鎮(zhèn)建設(shè)用地中的配套政策比如土地租稅政策、農(nóng)村宅基地使用政策、戶籍管理和社會保障等這些都有待進一步的發(fā)展。

2、城鎮(zhèn)建設(shè)中建筑用地的策略

土地是發(fā)展小城鎮(zhèn)的重要載體，小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展目標一定是集約用地，要通過科學(xué)的管理和規(guī)劃，同時還要嚴格控制我們土地的總供應(yīng)量，挖掘已經(jīng)開發(fā)的土地的潛力，做到內(nèi)涵發(fā)展。這也是我國城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)的趨勢。解決用地問題的出路在于一定要實事求是和規(guī)范用的以及依法管理，要堅持耕地總量處在動態(tài)的平衡中，把重點立足于開發(fā)整理和盤活總量提升現(xiàn)有土地的承載力跟使用率，建立規(guī)范的土地市場充分發(fā)揮市場在土地使用中的作用，促進經(jīng)濟的快速發(fā)展。

2.1 高起點同時做好城鎮(zhèn)規(guī)劃，這是城鎮(zhèn)發(fā)展的基礎(chǔ)

科學(xué)的規(guī)劃是建設(shè)的依據(jù)是建設(shè)的基礎(chǔ)和良好發(fā)展的前提。推進小城鎮(zhèn)的科學(xué)發(fā)展合理規(guī)劃各項建設(shè)所占比例。一個城市的建設(shè)水平如何完全取決于規(guī)劃水平。整個建設(shè)一定要有長遠的眼光和重點，同時要確保經(jīng)濟的發(fā)展和規(guī)劃之間是相符合的。把人口盡量集中在城鎮(zhèn)中，把耕地集中與個別農(nóng)戶，工業(yè)企業(yè)集中在小區(qū)。做好四個環(huán)節(jié)第一，做好整體經(jīng)濟的全面考慮把城鎮(zhèn)地位與更大的經(jīng)濟體中。第二，制定合理的人口聚集規(guī)劃要充分保證規(guī)劃的操作性。第三，挖掘自身優(yōu)勢，發(fā)展自己的優(yōu)勢，做到有特色的規(guī)劃和發(fā)展。第四，要認真執(zhí)行規(guī)劃，在修改規(guī)劃的時候一定要做到和總體的規(guī)劃相一致，必須申報上級部門的統(tǒng)一才可以更改。發(fā)揮處上級的制約作用。

2.2 建立用地規(guī)范

完善我們的土地登記制度和土地證年書檢制，在建設(shè)中做到統(tǒng)一規(guī)劃、征地、開發(fā)、管理，保證建設(shè)的有序開展和有效控制。土地管理部門在管理的過程中一定要做到依法管理和正確調(diào)整。可以定期組織聽證會共同討論土地開發(fā)的可行性和合理性。建設(shè)用地的征用和出讓等一定要經(jīng)過審查和報批。同時可以制定地價，代表政府簽土地登記證和使用權(quán)的出讓合同。對于土地的出讓要做到有步驟有計劃可實施的具體方案。同時要注意各個土地部門的配合在小城鎮(zhèn)特別是縣和鎮(zhèn)的配合，共同論證土地的開發(fā)和項目選擇。同時好要規(guī)范土地供應(yīng)，加強對土地審批的管理。在城鎮(zhèn)建設(shè)只能對法律允許的才可以使用劃撥，對于其他的用地全部都要實行有償使用。要按照規(guī)劃統(tǒng)一進行農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)換，一定要有償劃撥和使用。盡可能的使用招標和拍賣。對于協(xié)議出讓的一定不能低于規(guī)定的最低價格。

完善地價跟租稅的配套，通過這樣的方法促進合理配置，完善地價，可以制定出合理和積極的地價。考慮到小城鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)前期資金不足的問題，也可以采用預(yù)先收取部分的出讓金，但是一定要依照審批的權(quán)限和程序進行。同時還要加強集體土地進入市場的管理對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地可以作價入股或者租賃等各種合法的方式進行流轉(zhuǎn)。鎮(zhèn)集體土地可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己處理，對于存量土地也可以把收益歸入鎮(zhèn)政府。

小結(jié)：

建設(shè)用地的集約使用是衡量整個經(jīng)濟發(fā)展的重要指標。根據(jù)宏觀規(guī)劃的要求和目標，一定要找出適合的途徑進行有效的集約使用。一定要走出優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，盤活存量，和制定科學(xué)標準，同時還要健全建立集約用地的機制，做到依法管理和從嚴管理探索走出節(jié)約用地新方法。

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