營改增后房地產企業的成本控制與管理分析

文/付海寶 中鐵建工集團有限公司 北京 107000

1、概述

1.1 “營改增”的含義

“營改增”就是把企業以前繳納的營業稅項目，改成現在的增值稅項目。對企業產品和服務來說，增值稅只對其中產生增值的部分進行征收，不僅使稅負比例降低，而且解決了重復納稅的問題。

1.2 “營改增”的意義

“營改增”的根本目的是減少企業稅負，避免重復征稅。實施“營改增”，小規模企業獲得的益處是非常明顯的。而這部分企業在進行“營改增”之前，有5%的稅費是需要繳納的，但“營改增”之后，只需要繳納3%的增值稅。從總體上來說，稅費減輕了40%。

2、“營改增”對房地產企業成本產生的影響

2.1 “營改增”對房地產企業土地成本的影響

房地產企業成本包括土地成本，且土地成本占據較大比重。土地成本的主要表現是土地的購置，也就是房地產企業應繳納土地出讓金給政府。如果進行“營改增”，土地出讓金可以進行進項抵扣，這一定程度上會減少房地產企業的土地成本。但根據當前對“營改增”的有關規定可知，不能對土地出讓金進行抵扣。在這種情況下，就出現了較多問題。當房地產企業在進行土地購置時，價格如果越高，納稅時的總額也就越高。根據我國當前土地的實際價格來看，北上廣深等一線大城市的土地價格非常高，導致房地產企業無法進行土地成本下調，且樓盤價格也會只升不降。

2.2 “營改增”對房地產企業建筑成本的影響

建筑施工是房地產企業的重要組成部分，因此，在房地產企業成本構成體系中，建筑施工階段的成本是重要的組成部分。“營改增”實施之后，房地產企業的建筑成本并沒有真正受到實質性利好的影響。這主要是因為，在進行建筑施工的過程中，主要成本來源于原材料購置費和勞務花費。此外，其中很多原材料大多都是來自私營企業和小工廠，這些企業沒有什么資質，其不愿意開具增值稅專用發票。在這種情形下，對房地產企業征收11%的增值稅是一個非常大的負擔，無形之中增加了企業的建筑成本。同時，針對房地產企業的建筑成本，人工成本本身就沒有抵扣政策，這就導致房地產企業在建筑施工上的成本增加，其成為房地產企業主要的稅負。

2.3 “營改增”對房地產企業前期墊付成本的影響

資金鏈條在整個房地產企業中，如果想要將資金回籠，樓盤預售款是一個非常重要的資金回籠方式。同時，對企業資金正常的流動也是非常有利的。如果房地產企業沒有這部分資金預售款，其在資金上就會面臨非常的壓力，也會增加房地產企業在貸款和融資上的難度。因為建筑成本和財務成本的主要經濟來源都是通過預售款這個方式。建筑和財務等成本，在“營改增”實施后都是需要繳納增值稅的。但同時，也出現了相應的問題，因為發票沒有辦法足額出具這部分費用，這時就需要房地產企業將這部分增值稅給墊付出來，而樓盤預售款要將這部分墊付成本出具出來。總的來說，在前期，“營改增”增加了房地產企業的墊付成本，為了支付這部分墊付成本，房地產企業的流動資金也會因此受到一定影響。

綜上所述，實施“營改增”之后，因為進行了稅費調整，使房地產企業的各項成本都受到了不同程度的影響。在進行“營改增”之前，房地產企業以固定的營業稅進行各項成本的征收，稅率和稅率比較穩定。在進行“營改增”之后，進項總額對房地產企業的稅費起著決定性作用，但根據當前的進項抵扣來看，其政策并不具有全面性，且政策還不是十分明確，這使得房地產企業的成本不穩定。

3、房地產企業應對“營改增”的成本管理措施

3.1 房地產企業應著重加強對進項抵扣管理的重視

在進行房地產企業的日常經營活動時，造成稅負成本過重的一個重要因素就是建筑成本等沒有辦法進行進項抵扣。因此，房地產企業在進行成本管理工作過程中，首先需要做好抵扣進項工作。以建筑成本為例，房地產企業應挑選出具備資質的原材料企業和勞務企業，這樣就能獲得這部分成本的增值稅進項稅發票。

3.2 房地產企業應著重加強對發票票據的管理

在稅費收繳中，增值稅發票和抵扣發票是重要核心。對房地產企業來說，獲得建筑成本和土地成本的增值稅發票是一項較為重要的工作，因此，房地產企業加強對發票票據的管理很有必要，這樣能把“營改增”這項工作做得更好。一方面，要進一步提升企業稅務人員的工作能力，通過培訓，使他們具備抵扣發票管理和增值稅發票的管理能力，切實保證他們的業務水平有所提升。另一方面，房地產企業要加強溝通，確保能及時從原材料供應商那里獲得增值稅發票和抵扣發票，減少在墊付稅費上的額度，減輕流動資金帶給企業的經濟壓力。

3.3 房地產企業應該切實的促進財務的管理

“營改增”在稅收領域是一項非常重要的措施。針對“營改增”所帶來的各種變化，則需要以財務管理為出發點，做好籌資、土地、施工、進項抵扣、銷項等各個方面的工作，減少經營成本，真正實現減少稅負的目的。“營改增”的實施，會讓財務賬目出現變動，無形中增加財務人員的工作量。這就對房地產企業提出了一定要求，要定期對公司的財務人員進行業務培訓，提升他們的綜合業務水平。同時，升級最新版本的財務核算系統，并對稅費的控制點進行重新規劃。

結語：

綜上所述，“營改增”的實施，對房地產企業成本具有一定影響，在稅款方面只減不增，但房地產企業想要獲取新政所帶來的福利，一方面財務人員要認真學習新政，以便及時對相關工作進行調整；另外一方面，企業內部規范財務管理制度，并索取發票，這樣才能把企業成本最小化。

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