公房使用權承繼問題探析

文/王品 常州市金壇區(qū)房地產管理處 江蘇常州 213200

1、案情導入

羊某一直承租居住在某市一磚混木結構的直管公房內，后由于城市舊城改造道路拓寬建設工程的需要拆除其居住的公房，由該市拆遷總公司牽頭，原公房于1993年拆除，雙方協(xié)商于1993年6月15日簽訂拆遷協(xié)議書。同意安排至另處居住，建筑面積為72.031平方米，產權性質仍屬于該市房管處的直管公房，其中超面積部分2.863平方米，按照850元一平方米標準補價，羊某補價2433.55平方米，其中可以認定該部分為羊某私產，羊某后來去世。羊某的妻子在20世紀80年代早已去世。由于羊某家中一直存在糾紛，一直未辦理產權登記?，F羊某的子女要求繼承該公房使用權并希望可以進行房改至個人名下。

2、公房使用權承繼性分析

這種案例在公房使用權糾紛中還是比較普遍的，本文探析的公房只指直管公有住房，由于筆者認為該種公房使用權的所謂“繼承”并非是現行《繼承法》中的“繼承”，筆者認為“承繼”較為合適。該案例中，其中的私產部分是完全可以通過繼承取得，但是剩下的公產部分是否可以承繼？至于其中涉及的承繼人需要與其共同居住，需要工齡等前提條件才能進行房改不是本文論述的重點，即不再贅述。筆者認為該案癥結的關鍵在于公房使用權的性質界定，這是能否進行承繼的前提條件。

2.1 公房使用權法律性質

公房使用權中體現出的一是在使用權人權利上與普通的房屋承租權有很大的區(qū)別，公房使用權人是是特殊的群體，是需要是在國家機關、集體的企事業(yè)單位工作一定的年限的職工才可以享有的；二是在目的上和普通租賃有很大的區(qū)別，其中包含著工作勞動價值的補償性，其中蘊含著職工多年的勞動成果才可以享受的；三是租賃期基本都是長期，而且一般沒有明確期限，公房使用人在與房管部門簽訂了公有住房租賃合同之后一般是即具有了永久的占有使用權，非特定原因，房管部門不得終止公房租賃合同；四是在租金對價上公房的收費標準是由相關專門部門制定的基本上趨于穩(wěn)定性而且遠低于當時的市場價，筆者認為在“物權法定”原則下將公房使用權認定為準用益物權較合適。

2.2 公房使用權財產性

公房一般是勞動者通過工齡、家庭情況在特定的歷史時期從國家或單位通過很低的租金取得居住權一種福利性住房。這樣的公房使用權具有經濟價值，是勞動者工資的變相體現，也許用“承繼”的方式能更好的體現財產性。加上目前隨著政策的放寬和各個地區(qū)的嘗試推進，公房使用權人能行使的權利除所有權以外的諸多權利，對使用公房有著實際控制和支配的權利，甚至通過轉租等手段獲得差價利益（是否征得公房管理機關同意本處不做細究），諸如案例中在拆遷中可以重新置換新的公房居住另一種方式就是獲得拆遷安置的補償款，都是直接獲得財產性補償的體現。作為一種財產權利，在人死亡時可以納入遺產的范疇，但是筆者認為是不是直接把該項權利納入《繼承法》的“公民其他合法財產”這一兜底條款中還是應該以公房本意保障住房這一宗旨出發(fā)，在政策范圍內進行承繼，如果存在異議可以通過訴訟調解來解決糾紛問題，但承繼這一理念是可以執(zhí)行的。

2.3 公房使用權發(fā)展進程預判性

通過對未來公有住房使用權發(fā)展進程看，20世紀90年代的住房改革使得公房使用權在一定程度上已經具有了交換價值的意義，先是允許有償交換后還是允許在一定程度上可以購買，一定程度上認可了公房使用權逐漸會轉變到私產所有權，我們是否可以探索符合住宅直管公房條件單一產權還是混合公私產權進行房改，或者是將公房劃入公共租賃住房的范圍，實現住宅保障職能。所以承繼也是大勢所趨。

3、公房使用權承繼問題解決設想

在立法角度去思考解決公房使用權的承繼問題是必然的，但是實踐先行是一直的定論，筆者希望從實踐角度來提出解決設想。我認為就案例中的情況，我們既然在前文中已經論證了公房使用權的承繼性，那么在實踐中筆者是偏向于應以共同居住人為先，再綜合考量各種因素，其他子女可以按份額進行相應補償，更希望照顧弱者以保障基本權利為先。

公房使用權承繼是個不可避免的現實問題但是公房會逐漸退出歷史舞臺，國家層面需要保障其正常的運作，從保障民生鼓勵發(fā)展的角度妥善解決，積極有效地進行探索，從而推進社會的長治久安，加快城市化進程，早日實現中國夢。

[1]周宏偉.“公房承租權繼承模式探究”，上海交通大學碩士學位論文.

[2]尹科.“公房使用權繼承問題淺析”，載《商品與質量》2012年第S3期.

[3]鄧峰.“論直管公有住房承租權能否繼承”，載《特區(qū)經濟》2010年第7期.

[4]張云波.“公有住房承租權能否被繼承”，載《中國檢察官》2015年第16期.

[5]嚴蓓佳，余洪峰.“公房承租權可以作為遺產繼承--重慶南岸法院判決李義達訴向文娟繼承糾紛案”，載《人民法院報》2015年4月2日第6版.