基于PESTEL模型的中國房地產業宏觀環境分析

文/余曉丹 廣東財經大學財政稅務學院 廣東廣州 510000

根據2017-2022年房地產市場行情監測及投資可行性研究報告分析，經過調控，當前我國房地產市場過熱局面得到一定程度緩和。

盡管近期價格漲勢明顯減弱，但總體而言房地產價格依然居高不下，中低階層購房壓力和還貸壓力巨大，對社會民生穩定和經濟健康發展帶來不利影響；中央和地方政府在拉動經濟增長上過度依賴房地產市場，長期來看并不利于GDP的穩定增長和房地產市場的穩定發展；隨著房地產市場的金融化進程越來越快，房價已脫離基本面需求。房地產由賣方市場轉變為買方市場，庫存增加。經濟增長水平和房地產業發展水平無法保持長期的均衡狀態。

總體上，我國房地產業的興衰已經成為影響經濟發展、社會穩定、政治穩固等方面的重要因素。因此，利用PESTEL模型對中國房地產業進行宏觀環境分析具有重要意義。

1、PESTEL模型介紹

PESTEL分析模型又被叫作大環境分析，是一種分析宏觀經濟的有效工具。模型包含了六大因素：政治因素(Political)、經濟因素(Economic)、社會因素(Social)、技術要素(Technological)、環境因素(Environmental)和法律因素(Legal)。

2、PESTEL模型分析

2.1 政治因素

在十九大報告中可以了解到，從1998年房地產市場化改革以來，市場的主要矛盾已經從供給整體不足轉化為局部不足，從總量不足轉化為結構失衡，住房消費全面升級產生的新需求。未來房地產業的發展趨勢主要表現為以下幾個方面：部分城市尤其是一線城市將依然存在總量供給不足，未來仍需增加開發量；房地產業的新使命是全面提升人民的居住體驗；房地產行業從制造業全面轉向服務業。

從2016年10月開始，20多個城市重啟限購、限貸，地產行業開始新一輪政策調控周期。2017年以來，地產政策調控繼續升級，除了不斷有新的城市出臺調控政策，已出臺調控政策的城市將進一步升級限貸限購力度。隨著政策效應顯現，預計房地產銷售增速將繼續回落。

2.2 經濟因素

根據國家統計局數據，2017年我國國內生產總值為827122億元。全年居民消費價格指數漲幅為2.0%；進出口總值增長14.2%，扭轉了此前連續兩年下降的局面；中央企業實現利潤首次突破1.4萬億元，增長15.2%。當前中國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。從內部來看，消費能夠延續規模持續較快增長、結構升級步伐繼續加快、對增長的貢獻持續提升的良好態勢。當前投資呈現出緩中趨穩的態勢，房地產投資仍能夠保持總體平穩的發展態勢。

2.3 社會因素

2017年末全國大陸總人口139008萬人，比上年末增加737萬人，其中城鎮常住人口81347萬人，占總人口比重為58.52%，比上年末提高1.17%。人口自然增長率為5.32‰。人口規模的緩慢上升，刺激了住房需求的上升。2017年全國居民人均可支配收入25974元，比上年實際增長7.3%；全國居民人均消費支出18322元，比上年實際增長5.4%。收入和消費水平的提高，促進了樓市的回暖。

2.4 技術要素

近五年，我國的科技創新發生了很大變革，同時取得很大成就。2017年全社會R&D支出占GDP比重為2.15%，超過歐盟15國2.1%的平均水平。科技創新有力支撐供給側結構性改革，實現了全面融入、主動引領經濟社會發展的歷史性跨越；科技體制改革向系統縱深推進，科技管理格局實現了從研發管理向創新服務的轉變；科技創新力量由科研人員為主向全社會拓展；科技外交成為國家總體外交戰略的重要組成，創新開放合作。

2.5 環境因素

根據2016年中國環境狀況公報，全國338個地級及以上城市中，有84個城市環境空氣質量達標，占全部城市數的24.9%；254個城市環境空氣質量超標，占75.1%。338個地級及以上城市平均優良天數比例為78.8%，比2015年上升2.1個百分點；平均超標天數比例為21.2%。

2017年，全國共完成造林736.2萬公頃，森林撫育830.2萬公頃，住房城鄉建設部門不斷拓展城市綠色空間，推廣林蔭道路、立體綠化、綠道綠廊和郊野公園等建設，城市綠色空間全面拓展。

2.6 法律因素

2017 年上半年一線 、二線、三四線城市的地產銷售增長出現差異。三四線城市地產銷售超預期主要由于地產去庫存政策，如棚戶區改造、保障房貨幣化安置、稅費減免、財政補貼等，同時三四線城市消費升級帶動改善性需求。房地產去存庫大的政策背景仍將持續，而基數效應導致增速會下滑，三四城市銷售預計仍將保持較好態勢。