基于房產測繪中測繪面積質量控制分析

文/丁旭 上海建岸建筑應用技術有限公司 上海 200030

在整個房屋產權中，其面積是最重要的一部分，面積測繪是重要性工程后續操作的前提，是重中之重。房產開發商在房屋工程竣工之后，會依據國家的標準和要求，請此專業的測繪機構，對房屋進行測繪作業，以此滿足社會投資者的獲取意向，以及確定出房屋準確真實面積，間接維護兩方的權益。因此需嚴格把控好房屋面積的測繪質量，促進房地產行業平穩發展，提升數據的準確和真實性。

1、房產測繪任務和作用

測量無疑是此項工作的主要過程，會獲取到占地面積和測量建筑物輪廓燈房產信息，之后便于繪制出房產圖，通過對各種數據的綜合測量之后，有利于政府合理化對房產的規劃，同時便于進行最后的房產交易。繪制出房產外形圖，預算房產的有效面積，對其進行準確的測量等，是當前房地產行業測量工作的主要任務[1]。

現如今的測繪工作已經統一，且技術也不斷進步，測繪數據精度提升，實現標準化測量。房產交易隨著經濟發展而更加頻繁，但是過程也更加復雜，在一定程度上，房產測繪工作解決了這一問題，所以可保證房產交易順利進行，也可有數據保障。不僅如此，房產測繪還可以通過得到的數據，回執出房產的方位圖，以及判斷其地理位置，有效收集房產信息[2]。且測繪數據對于管理者來說，能夠更好的在交易中表述房產信息，便于掌握房產交易情況，更好進行房產管理。

2、加強測繪面積質量控制的價值意義

2.1 利于對房產正常秩序的維護

在房產測繪工作中，房屋面積是我國進行房產交易、房屋拆遷安置、城市規劃管理、產權登記等基礎計量單位，同時是其基本組成內容之一。因房屋測繪工作的復雜和專業性，所以非專業人士并不能夠全面了解，一些商家在進行房產的交易中，通常會選擇偷換概念的方式，用于獲得更高的經濟利益，誤導消費者行房產交易。基于此，對測繪面積的質量控制的加強，減少和避免房屋交易中的糾紛，以及提升房屋銷售面積準確性，極大程度維護我國房產市場秩序，以及消費者的合法權益。

2.2 提供有利法律保障給房屋交易

房地產企業和房產測繪工作密切關聯，且對業主的切身利益大有影響。具體的計算方式、測繪過程和精度標準等，在實際的房產測繪工作中均需嚴格依據有關規定展開，可提供有力的法律保障，用于房產交易雙方出現糾紛時。房產交易雙方最關注內容之一是房產測繪的質量，其會對實際的建筑面積起到直接影響，所以加強研究其面積測繪的質量控制，能夠促進房屋交易的完成，以及提升房屋購買者的信心[3]。除此之外，核發土地使用權證和房屋所有權證中，房產測繪的有關數據是其不可或缺的部分，在房地產檔案中，以原始資料的形式存在，便于日后需要進行查閱。

3、存在于房產面積測繪工作中的問題

3.1 工作量過于龐大

在房產的測繪中，操作程序較為復雜，需要測繪的數據和項目十分繁多，存在很大的計算難度，因此難以保證測繪的工作質量。

3.2 尚未完善技術標準

在進行房產面積的執行過程中，需明確參數、細節和步驟，要具備詳細的規范性文件，且房產面積測繪是一項高專業性和技術性的工作。因我國房產測繪工作許多技術標準尚未完善，且工作尚處于發展階段，有時文件內容可執行性不高，較為含糊，不夠明確，難以滿足房地產產業迅速發展的需求。當遇到爭議問題，在實際操作過程中，通常憑借的是測繪人員個人理解，且因為理解差異性，所以測繪結果的不一致時常發生，自然引發糾紛。

4、有效化加強房產測繪面積質量控制

4.1 規范房產測繪市場

因系統性是房產測繪工作所具備的，因此要更加好的注意起測繪中的各個細節，然而測繪人員在實際的測繪工作中，通常不太在意這些細節，總體上會影響到綜合質量，盡管也不一定會產生多大影響。所以，政府部門需要明確每人的工作職責，積極的利用自身職能，避免因為個人理解上的錯誤，影響到測繪結果的現象發生。除此之外，需更加透明化測繪工作，改善管理制度，提升測繪工作帶給社會的效益，信息能夠隨時查詢。行政分開規范性制度，是國外對房產測繪有關工作實施的，因此秩序化測繪市場[4]。因此，國內要堅決杜絕亂收費現象，通過適當借鑒規范我國市場。對測繪人員資格證書的檢查需要積極的加強，為了避免擾亂市場，未持證人員不得從事有關工作。

4.2 科學合理實現面積計算中公用分攤

在確保邊長數據準確性、房產套型、計算面積的條件下，公用面積和面積計算的合理分攤問題是房產測繪質量控制中一個關鍵，也是房產測繪工作的核心。因消費者的利益受到房產面積的直接影響，所以需對分攤面積的準確性給予有效保證。現如今操作人員尚未特別熟悉業務，且房產測繪軟件也不成熟，可能會有一定的錯誤存在于某一戶室的面積計算上，造成后序分攤計算出現誤差等。所以在這樣的條件之下，在完成了房屋總面積和各層的計算之后，分攤計算公用建筑面積，需嚴格依據地方《實施細則》、《房產測量規范》的規定進行操作[5]，針對于一些沒有明確公用部位分攤的情況，需對圖紙進行討論，通過組織技術、質檢、測繪和委托人。在分攤了公用面積之后，需對比分攤之和的各數據，之前的總的、套內及分攤面積，確保計算分攤時的準確性。

4.3 準確調查各個房產要素

對房產要素的調查是房產測繪工作所離不開的，在預測階段，為了保證其調查結果的有效和真實性，需要基于平面圖中的文字標、地名登記表、建筑項目規劃許可證等文件性資料，在預測階段和房屋的結構、坐落、室號等房產要素對比。在實測階段，需對比分析房屋的預測成果、竣工圖內容、實地情況，要按照《規范》內容對上述要素進行檢查，同時對房屋建筑的部位、套型和尺寸大小進行實地核對，確保其和設計圖紙、房屋產權發證規定的一致性。假設實地出現不符情況，為了保證房產測繪結果、產權登記發證內容和實地因素的一致性，房地產開發商應及時整改。假設存在差異，應要求委托方提供變更圖紙或者是聯系單據，以及相應的文字說明。

4.4 培訓測繪人員

通過一定程度上培訓測繪人員，可提升整體測繪質量，并提升他們的專業水準。需按照個人信息對有關培訓加訓進行安排，并詢問清測繪人員業余時間，做好培訓部門的準備工作。如：可事先規劃培訓，提前撰寫好培訓教材，盡量減少人為原因對測量過程造成的影響。要適當懲罰因個人原因造成的測繪問題，促進工作人員可端正自我態度。

結語：

消費者的切身合法權益受到房產面積測繪質量控制的直接影響，這樣的工作責任較大，所以需保證我國房產測繪事業可持續發展，同時加強對房產測繪技術的創新，以及思想上的重視。