淺析中小型房地產項目建設管理中存在的問題及應對策略

文/趙永高 海南第七建設工程有限公司 海南海口 570000

1、中小型房地產項目的建設現狀

近年來，房地產業獲得井噴式的發展，不僅解決了人們住房難的問題，更重要的是改善了人們住房質量和居住條件，滿足了不同層次的人們對居住提出的不同需求。但是，在取得這一成就的同時，一些中小型房地產項目建設管理過程中存在的一些問題也不斷暴露出來，諸如項目設計的深度不準問題；監理的專業性作用沒有發揮出來的問題；施工項目的全過程質量管理、控制沒有得到有效和全面的執行；政府監督處置的力度不很給力等，從而給房屋的使用功能和耐久性留下嚴重隱患，房屋質量得不到法律、法規規定的基本保證的現象頻發，因此，有必要積極予以面對和解決之。

2、項目建設中存在的問題

2.1 設計深度不足，設計質量體系不完善

由于中小型房地產項目的投資人多數為社會資本，組建房地產公司的目的就是為了賺錢，他們在選者設計人時多數都把價格壓得很低，基本上是看誰的價格低選誰，而不是看誰的設計方案好選誰；而設計人為了能夠保本經營很難組織大量的技術團隊去對方案進行論證和分析，導致初步設計基本不做，套用或參考同類基礎、戶型等的圖紙直接進行施工圖設計。因此，設計的深度、嚴謹及設計質量無法得到基本保證。

2.2 監理的作用得不到發揮

監理人的定位一直是尷尬的問題，他接受業主委托依法監理房屋項目，但是其行使職權又受到業主多方限制；他的收費又被業主壓得很低，卻又要求派出合規的管理人員；還要承擔巨大的監理責任。因此，實際上監理成了橡皮圖章，監理工作很難依法開展、監理形同虛設，依靠監理進行工程監理，工程質量根本無法得到保證。

2.3 施工質量控制受到嚴重挑戰

中小型房地產項目的建造模式多為融投資商、開發商、承包商及物業運營商四位一體的經營模式。承包商施工項目的管理人員基本為臨時雇傭的社會人員，而這些人對施工項目所要具備的管理能力、專業素養、技術能力、職業操守等幾乎無從談起，一切行為都是圍著老板轉。為了省投資和費用這些房地產項目的高管們采取的措施是：對設計圖紙隨意取舍，如地下室底板下該做兩道防水的，卻以項目地勢高沒有地下水為幌子不讓做；廢棄專家編制的砼大體積專項澆筑方案，在夏季氣溫高達35度以上、澆筑2米厚、3000多方的筏板基礎時，就做點保濕就施工了；施工工藝無理改變，如上萬平方米的地下室的基礎開挖后不去施工卻跑去建主樓，使得地下室的地基暴曬、雨水侵蝕數月，基坑土層受到擾動、承載力下降；樓板砼澆筑后不到10小時，施工班組卻在板面上大量堆放鋼筋、模板和鋼管架等材料，使得樓板的施工荷載過大樓板產生微裂縫等；施工班組工資久拖不結，班組人員不敢對老板公開討要卻對技術人員的質量要求等正常管理活動進行敷衍、抗拒、甚至辱罵等，質量整改要求難以落實等，施工質量根本無法得到保證，隱患無窮。

2.4 外部監控力度較弱

現行建筑法規明確建筑工程質量監督的重點是監督項目開工、重要的分部、竣工等程序性、合法性的監督，對施工項目的全過程監督沒有要求，實際上政府也做不到全過程監督，這就給利益關聯方留下了留下投機的空擋。

3、需要采取的應對策略

（1）務必從源頭抓起，嚴把設計質量關。設計單位對項目的設計方案、初步設計和施工圖設計要嚴格按照《住宅設計規范》GB50096-2011的程序和深度進行設計和審定，既要保證結構、建筑、節能等強條、強規的實施，也要保證房屋功能和耐久性的統一；在滿足安全和抗震等要求的前提下，優化墻、柱、樁等的截面和用鋼量，做到綠色設計；杜絕和減少方案抄襲和設計雷同，使每一個項目都有設計特色和個性，設計出精品和佳作；通過行業協會和政府的引導等系列措施，統一收費標準和限制優惠幅度等。

（2）堅持嚴格監理，依法收費。盡管國家從法規層面對工程項目的監理活動、監理范圍、監理人的權利和義務進行了規定。但是，由于市場扭曲，監理人從投資人或開發商處承攬監理任務、獲取監理報酬的行為始終處于被動狀態。而為滿足一個監理項目所派出的執業資格人員的智力管理活動付出的成本都難以收回，在這種競爭機制下，只能派出低水平的監理人員或兼職人員來。甚至一個10多萬平米的房地產項目只派一個監理員來應付檢查和資料的蓋章、收發等工作，完全把監理的責任、義務等全部讓渡給了開發商或承包商，監理人淪落成為一個橡皮圖章。因此，培育和組建有實力和信義的項目管理公司參與到項目的建設中來，使之成為即使投資者、也是項目管理承擔責任的主體，確保專業人干專業事，壓實責任到每一個開發商等關聯人員的頭上。

（3）施工過程的所有參建人員必須遵規守法。法律的生命力在于執行。建設工程領域頒布和實施了包括《建筑法》、《安全生產法》、《建設工程質量管理條例》、《建筑工程施工質量驗收規范》等100多個法規和辦法等，這些法規涵蓋了建設項目的各個階段和施工過程的各個工序的檢查和驗收的內容、要求及各方的責任，所有參與建設的人員都必須無條件的遵循，不得也不允許選著性守法、搞變通守法及違法違規的行為發生。打擊和嚴懲承包商沒有資質而在市場上尋求資質掛靠、臨時聘用無執業資質和職業資格的從業人員負責施工管理并導致質量禍患、勞務班組不按圖施工、肆意取舍設計內容偷工減料、私自更改設計要求和標準、改變工藝流程和施工工藝、不做隱蔽驗收等違法違規行為。因此，為了保證房屋這個人們最大的生活必需品的質量安全，有必要延長房屋質量保修的期限，如將衛生間、廚房等涉水部位的保修期延長到15年以上；電氣安裝、設備及裝修、保溫節能等的保修期在現有保修期限的基礎上延長到10年以上；從而使房屋等的功能和耐久性得到基本保證。

（4）進一步加大政府的監控和處罰力度

對從事房地產的所有關聯人員和單位，一旦發現和查實違法違規的質量行為，嚴懲不貸；現有法律和規章的處罰力度是近二十年前制定的，處罰額度已經遠遠不能和經濟發展水平相適應，理應提高，使違法違規的利益關聯方（含從業人員）付出的成本和風險遠大于收益和機率，直至破產、追刑。

4、房地產發展前景

房地產業是我國的基礎性、先導性和支柱性產業，是國民經濟的重要組成部分，是永恒的事業。我們做好、管好房地產項目的工程質量，特別是提高中小型房地產項目的工程質量，對于提高人民群眾的居住生活水平、營造一個和諧安寧的社會環境具有極其重要的意義。