房地產項目工程管理與開發經營研究

文/秦翀 鄭州中鋁建設開發有限公司 河南鄭州 450000

1、導言

當前的市場經濟體制，已經發展為全球化的市場經濟，任何企業面臨的競爭壓力都是來自于世界的。房地產企業想要長久發展，必須要不斷地提高企業自身的核心競爭力，因此必須要加強房地產企業對項目的管理力度，優化工程項目的管理方式，實現對工程項目的管理控制，保障企業的健康有序發展。

2、房地產開發管理的價值

房地產企業的相關管理人員在實施項目開發的過程中，要制定合理的管理目標，使人為因素對工程質量的影響降到最低，房地產企業在市場中的競爭力才能有一定程度的提升。但在整個市場經濟的社會背景環境下，房地產行業開始表現出激烈角逐的形態。這種情形下相比較其他行業而言，最重要的是進展有作用的項目管理工作。要保證有關管理工作的質量基礎，才會促進企業能成功展開各種項目工程，讓企業展現出一種穩定發展的形態。在房地產企業開發管理的角度來講，開發管理工作不但與建筑工程施工的成本、施工進度、施工質量有關聯，還與房地產企業的自身發展情況有直接的影響。使用科學合理的方法進行房地產的開發和管理工作，能夠保證建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，從而增加房地產企業在市場上的競爭力度。

3、房地產工程項目管理中的問題

3.1 市場考察不充分

房地產項目管理應該從項目設計階段開始進行，從工程項目的確定、招標工作的進行，就應該開始著手市場考察工作。對市場情況的分析要保證準確性，很多項目報告都有延遲情況的出現，對市場分析的評判標準也不夠統一規范。大多房地產企業的市場考察都以“市場波動大”為借口，都無法做到項目的定位。市場的確存在一定的變化，但是不能因為市場變化而忽視對市場的考察。

3.2 施工管理有缺陷

施工管理中存在的缺陷會對后續項目的建設造成不利的影響，在竣工后的交付期間會出現很多銜接環節上錯誤。在房地產項目開發時，施工單位只會注重工程進度，對工程的相關項目不夠重視，房地產工程項目的最終目的是銷售，施工單位的追求是盡快竣工，二者沒有相同的目標，必然會產生意識分歧。房地產項目管理中要注意加強對項目相關環節的檢查。房地產工程中一直有個通病就是對成本投資的核算，很多房地產企業面對利益沖昏了頭腦，盲目投資，直到最后全面核算階段，才發現投資超標，成本過高，這都是因為施工管理項目中，存在對經濟投資控制的漏洞產生的。

3.3 項目管理不完善

對房地產項目進行管理時，要根據實際情況進行分析，人力資源的使用要科學合理，使施工人員在工程中能夠提高工作效率。很多工程進行，為了降低施工成本，將整個工程肢解為多個小工程，讓小單位和個人進行承包。這就造成了施工水平參差不齊，質量也難以統一。施工單位過多，為整體的管理增加了不少的困難，很多項目的成本不但沒有下降，反而因為內耗而提升。

4、房地產項目工程管理與開發經營

4.1 房地產開發建議書管理的重點

在開發管理階段中建議書的主要作用是希望能夠對房地產建設項目有效的評價，它的目的在于檢查與房地產開發和我國長遠規劃要求有沒有相符合，還要集中考量房地產項目對人力、財力、物力等方面上的需要，與此同時，與項目有關的管理人員也要對房地產建設規模、建筑方案、建筑周期和建設資源等有關問題進行探討，要對房地產開發項目實行認真仔細的考察，才能幫助房地產項目開發工作順利實行。

4.2 完善現有制度

房地產企業在發展過程中已形成了較完善的規章制度，進行粗放化管理的方法可以在原有基礎上進行微調，通常情況下，房地產行業的周期時間長，工程量大，諸多不穩定因素會影響到項目進度甚至驗收質量，企業應制定靈活可調節的規范管理制度，從項目規劃到承包地皮，包括工程造價管理、招投標管理、建筑工程設計、施工管理、項目峻收及市場銷售等流程應設置全面完整的規章制度，明確各項目工作內容及績效。在單一項目投入建設的兩年內，市場的變化會為企業帶來機遇和挑戰，精細化管理對項目預算和規劃內容加以調節，有助于企業設定中長期目標，結合企業發展情況進行深度優化。

4.3 領導責任制度

項目的順利開展，不能缺少經驗豐富的項目經理。加強房地產工程項目管理需要各個職位的管理者對項目進行管理。在管理崗的設置和人員編制上，要做到彈性化，能夠根據不同工程需要進行針對性不同的工程管理。實行項目管理職業化，必須要提高管理人員的專業素質，提高思想政治水平，對工程管理認真負責，項目經理作為項目管理的核心，要發揮領導帶頭作用，將項目團隊緊緊圍繞在自身周圍，對項目中出現的問題身先士卒，帶頭表率。

4.4 房地產開發設計階段的管理

房地產開發設計階段的實質是對經濟層面和技術層面的管理。進行房地產開發管理的過程中需要對項目工作實行非常精密和周到的計劃，將有關的決策性內容實現合理的解決，這也是施工工程能成功完成的重要原因。在管理當中要將企業能力和房地產項目完整開發的情況實現有機的結合，可以從一定的程度上防范因為設計的失誤而造成施工成本增大的情況。

4.5 堅持以人為本管理方針，建設企業文化

房地產企業的人員流動性較強，中間的人事變動將對項目進展造成一定的負面影響，精細化管理的表層是對項目制度和操作的規范，但科學化管理的深層目的是提升對人員的高效利用，因此，企業精細化管理從根本上要發揮人員的主觀能動性，堅持以人為本的管理方針，實現企業工作人員的合理調動，企業應長期組織精細化操作與制度的教育宣傳，適當開展經營實踐與組織性活動，提升人員向心力，規范企業文化；同時開展柔性管理，由于市政規劃和市場環境的變動，諸多不穩定因素或多或少的會影響到企業的項目進展，開展建筑工程項目管理，精細化的規章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設效率的，但在特殊條件下應具體問題具體分析，做好工作人員的安排與管理，發揮員工自我約束性，做到剛柔并濟，以情感化人，調動員工潛力，引導企業績效制度向人性化發展。

結語：

綜上所述，房地產工程項目管理工作始終處于一個動態變化的過程中，涉及到的單位多，受到影響的因素比較雜，實現科學有效的管理比較有難度。目前，在房地產工程項目管理實施過程中，存在著難以實現生產規范化，流程冗雜，管理效率低下等問題，應積極推動項目精細化管理落實工作，在項目策劃、合同管理、工程設計等層面實現精細化改革，促進項目管理流程標準化、正規化。