關(guān)于城市老舊小區(qū)整治與改造的研究

文/洪宇 廬江縣房地產(chǎn)管理局 安徽廬江 231500

1、城市老舊小區(qū)現(xiàn)存問題

1.1 缺乏完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施

受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)條件的限制，城市老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，設(shè)計(jì)規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)等均比較落后，加之在長時(shí)間的使用之下，許多基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了老化、破損等問題，如部分城市老舊小區(qū)的下水管道出現(xiàn)堵塞、破損等問題，排水井下沉嚴(yán)重，輸配電線和供暖、供水管道等埋設(shè)比較雜亂。當(dāng)時(shí)建設(shè)這一老舊小區(qū)的主要目的是解決城市居民的“住房難”問題，住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)均非常簡單，幾乎沒有考慮停車場、公共綠化、公共照明和環(huán)境保護(hù)等方面，不僅導(dǎo)致城市老舊小區(qū)內(nèi)缺乏完善的基礎(chǔ)設(shè)置，而且為小區(qū)埋下了諸多安全隱患。

1.2 安全隱患眾多

我國許多城市老舊小區(qū)的開放式結(jié)構(gòu)使得小區(qū)對(duì)入內(nèi)的車輛、行人等沒有任何限制，小區(qū)單元樓沒有門禁。由于缺乏足夠的安全防護(hù)措施，導(dǎo)致城市老舊小區(qū)內(nèi)比較容易出現(xiàn)偷盜、入室搶劫等案件，嚴(yán)重影響了小區(qū)安全。此外，城市老舊小區(qū)普遍沒有物業(yè)，樓內(nèi)和小區(qū)內(nèi)損壞的照明設(shè)備、管線等無人負(fù)責(zé)維修管理；狹窄的樓道設(shè)計(jì)、道路設(shè)計(jì)等也沒有為消防車輛和急救車輛的通行予以充分考量，因此城市老舊小區(qū)在消防等各個(gè)方面均存在大量的安全隱患。

1.3 環(huán)境臟、亂、差

由于之前缺乏對(duì)城市老舊小區(qū)的管理和整治力度，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)私搭亂建的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，侵占了大量的公共空間，機(jī)動(dòng)車和自行車的停放雜亂隨意，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)道路擁堵；小區(qū)內(nèi)的垃圾隨地堆放，無人清理；部分小區(qū)外墻、樓道甚至居民門上噴涂和粘貼了大量的小廣告；建筑外墻在長久的風(fēng)吹日曬下出現(xiàn)了墻皮脫落、墻面污染等問題，嚴(yán)重影響了小區(qū)整體環(huán)境面貌。

2、城市老舊小區(qū)整治與改造的對(duì)策建議

2.1 對(duì)排水管道的整治與改造

改造和整治城市老舊小區(qū)的過程中，針對(duì)部分老舊小區(qū)內(nèi)存在比較嚴(yán)重的排水問題，下水管道設(shè)計(jì)錯(cuò)綜復(fù)雜，甚至部分管道內(nèi)出現(xiàn)了堵塞和老化的問題。主干道路上無任何排水口，一旦遇到強(qiáng)降水小區(qū)內(nèi)以及部分路段將出現(xiàn)內(nèi)澇和雨水徑流污染等問題。因此在對(duì)其進(jìn)行整治的過程中，首先根據(jù)小區(qū)內(nèi)的排污需要，重新設(shè)置污水管道，疏通原本堵塞的管道，老化和破損部分的管道則需要進(jìn)行重新更換。在主干道路上按照規(guī)定間距需增設(shè)多個(gè)排水口，且在下水管道處設(shè)置分水管道，實(shí)現(xiàn)雨水和污水的有效分流，避免降水集中天氣下小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)大量積水或內(nèi)澇問題。此外，在構(gòu)建“海綿城市”的理念下，在整改城市老舊小區(qū)時(shí)，還可以通過結(jié)合實(shí)際情況考慮在居民樓頂部安裝雨水回收裝置，同時(shí)增設(shè)引水槽，經(jīng)過回收的雨水將經(jīng)由引水槽流至輸水管道中，管道內(nèi)設(shè)置的過濾和凈化裝置在對(duì)雨水進(jìn)行凈化處理之后將統(tǒng)一存儲(chǔ)在地下儲(chǔ)水池當(dāng)中，以供小區(qū)道路清洗、綠化用水和衛(wèi)生用水使用。

2.2 對(duì)照明設(shè)備的整治與改造

在整改過程中，筆者發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)路燈存在比較嚴(yán)重的缺失問題，許多背街小巷處幾乎沒有路燈，而小區(qū)內(nèi)幾乎沒有任何監(jiān)控裝置，夜晚小區(qū)照明極暗，大大影響了居民夜間的安全出行。因此在對(duì)老舊城區(qū)進(jìn)行整改的過程中，通過在小區(qū)宅間路口和背街小巷增設(shè)節(jié)能型智能光感路燈，此類路燈消耗的電能較少，并且可以根據(jù)周圍的光線變化自動(dòng)調(diào)整照明強(qiáng)度，一方面能夠有效為小區(qū)居民提供充足照明，另一方面也有助于實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗的目標(biāo)。另外，在小區(qū)內(nèi)比較隱蔽的位置處，部分視線盲區(qū)內(nèi)增設(shè)了監(jiān)控裝置，以此有效保障了居民的夜間出行安全。

2.3 對(duì)老舊小區(qū)環(huán)境綠化改造

過去的城市老舊小區(qū)大多沒有考慮環(huán)境綠化的問題，且原本就不多的綠化被居民毀壞種菜。因此在城市老舊小區(qū)整治和改造當(dāng)中，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)內(nèi)肆意生長的雜草、植物和亂七八糟的菜地等進(jìn)行統(tǒng)一清除或修剪。對(duì)原有綠化損壞的進(jìn)行硬化處理。在小區(qū)內(nèi)的空地當(dāng)中適當(dāng)增設(shè)一些固定桌椅，并專門開辟出了一個(gè)休閑場所，設(shè)置基本的居民建身器材和部分兒童娛樂設(shè)施，進(jìn)而可以為改善小區(qū)居民的生活環(huán)境和生活品質(zhì)提供有效幫助。

2.4 對(duì)建筑環(huán)境的整治與改造

城市老舊小區(qū)在經(jīng)過長時(shí)間的使用和風(fēng)吹日曬下，出現(xiàn)了包括外墻皮脫落、墻體老化等一系列問題，需要進(jìn)行維護(hù)并重新粉刷。在城市老舊小區(qū)整改工作中，工作人員需與居民進(jìn)行有效溝通，增加居民的配合度。對(duì)于公共樓道當(dāng)中出現(xiàn)老化、銹蝕的門窗、欄桿等則需要統(tǒng)一進(jìn)行維修更換。對(duì)于住宅院墻應(yīng)按照兩米高的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新修整、粉刷。小區(qū)內(nèi)安裝的所有電子監(jiān)控裝置統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，并實(shí)現(xiàn)24小時(shí)不間斷監(jiān)控，從而使得城市老舊小區(qū)的整體面貌煥然一新。

2.5 對(duì)老舊小區(qū)適老化的改造

隨著我國人口老齡化的加劇，各老舊小區(qū)內(nèi)老年人口有不斷增多的趨式，如何方便老年人出入方便和安全，是改造中不可回避的問題。筆者認(rèn)為可在有條件的小區(qū)住宅樓加裝電梯，在室外走道等陡坡處增設(shè)扶欄和無障礙通道，最大限度方便老年居民。同時(shí)在改造屋面和墻面中還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)節(jié)能保溫材料的使用。

結(jié)論：

城市老舊小區(qū)本身年代比較久遠(yuǎn)，且結(jié)構(gòu)形式多樣化，加之缺乏完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，安全隱患眾多，產(chǎn)權(quán)不清晰，改造資金籌措難度大，因此增加了整治和改造城市老舊小區(qū)的難度。在新時(shí)期下，為有效落實(shí)這一民生工程，工作人員需要充分對(duì)城市老舊小區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)查，了解其真實(shí)情況，并結(jié)合具體的城市規(guī)劃和改造整治要求制定出科學(xué)合理的方案，在嚴(yán)格的監(jiān)督和有力執(zhí)行下做好城市老舊小區(qū)的整治和改造工作，為廣大城市居民創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。