房地產企業投資決策與風險分析

文/李丹 天津物產置業發展有限公司 天津 300381

1、房地產企業投資的特點

1.1 投資成本高

房地產通過銷售商品給其他投資者帶來了商品的轉移，由于獲取土地的成本較高，加之房地產產品建設周期長、占用資金量大且時間長等特點，導致房產的價值也較高。房地產項目在未完成建設之前，不具備使用價值，但是需要持續進行資金投入，導致投資成本高成為房地產企業的特點之一。

1.2 投資回收期長及風險大

房地產投資是一個復雜的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場、房產市場的限制，投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。房地產的投資周期過長，會造成各種不同的風險，直接使投資收益發生了改變。投資若是失敗，會影響資金到期回款等問題，投資者將面臨資金周轉的困難境地，影響投資者生存和發展。

1.3 投資收益性好

由于土地的稀缺性和不可替代性，會造成房地產的保值，增值和高附加值等潛在的有利條件，但這種投資收益取決于投資的決策層面，運用投資敏感性分析等方法，確定投資的組合與方向。

2、房地產投資風險因素及風險分析方法

2.1 房地產投資風險因素

1.市場風險。任何市場的供給和需求都是動態的，而房地產投資在市場中主要指的是買方與賣方的交易活動。在目前一線城市的市場中拿地成本仍然較高，這也是造成目前一線城市房價居高不下的重要因素，投資者想要避免房地產產品價格過高，應了解房地產和土地市場的供求關系變化規律，對市場進行充分的掌握。2.財務風險。財務風險主要由通貨膨脹、利率、資金變現、稅率等因素的改變導致，這些風險的產生與國家的經濟政策變動相關性較高。財務風險是普遍存在的，在投資的過程中，應謹慎對待整個流程。3.融資風險。房地產投資的融資風險主要是指房地產開發的投資會受到融資的環境和方式的影響，房地產項目投資是一種比較集中的資金投資。它也是指在籌資活動中由于籌資的變化所帶來的收益的風險。4.經營風險。經營風險主要分為兩類，一是領導人的決策風險，二是內部管理的風險。道德風險和逆向選擇問題容易導致經營風險的產生。

2.2 房地產投資風險分析方法

1.概率分析法。信息收集是一項很重要的活動，在此基礎上，使用概率法則使得不確定性因素數量化，最終預期收益最大化的決策才是應該選擇的最佳路徑。概率分析法使用圖形和圖表來進行現金流量分析。當房地產投資項目可能涉及到上期的未來現金流和結果，可以用這個方法來明確列出這些現金流來分析有關期間隨時間變化的現金流，通過確定預期的貨幣價值以幫助投資決策。2.敏感性分析方法。在對房地產項目進行投資分析時，有關的數據、條件等一般不可能完全符合實際情況。另外，由于投資分析是在項目投資之前進行的，到房地產項目建成時，有關情況可能發生了較大的變化，相關指標也有可能不符合實際情況。敏感性分析研究的是影響投資項目經濟效果的主要指標，如投資回收期、內部收益率、房地產項目的凈現值，若某變動因素的小幅度變化會造成項目經濟指標的大幅度變化，則可以認為該項目對該變量很敏感，在實際工作中，對經濟效果指標的敏感性影響大的因素，要嚴格加以控制和掌握。因此，敏感性分析是用來確定存活力，并嘗試采取措施控制的因素，以降低投資風險因素的本質。

3、我國房地產所面臨的風險分析

3.1 經營模式與金融模式的風險分析

房地產企業在低周轉模式下要不斷擴張自身的經營規模，需要有以下幾個前提，一是房價地價不斷上漲，二是企業經營的效率不斷提高，三是企業進行擴張所需要的資金持續得到外部資金的支持。但是這種假設沒有考慮房地產行業的周期波動風險，同時也缺少能夠對抗周期波動風險的機制。從近幾年來看，房價地價的上漲速度正在減慢，同時由于資金成本上升和銷售下滑等因素導致企業的經營效率無法可持續，房地產的現金流壓力加大，因此在低周轉模式下的房地產企業經營面臨巨大的挑戰。房地產也是一種金融產品，從三個方面可以看出，一是它對整個金融環境比較敏感，二是很難離開住房金融體系，三是地產開發投資的獨特性質。我國房地產企業的存貨周轉率一般較低，這會使得企業容易出現資金短缺的問題，為了不斷補充融資，開發商為了能持續其經營模式必然會選擇保持高負債。

3.2 房地產企業財務風險及其分析

財務風險指的是企業的財務結構不合理、融資不當導致失去償債能力，財務風險是客觀存在的，可以將其劃分為以下幾類。1.按期償債風險。大部分房產企業的開發資金主要來自有資金、預售款、銀行借款和經營性欠款這四個部分，其中房地產企業的自有資金通常比較低，房地產企業的投資拓展所需資金基本上來自銀行貸款、信托基金。同時，房地產的投資回收期較長，在回收期內會面臨的不確定性較大，所以可能導致償債風險。2.利率變動風險。對于嚴重依賴銀行貸款的房地產開發公司，利率的變動是影響房地產市場最為關鍵的因素之一，利率上調必然會導致使用資金的機會成本變高，而資金成本的上升又會導致企業投資收益率下降。

結論：

在促進現代經濟的發展中，房地產經濟發揮著重要的作用，房地產企業對于自身風險的防范和投資決策對其自身乃至國家都有著積極的效用，所以構建完善的房地產企業風險調控政策才能夠進一步促進我國房地產業的發展。