論市場法在房地產產權轉讓價值評估中的應用

文/陸敏華 建銀造價咨詢有限責任公司浙江分公司 浙江杭州 310016

1、產權在社會經濟中的表現形式

根據前文對產權相關概念的分析，我們可以看出，所謂哦產權其實包含著三大方面，可以從以下這三個方面加以區分：①產權的法人化，也就是法人所享有的產權權利，其內容與法人的法定權利環環相扣，具體包含法人對企業的經營權，即具有法人資格的企業對其選定的資產所有人授予的對企業資產、企業其他法定權益享有的使用、占有、收益與處分的權利②產權的原始狀態，所謂產權的原始狀態，即產權享有人依照法律的規定對財產權涉及道德第三人不正當的行為的對抗與從屬關系；③產權的股權、債權形式，指在法人制度下，根據企業法人所享有的對于企業產權、資產的影響力和各項法律規定的權利，將原始狀態下的產權轉化為股權或者債權的形式行為。在產權原始狀態下就出資的出資者可以享有債權人所享有的權利，卻不可以直接干預企業經營活動；根據認知角度、形式內容的不同，產權可以劃分為6個大的方面：第一，根據產權發展中，不同階段，不同情況下產權的表現方式，可以將產權進行細化分類為債權、股權、物權等不同表現；第二，基于產權享有人的主體異差，以此為依據對產權進行細化劃分，可以分為初始產權兼備法人產權還有行政產權；第三，根據產權享有者主體的不同性質不同類別，基于此對產權的內部范疇進行細化分類，產權能夠被劃分為國有產權、集體產權和個人產權；第四，根據產權客體流動方式的不同進行劃分，可以將產權劃分為固有流轉資產和權財產產權；第五，從產權客體的形態角度進行劃分，可以將產權劃分為固定形態產權和無固定形態產權；最后，根據產權最終所有者身份的不同角度，可以將產權劃分為公民產權、集體產權、國家產權這三大方面。

2、市場法存在的問題

2.1 可比實例不宜選取

市場比較法的特點是根據市場成交實例來確定估價對象的價格。為確保結果的公平性需要保證選用的可比實例的狀況及價錢必須真實可靠。但為了確保這一點，要靠著評估人員的自己的主觀思維來做決定。如此，就變成了房地產產權轉讓價值評估中的一個明顯的悖論。

2.2 因素差異不宜調整

調整可比實例與待評估房產之間的差異因素是市場法運用中比較關鍵的一點。調整因素包括交易情況、交易時間、區域因素、個別因素。這些因素需要對待估房地產和可比實例的交易時間、所處地的繁華程度、交通便利情況、是否鄰街及周邊的環境進行一個判斷。這些判斷都需要評估人員主觀來判斷，對評估人員經驗要求比較高，容易出現誤差。

2.3 計算待估資產價值時使用的公式過于簡單

計算待估資產的價值，只需要把之前求出的經過調整后的可比實例的價值進行相加后進行求平均數的計算。對于市場法在房地產產權轉讓價值評估過程中的運用來說，加和求平均數的方法顯得過于草率，不嚴謹。因此，用簡單的加和求平均數的方法可能會對之后的評估結果產生影響，出現誤差。

3、完善我國房地產產權變動法律制度的舉措

3.1 確立并發展交付占有制度

在大陸法系經典國家立法中，交付占有作為一種制度，被法律確立為房地產交易中房地產產權變動的基本公示方式。在房地產產權變動中，房地產產權變動法律行為中能否去采用交付占有的方式來實現產權變動轉移，現在我國法學界還有爭論。一般認為，由于房地產產權變動是依法產生并發生轉移效力的，因登記而發生效力，與該房地產是否交付無關。房地產產權的變動并沒有經過登記程序，所有在法律意義上房地產產權并沒有發生轉移，因此房屋所有權仍然是房地產公司的。但是在事實上，買受人可能已經在該房屋中居住了數年之久，這對于買受人來說，是非常不公平和難以接受的。按照民法原理，在房屋的交付占有中，首先，原房屋產權所有人通過交易資源放棄了對房屋的所有權，同時又有買受人購買房屋的意思自治，還有交付占有的公示形式，確定房地產產權已經發生變動轉移該是毫無疑義的。

3.2 制定統一的房地產登記法

《物權法》的頒布，雖然為我國房地產統一登記制度的建立與完善提供了一個基本的原則,但是從立法角度而言，構建我國房地產統一登記制度,從法律基礎上來說,一要對現有的與《物權法》立法精神相悖的相關房地產登記法律法規進行清理修訂,保持法制的統一性；二要制定具體的規范房地產登記的專門法律—房地產登記法,從法學理論的建設上為統一登記制度提供法理支撐與保障,結束房地產登記法律散亂、層次多、相互矛盾的情形。

3.3 確定統一的房地產登記機關

我國《物權法》在房地產登記制度的管轄權上采取了回避性的做法，即沒有規定一個明確的、統一的、競合的房地產登記部門。對于這種現狀，國家立法機關的解釋是,由于建立統一登記制度可能會涉及到房地產行政管理體制問題,同時也與不少單行法律的規定存在沖突與混淆,因此，對該問題的論證還須謹慎。《物權法》在出臺之時就歷經許多波折,甚至引發了意識形態領域的爭論,因此，暫時對于有爭議、意見分歧較大的相關問題不予規范，暫時回避爭議，集中力量解決現實操作中急需解決的大多數問題，這是立法中應該采用并且以及采用的一種行之有效的思維方法。

考慮到我國房地產登記由行政機關負責的體制已維持了多年,而且從當前的實際情況出發,采用沿用已久的現狀，即國家房地產管理行政機關進行房地產登記更為妥當。但隨之而來的問題是建設行政主管部門與國土資源行政主管部門出于行政權力擴張的天然本性,很難就統一房地產登記機關問題達成共識。因此,國家立法機關在統一房地產登記機關這一問題上不僅要聽取建設行政主管部門、國土資源行政主管部門的意見,更要聽取廣大老百姓、法院、金融機構等的意見。具體地說,可以合并現有地方上的土地登記機關和房屋登記機關,成立統一的房屋上地資源管理局來辦理登一記事項。在我國,土地和房屋登記機關皆為行政機關,在各地都有建制,其合并統一較容易操作。

3.4 確定不同房地產產權變動方式之間的效力

房地產產權變動的公示方式所要解決的是房地產產權取得是否有效以及效力究竟如何的問題，當承認了多元化的公示方式之后，就需要明確各種公示方式之間在涉及交易第三人之時的效力關系。一般而言，在多個買受人通過不同的公示形式取得物權之時，由于房地產登記是由行政領域房地產管理機關來進行的，因此房地產登記以國家的信譽來對房地產的產權變動進行擔保，其公示效力是無與倫比的，因而效力層次也是最高的。