不動產登記錯誤如何賠償的問題思考

文/黃春莉 北海地產交易中心 廣西北海 536000

不動產登記是生活中常見的法律行為，在我國《物權法》中可以找到專門的章節對不動產的登記問題做出細化規定，同時立法者也從法律層面規定了當出現不動產登記錯誤的時候如何賠償相對人遭受的損失。由于立法規定的原則化，這項法律規定在實踐中還有許多欠缺之處，在實務中需要做出細化討論。

1、賠償責任方式分析

在實踐中由于不動產登記錯誤，可能會給權利人造成一定的損失，因此從本質上說登記錯誤的行為也可以認定為侵權行為。根據法律的規定，侵權的方式多種多樣。但在不動產領域中，不動產權屬發生了變化必須要經過登記才可生效，因而如果發生了登記錯誤，則造成該不動產真正權利人利益遭遇損失，針對這樣的侵權問題，實務中采用的是恢復原狀或者支付賠償金的兩種責任承擔方式。如果登記機構可以幫助權利人恢復原狀，則由受害人向登記機構提出更正登記，登記機構在接到申請之日起在規定期限內辦理好更正登記。如果該房屋或者權利已經無法恢復原狀，比如房屋已被他人變賣或者拆除，此時登記機構應承擔賠償金責任。

2、賠償責任的范圍分析

根據損失的方式、時間不同，可以將損失分為直接和間接兩種。直接損失指的是該登記行為直接對權利人的人身或者財產權益造成了侵害，并且這種侵害可以通過金錢評估。在實踐中司法工作者關注較多的主要是抵押貸款中，因為登記錯誤造成的損失，是否屬于直接損失？根據法律和實踐經驗來看應當屬于。比如山東省中國銀行的成武支行向當地中院曾提出過上訴，認為銀行在向申請人張某發放貸款的時候是基于對房管局登記行為的信任而房貸，最終導致貸款無法收回，中院認定這40萬元貸款屬于銀行的直接損失。

與直接損失相比，間接損失并不是登記行為錯誤時給權利人造成的損失，而是在該行為之后權利人陸續遭受的損失。比如該房屋原本屬于王某所有，王某一直對外出租該房屋并獲取租金。由于登記機構的錯誤登記行為造成房屋被劃歸到張某名下，王某因此喪失了獲得租金的權利，這便屬于后續損失，可以將其歸類到間接損失之中。

司法界對于賠償范圍的具體認定始終存在著爭議，而根據現有實踐情況來看，更多的司法工作者偏向于將賠償范圍認定為權利人的直接損失。比如在南陽市中院審理的一起房屋登記錯誤引發糾紛的案件中，法院最終判決登記機構對兩位權利人直接經濟損失200萬元承擔賠償責任，而之間約定的利息并不屬于賠償范圍之內。

理論界不同學者對賠償范圍的看法也不同。人們基于不動產登記行為都有較高的期待，而如果不將間接利益也納入到錯誤登記的賠償范圍之中，則可能與當事人的預期利益存在較大不差，不利于督促當事人辦理登記。也有的學者提出可以只賠償直接損失，原因在于不動產不同于動產，其往往具有很高的利益，如果將間接損失也納入到賠償范圍之中，很可能登記機構無法承擔高昂的登記費用。比如在北京市，一套房屋的登記收費為550元，但是因錯誤登記的行為，登記機構很可能承擔上百萬的賠償，這與現實不相符。

綜合不同學者的觀點，以及結合不動產登記的法律性質，筆者認為應給予全部賠償。之所以很多學者認為應將賠償范圍定位成直接損失，其實是將登記錯誤導致的賠償劃歸在國家賠償范圍之內，這種情況下法院通常采用的是限制賠償。而在立法中，不動產登記錯誤導致的賠償問題是通過《物權法》來規定，雙方履行的司法程序也多是民事訴訟，在民事侵權中的賠償幾乎都是全部賠償。具體來說，當發生的錯誤登記而給權利人造成侵害的時候，需要承擔以下三項賠償：主權利遭受的侵害；經濟損失引發的利息；維護權利時候的必要支出。由于不動產通常具有較高的價值，同時為了避免當事人惡意訴訟的行為，需要對賠償金額設定一個最高限。在該限度范圍內的合法利益訴求，應得到法律的支持。

3、賠償的具體數額

在討論賠償數額之前，首先要討論數額的計算起點。在市場經濟迅速發展的時代中，不動產的價值每天都發生變動，應該何時確定賠償數額成為了一個難題。如果以登記當天的時間為起算點，那么在登記時到發生賠償之日期限內不動產的價值可能會發生很大的變化，這有失公平性。而如果以權利受到侵害當天計算賠償，這樣比較能保障權利人的利益，同時也不會過分擴大加害方需要承擔的賠償范圍。

其次就賠償數額的認定，雙方可以通過協商的方式確定。如果協商不成，受害方向法院提出了訴訟，此時法院應當根據當事人雙方所提供的證據材料，結合有權機構對該不動產價值出具的評估報告來綜合衡量應賠償的數額。

最后在確定賠償數額的時候可以適當考慮是否具有減輕的情節。如果受害人對于登記機構的錯誤登記行為也有過錯的，此時可以適當減輕登記機構所承擔的賠償責任。再比如遭遇了不可抗力，此時可以適當減輕登記機構所承擔的責任等等。

結語：

不動產登記主要靠人工辦理，這也無法避免在操作中可能出現登記錯誤的情況。為了督促機構工作者認真履行自己職務，同時彌補受害人的合法權益，在我國的法律中就登記錯誤問題提出了賠償責任的概念。在確定具體責任的時候，需要綜合考量責任承擔的范圍、是否存在減輕情節、采用何種賠償方式等等，以最大程度地實現法律的公平正義。