新常態下營改增對房地產企業的影響及對策

文/李冠 商洛學院 陜西商洛 726000

全面推行“營改增”制度是我國政府公平企業稅負、降低企業稅負的一次重要改革。營改增對于房地產行業有著十分重要的影響，它與原營業稅的區別很大，所以為了避免房地產企業在無形中使納稅成本和稅務風險增加，就要對營改增政策熟練的掌握并應用。本文主要介紹了營改增對房地產企業影響以及相關的應對措施。

1、營改增對房地產企業影響

1.1 營改增對房地產企業稅負的影響

房地產行業“營改增”后可以解決營業稅所帶來的重復征稅問題，增值稅稅率、取得的進項可抵扣稅額影響著稅負的增減。在沒有實施營改增政策之前，房地產企業繳納營業稅是按照銷售收入的5%繳納，并且沒有進項稅額可以抵扣。實施營改增政策以后，房地產企業的增值稅基本稅率為11%，同時與之前不同的是對于符合條件的進項稅額可以進行抵扣。

另外，站在稅率的角度講，營改增以后增加了一般納稅人的名義稅率，但是房地產企業的進項稅額可以抵扣，所以應納稅額以及進項稅額的抵扣情況在一定程度上對營改增對房地產企業的稅負影響程度有重要作用。營改增相關政策規定，房地產企業銷售不動產時計算銷售額的基礎是房地產企業取得的全部價款與價外費用的合計額減去相應土地價款后所得的余額。實施營改增以后，房地產可以進行抵扣的進項稅額有企業的材料成本、建安成本等。從理論上講，實施營改增以后，降低了房地產企業的稅負，并且在增值稅進項稅率確定的情況下，有越大的進項可抵扣稅額，就有越大可能降低“營改增”后稅負。就推行房地產行業營改增的現狀看，大部分企業都降低了稅負水平，但是也有一部分企業由于有較高的增值稅率，沒沒有來得及調整和完善經營模式和管理制度等，沒有完整的成本支出抵扣鏈條，這對獲取增值稅專用發票增加了難度，可抵扣增值稅進項稅額較少，稅負難以轉嫁等原因使稅負增加，企業經營情況更糟。

1.2 “營改增”對企業財務管理方式的影響

稅收政策發生改變以后，轉變了房地產企業繳納稅款的計算方式，大幅度增加了核算難度，所以“營改增”對于企業財務管理而言是一項巨大的挑戰，企業與了更大的法律責任，有了更加復雜的核算流程，同時還有稅制體系繁雜、發票管理工作量大等。在營改增以后，企業各方面業務要進行銜接，在這個過程中一定要把企業財務管理進行規范使企業涉稅風險降低。

1.3 “營改增”對企業運營模式的影響

對于房地產固有業務模式來說，實施“營改增”是巨大挑戰，稅制改革，企業的利潤不會受企業是否取得增值稅專用發票的影響。但是“營改增”后，進行小規范納稅人的產品還是一般納稅人的產品的購買會影響到企業的利潤和稅負。同時運營模式發生改變以后也影響了項目稅負和現金流。商業地產以自營或出租為主的，有較長的回收期，項稅的抵扣在“試點初期分年度按5%比例抵扣”，前期將產生巨大留抵進項稅影響到房地產企業的現金流。

2、“營改增”后房地產企業的應對措施

2.1 解決主要成本支出項目可抵扣問題

企業最主要成本之一就是房地產投資企業的土地成本支出，營改增后房地產投資企業取得明顯減稅效果核心環節就是其進項稅額抵扣問題。無論是通過政府劃撥或市場轉讓等手段房地產投資企業的銷售額為取得土地成本支出予以扣除后的余額，并且增值稅進項抵扣依據就是財政專用土地收付款憑據，這樣可以使房地產投資企業的稅負徹底減輕。在建筑安裝和材料供應成本方面，房地產投資企業在進行上下游合作伙伴企業的選擇時應該首選可以開具增值稅專業發票的建筑安裝和材料供應商企業，這樣可以使抵扣進項稅額部分增加，房地產投資企業稅負減輕。在財務成本方面，房地產投資企業應該加大力度控制和管理財務，使增值稅納稅各環節減稅意識增強，對開具和使用企業增值稅專用發票進行嚴格管理和監督，使增值稅繳納風險降低，企業稅負減輕。

2.2 加強企業財務管理

“營改增”給房地產帶來巨大機會的同時，也使得企業的財務戰略面臨挑戰。企業要加強會計核算，提高財務技能，在項目實施前做好財稅籌劃，設定稅負比例，合理籌劃銷項稅與進項稅配比，避免預售繳納大量增值稅，決算時取得大量發票形成巨額留抵稅金，使企業利潤最大化。

2.3 改變企業運營模式

第一，縮短項目運作周期，合理應用經費以減輕資金壓力，減少資金占用時間，提高資金周轉率；第二，開發高品質項目，不僅可以有效取得購買原材料的增值稅專用發票，實現進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大和提高市場占有率，提高企業的品牌效應，為企業的發展提供機遇，增強企業自身的核心競爭力；第三，加強與其他公司的合作，加強企業管理，優化內部成員的合作，揚長避短，合作共贏。

總結：

近年來我國稅收征管體制的重要事件之一就是營改增，營改增政策的出臺對企業的發展以及人民生活水平的提高有重大影響。在新常態的形勢下，房地產企業要對這次機遇牢牢的掌握，對自身增值稅的財務核算工作進行完善，同時盡量的進行稅務風險的規避，使納稅成本降低，為我國經濟增長起到促進作用。